염주주공아파트 살까 말까

 

염주주공아파트 살까 말까 | 자유게시판

아도니스 | 조회 156 |추천 0 | 2013.03.01. 14:36

염주주공아파트나 화정주공아파트의 투자관계에 대해서는 3년전 다음 아고라와  아래 블로그에 적색으로 써놓은 글과 같다 (http://blog.daum.net/live9988/15959687) 그 당시에는 광주광역시 아파트 상승을 고려하지 않고 10년 후(2019년)의 33평형의 시가를 2억7,900만원으로 보았다. 그러나 현재 광주광역시 수완지구 광천동 등 33평형의 신축아파트 시가나 분양가가 2억8,000만원에 이르렀다. 따라서 아래 기록처럼 추가분담금, 대출이자(화정주공 무이자대출불가),투자원금에대한 이자 그리고 2014년 부터 철거가 시작됨으로 인해 2014년 ~2019년까지 투자원금+중도금대출이자+추가분담금에 대한 계산을 하지않으면 안된다. 계산방법은 아래 적색으로 기술한 방법에 의하면 된다. 염주주공아파트의 분양가격은 화정주공아파트보다는 평당 50만~100만원이 높으리라 보이며, 34평형 기준으로 볼 때에 2억7,000만원 정도로 추정할 수 있다. 우선 19평형을 매수할 경우 1억원에 대한 5년 이자분과 중도금에 대한 이자분 그리고 권리가액이 산정되면 추가로 부담해야 할 추가분담금에 대한 금액 그리고 분담금에 대한 이자를 산정해 봐야 한다. 2019년 입주 당시에 주위 아파트 가격과 비교하여 얼마만큼 상승할 것인가가 최우선 고려 조건이다. 아파트 가격이 상승하더라도 5년 후에 최소로 3억2,000만원이 되어야만 손해가아니다.                                   -----아 래 블로그 참조----           현재 염주주공아파트나 화정주공아파트의 투자이익의 산정은 5~6년전이나 지금이나 아주 가변적이다. 추진일정도 도시공사, 광주시청, 재건축조합 그리고 주민들의 동의와 협조에 따라 달라진다. 위 표는 염주주공아파트 재건축추진위원회에서 2010.9.9. 주민설명회에 제공한 추진일정이다 아무래도 앞으로 8년을 기다려야 입주가 가능하리라 본다.     2019. 1. 1. 입주일 또는 매도일을 기준으로 투자이익을 살펴보면 투자이익의 변수는 무상지분율을 얼마로 할 것인가? 추가분담금 액수와 납입일자, 분양가, 이자율계산, 2019년 동아파트의 시세 그리고 일정표대로 모든 추진될 것인가의 문제가 아닌가 싶다.  2009년 1월1일 62㎡(19평형)을 1억원에 매수하여2019년 1월1일 조합원아파트 131㎡ (39평형)를 매도했을 경우에 수익율의 계산을 해보면(조건: 이자율 년6%,  추가분담금 1억원으로 무이자대출,  분양가 평당 800만원 정도일 경우)   일단 1억원에 매수한 아파트의 원가에 대한 10년후의 현가(복리계산)는 1.79배로 1억7900만원이 된다 ( 일시불의 미래가치계수= (1 + r)ⁿ  (r=이자율, n =입주일 또는 매도일). 추가분담금에 대한 무이자를 감안하더라도 본 투자의 원가는 10년후 매도일 당시 2억7900만원이 손익분기점이 된다. 평당 분양가가 800만원일 경우 3억 1200만원이 분양가이므로 만약 분양가에 매도가 가능하다면 3300만원이 투자수익이 된다(양도이익제외).  현세법으로 1세대2주택인 경우 양도차익이 개략적으로 3000만원으로 양도세는 50%인 1500만원이며, 실 수익은 1500만원이다.    만약 일정이 지연되거나 추가분담금을 조합원 분양당시 입급해야하거나 무이자대출이 아니라면 실제 투자이익은 0가 되며, 만약 131㎡ 가 10년후 3억1200만원에 못미치면 오히려 손해가 발생하는 결과를 초래하게 된다. 본 투자는 현재 추진일정이 절대 빨라질 수 없다는 단점이 있으나 나주혁신도시등으로 인한 광주광역시로의 인구집중시 수요폭발로 인한 가격상승도 고려해 볼만하다고 생각한다