상속받은 자산에 대한 양도세|

상속받은 자산에 대한 양도소득세

홍성인세무회계사무소 작성일 09.1.26

1. 상속받은 자산에 대한 양도소득세 개요

상속받은 자산에 대한 양도소득세 관련 규정은 상속받은 사람을 기준으로 적용하며, 상속받은 자산의 취득시기는 상속개시일(피상속인의 사망일)로 한다.

따라서 상속받은 자산을 양도할 때는 상속개시일을 취득시기로 하여 양도차익을 계산하며, 보유기간에 따른 장기보유특별공제도 상속개시일로부터 양도일까지의 기간을 기준으로 적용하고, 양도소득세 비과세나 감면, 다주택자 중과세, 비사업용토지 중과세 규정도 원칙적으로 상속받은 사람을 기준으로 적용한다. 다만 세율을 적용함에 있어서 보유기간 계산은 피상속인의 취득일을 기준으로 한다.

그런데 상속받은 자산은 상속이라는 법률적인 원인에 의하여 상속인의 지위에서 무상으로 취득한 것이므로 그 취득원인이 자의에 의하여 유상으로 취득하는 매매와는 그 성격이 다르다. 그래서 세법에서는 상속받은 자산에 대해서 양도소득세 관련규정을 적용함에 있어서 여러 가지 상세한 규정과 특례규정들을 두고 있다.

따라서 상속받은 자산을 소유하고 있는 경우에는 양도소득세 과세와 관련된 이러한 세법규정들을 파악하여 상속자산을 관리하는 것이 중요하다.

2. 상속받은 자산 양도시 유의사항

(1) 상속에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 상속세및증여세법 규정에 의하여 평가한 가액으로 한다.

상속받은 자산에 대하여 양도소득세를 계산할 때 취득가액은 상속세및증여세법 제60조 내지 66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시 실지취득가액으로 한다.

상속세및증여세법 제60조 내지 66조의 규정에 의하여 평가한 가액이란 상속개시 당시 당해 자산의 시가를 말하며, 시가가 없는 경우에는 세법이 정하는 보충적 평가방법에 의하여 계산한 가액을 말한다.

여기서 시가에는 당해 자산과 동일하거나 유사한 자산에 대하여 상속개시일 전후 6월 이내에 매매된 사례가액이 있거나 2이상의 감정평가법인으로부터 감정받은 가액이 있는 경우에는 그 매매사례가액 또는 감정가액도 시가에 해당된다.

그리고 시가를 확인할 수 없어서 세법이 정하는 보충적 평가방법에 의하여 평가한 가액이란 주택의 경우 상속개시일 현재 공시된 공동주택가격 또는 개별주택가격을 말하며, 토지의 경우에는 상속개시일 현재 고시된 개별공시지가, 일반건물의 경우에는 세법이 정하는 기준시가에 의하여 계산한 말한다.

따라서 상속받은 자산을 소유하게 된 때에는 그 자산의 상속개시 당시 시가가 얼마인지 또는 공시된 공동주택가격이나 개별주택가격, 공시지가가 얼마인지 등을 확인해 볼 필요가 있다.

또 상속세를 신고할 때도 그 상속재산의 시가에 해당하는 가액을 적극적으로 찾아내어 상속세신고를 하는 것이 좋다.

상속세 신고시 평가한 상속재산의 가액은 나중에 그 자산을 양도하여 양도소득세를 계산할 때 취득가액이 되어 그 자산에 대한 양도차익 계산시 결정적으로 영향을 주기 때문이다.

(2)상속받은 농지에 대하여 8년 이상 자경농지 감면규정을 적용할 때는 상속인이 자경하는 경우에 한하여 피상속인의 자경기간을 포함하여 감면 여부를 판정한다.

농지소재지에 거주하면서 8년 이상 경작한 농지를 양도할 때는 양도소득세가 100% 감면되는데, 상속받은 농지의 경우에는 상속인이 자경하는 경우에만 피상속인의 자경기간을 포함하여 감면 여부를 판정한다. 다만 상속인이 자경을 하지 않는 경우에는 상속개시일로부터 3년이내에 양도하는 경우에 한하여 피상속인의 자경기간을 포함하여 감면여부를 판정한다.

그리고 이 경우 상속 후 3년 이내에 공익사업용 지구로 지정된 경우에는 양도시기의 제한 없이 피상속인의 자경기간을 포함하여 감면 여부를 판정한다.

(3) 상속개시일로부터 5년 이내에 양도하는 상속농지나 임야는 비사업용토지에서 제외된다.

농지나 임야를 상속받은 경우 상속개시일로부터 3년 동안은 재촌ㆍ자경하지 않은 경우에도 사업용으로 사용한 것으로 본다. 그러므로 상속받은 농지나 임야를 상속개시일로부터 5년 이내에 양도하면 그 양도일 직전 3년 중 2년 이상 사업용으로 사용한 것이 되어 양도소득세가 비사업용토지로 중과되지 않고 일반세율로 과세된다.

