은퇴 수익형 부동산을 꿈꾸는 베이비부머들

[윤형식 기자의 설레는 은퇴 두려운 은퇴] 수익형 부동산을 꿈꾸는 베이비부머들

기사입력 2013.06.26 16:03:55 | 최종수정 2013.06.26 17:04:03

은퇴후 꿈꾸는 생활을 영위하기 위해서는 안정적인 수입이 필요하다. 퇴직을 했거나 퇴직을 앞두고 있는 회사원들에게 공무원 군인 교사 등 특수직역 종사자가 부러운 것은 그들의 단단한 연금 때문이다.

국민연금은 소득대체율이 낮기 때문에 개인연금이나 퇴직연금을 준비하지 않았다면 별도의 소득원을 만들어야 한다. 이른바 ‘3중 보장망’을 짜지 못했다면 무엇을 하든지간에 계속 일을 해야 한다. 그래서 퇴직을 준비하는 많은 사람들이 꿈꾸는 것이 고정적인 수익이 발생하는 수익형부동산 확보다.

지난주에는 일본의 기업형임대주택산업시장을 둘러보기 위한 시찰단에 합류해 도쿄에 다녀왔다.모두 25명으로 구성된 시찰단은 도쿄 시노노베 캐널코트의 공공임대주택단지, 모리빌딩 고급형 임대관리 맨션 현장, 에이블 직영점 및 임대형 원룸빌딩, 리비타 셰어하우스 등을 돌아봤다.

일본 주택임대시장은 대기업이 직접 개발해 임대하는 경우를 제외하고는 건물주로부터 임대사업자가 빌려 임차인을 모집하고 임대료의 90~95%정도를 건물주에게 돌려주는 방식으로 사업이 이뤄지고 있었다. 건물주 입장에서는 임차인 모집에서부터 건물관리 및 하자보수 등 일체의 업무를 임대사업자에게 맡기면 되기 때문에 임대와 관련된 수고를 크게 덜 수 있다.

일본의 경우 지난 2008년 기준 통계로 공공임대주택이 440만가구, 민간임대주택이 1337만 가구로 모두 1777만가구가 임대주택이다. 임대주택 중 34%만이 집주인이 직접 임차인을 모집해 직접 관리하고 전체의 65.2%는 전문임대관리 회사가 전문적으로 관리하고 있다. 일본에는 783개의 임대주택 전문관리업체가 있으며 이들이 관리하는 임대주택은 모두 670만호실로 추정된다고 한다.(일본 전국임대주택신문)

이번에 방문한 주식회사 에이블은 설립한지 45년이 된 임대주택전문 사업자로서 28만호를 임대관리하고 있다. 임대 의뢰된 물건은 전국 직영 부동산중개점포 430개, 프랜차이즈 부동산중개점포 320개를 통해 임차인을 구하고 있다. 임대관리방식은 두가지인데 일괄임차시스템인 서브리스방식으로 관리되는 물건이 20만호에 달한다. 이 방식은 건물주로부터 임대물건을 일괄적으로 임차해 그것을 입주자에게 전대하는 방식이다. 임대료의 90%를 건물주에게 송금해준다.

건물주 입장에서는 임대관리회사인 에이블이 임대료를 책임지기 때문에 공실을 걱정할 필요가 없다. 임대료 수급이나 체불도 걱정할 필요가 없어 입주자의 각종 불평처리도 에이블이 알아서 처리한다. 건물주 입장에서는 매월 일정한 안정수입을 확보할 수 있는 것이다.

이러한 방식으로 부동산을 개발해 임대관리전문회사에게 맡긴다면 경제적인 노후 걱정은 하지 않아도 될 것이라는 생각이 들었다. 8만호는 일괄관리방식으로 관리하고 있는데 이는 임대관리회사가 입주자 모집을 하고 입주자에 대해서는 임대료를 대신 수금해주는 방식이다. 임대관리회사는 매월 임대료의 5%를 관리수수료로 받고 95%는 건물주에게 송금한다. 입주자 모집, 1년간 임대료 체납 보증, 24시간 콜센터 운영, 입주자 클레임 대응, 건물관리는 물론 리노베이션의 제안, 상속 절세 등 전문영역의 자문 등까지 임대관리전문회사가 하고 있다.

에이블은 물론 일본의 임대관리전문회사는 입주자에 대한 심사를 실시하는데 에이블은 신용평가업을 하는 자회사가 심사를 한다, 입주자 모집을 위해 인터넷 홈페이지를 잘 구축해 놓았으며 보유하고 있는 매물을 상세히 소개한 잡지를 매월 발간하기도 한다. 보통 입주자의 95%정도는 인터넷 사이트를 통해서 모집하고 있다고 설명했다.

<사진: 에이블 산겐자야점 내부 전경>

에이블의 직영점포도 방문했는데 특이할 점은 의뢰된 물건을 잘 정리한 서류철보다 인테리어나 리폼(리노베이션)을 위한 전시공간이었다. 벽지와 각종 전등은 물론 세면대, 베란다 바닥 타일, 쇼파 등 임차인의 까다로운 욕구를 만족시킬 수 있는 다양한 상품을 점포내 곳곳에 전시하고 있었다. 부동산중개업소가 마치 인테리어점포처럼 꾸며졌다. 빈사상태에 빠져있는 우리나라 부동산중개업소도 다양한 부가가치를 창출하려는 이들의 노력을 배워야 하지 않을까?

에이블의 매출이 352억엔(2009년 기준)이었는데 중개관련 수입은 41.8%에 불과했고 33.5%는 인테리어 소득 이사 보험대리 분야에서 발생했다.이 회사는 건물주에게 최대의 서비스를 제공하고 신뢰를 쌓아야 지속적으로 건물 관리를 맡을 수 있기 때문에 건물주 영업에도 최선의 노력을 다하고 있다고 강조했다. 에이블의 야스타카 야나스 대표는 “일본 주택시장은 주택난에 따른 임대인 우선시장에서 주택공급 초과로 임차인 우선시장으로 완전히 바뀌었다”면서 “한국도 출산율 저하와 노령화가 급속히 진행되고 있어 일본과 비슷한 상황을 맞을 것이다”고 전망했다.

식당 휴게실 욕실 등 일정 공간을 나누어 쓰는 셰어하우스도 독특했다. 어찌보면 우리나라의 고시촌과 비슷했으나 훨씬 수준이 높은 새로운 형태의 주거공간이었다. 도쿄 시부야구에 위치한 ‘더 셰어’라는 셰어하우스는 1963년에 준공된 기숙사를 2011년에 리노베이션을 통해 건물의 가치를 크게 높였다. 1층에는 4개의 점포가 입주해 있으며 지상6층까지는 셰어하우스 64실, 스몰오피스 16구획, 셰어오피스, 널찍한 식당과 리빙룸등이 들어섰다. 회사 관계자는 ‘기존 건물이 기숙사였기 때문에 건물구조를 최대한 유지하면서 리노베이션 하다보니 원룸 형태보다는 셰어하우스가 최적이었다“고 개발배경을 소개했다. 입주자들은 20대 후반에서 30대의 미혼자들로 임대료와 관리비가 월 150만원을 넘기 때문에 상당한 소득이 있는 직장인이나 프리랜서들이 대부분이다.

사실 우리나라도 주거문화 패턴이 크게 바뀌고 있다.

부동산 불패신화에 따른 소유 중심에서 임대생활을 즐기려는 수요자도 늘어나고 있다. 특히 금리 하락으로 임대인이 전세보다는 월세로 수익을 올리려는 경향이 강해지고 있을뿐 아니라 소형 위주의 수익형 부동산이 늘어나면서 국내 부동산 임대시장 규모가 커질 것으로 예상된다. 지난 2월에는 기업형 주택임대관리업 도입을 위한 주택법 개정안이 국회에서 통과돼 기업형 주택임대관리업에 진출하려는 기업들도 늘어나고 있다.

새로운 제도가 마련되면 기회를 잡는 사람들이 있다. 안정적인 수익을 올릴 수 있는 부동산에 관심이 있는 베이비부머라면 기업형주택임대관리업을 주의깊게 연구해볼 필요가 있지 않을까?

[윤형식 매경닷컴 대표]
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