(4) 8년이상 자경한 농지를 직계존속으로부터 상속ㆍ증여받은 경우에는 양도시기와 관계없이 비사업용토지에서 제외된다.

피상속인이 농지소재지에 거주하면서 자경한 농지를 직계비속이 상속 또는 증여받은 경우에는 양도시기에 관계없이 비사업용토지에서 제외된다.이 경우 비사업용토지에서 제외되는 농지는 도시지역(녹지지역 제외) 밖에 소재하는 농지에 한한다.

(5) 상속받은 주택의 양도소득세는 양도인이 소유하고 있는 주택수에 따라 각각 다르다.

상속받은 주택을 양도하는 경우에는 그 양도인이 1주택자냐 다주택자냐에 따라 양도소득세가 달라지고, 다주택자의 경우에도 상속받은 주택과 일반주택 중 어느 주택을 먼저 양도하느냐에 따라 양도소득세가 또 달라진다.

<이를 상황별로 살펴보면 다음과 같다.>

① 무주택자가 상속받은 주택을 양도하는 경우

1세대 무주택자가 상속받은 주택을 양도하는 경우에는 그 주택이 양도일 현재 비과세요 건(3년 이상 보유, 2년 이상 거주 등)을 갖추고 있으면 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세된다.

이 경우 보유기간 및 거주기간 계산은 다음과 같이 한다.

● 피상속인과 상속인이 동일세대원인 경우

세대 전체를 기준으로 비과세요건을 따지는 것이므로 보유기간 및 거주기간은 피상속인의 보유기간과 거주기간을 통산한다.

● 피상속인과 상속인이 동일세대원이 아닌 경우

상속인은 주택을 새로 취득한 것이므로 상속주택의 취득일(상속개시일)로부터 기산한다.

② 1주택자가 주택을 상속받아 2주택자가 된 경우

1주택자가 주택을 상속받아 2주택자가 되면 다주택자가 되어 어느 주택을 팔더라도 양도소득세가 과세되는 것 원칙이다.

그런데 세법에서는 상속받은 주택과 그 밖의 주택(일반주택이라 함)을 각각 한 채씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 상속주택은 거주자의 주택으로 보지 않고 1세대 1주택 비과세규정을 적용하도록 하는 특례규정을 두고 있다.

따라서 상속주택을 포함하여 2주택자가 된 경우에는 다음과 같이 어느 주택을 먼저 양도하느냐에 따라 양도소득세가 달라진다.

● 일반주택을 먼저 양도하는 경우

상속주택은 거주자의 주택으로 보지 아니 하므로 상속주택을 제외하고 일반주택만을 기준으로 1세대 1주택 여부를 판정한다.

따라서 양도하는 일반주택이 3년 이상 보유, 2년 이상 거주 등의 비과세 요건을 갖추 고 있으면 양도소득세가 비과세 받는다.

● 상속주택을 먼저 양도하는 경우

상속주택을 먼저 양도하는 경우 상속주택에 대한 특례규정이 적용되지 않는다.

따라서 이 경우에는 상속주택을 포함하여 2주택자 상태에서 주택을 양도하는 것이 되므로 양도하는 상속주택에 대해서는 2주택자 중과세율이 적용된다.

다만, 상속개시일로부터 5년이내 양도하는 상속주택에 대해서는 다주택자 중과세율 이 적용되지 않고 일반세율로 양도소득세가 과세된다.따라서 다주택자 중과세율 적용을 피하려면 상속받은 주택은 상속개시일로부터 5년 이내 양도하여야 한다.

※ 일시적 3주택

A씨는 지난 1999년 1월 서울 소재 A아파트를 취득해 1세대 1주택자로 살다가 지난해 2월 모친으로부터 B주택을 단독으로 상속받아 1세대 2주택자가 됐고, 이어 지난해 9월에 다시 부부 공동명의로 C아파트를 취득해 1세대 3주택자가 됐다. 이에, A씨는 국세청에 C아파트 취득 후 2년 이내에 A아파트를 양도하는 경우 양도세 비과세 대상이 되는지 여부를 질의했다.

국세청은 A씨 질의에 대한 회신에서 "1세대 1주택자가 주택을 상속받아 2주택이 된 상황에서 다른 주택을 취득해 일시적으로 3주택이 된 경우 종전 주택(A아파트) 을 2년 이내에 양도하면 1세대 1주택으로 보고 비과세 여부를 판단한다"고 밝혔다.

③ 피상속인이 상속개시 당시 2주택 이상을 소유한 경우

피상속인이 상속개시 당시 여러 채의 주택을 소유하고 이 주택들이 상속되는 경우에는 다음 순위에 따른 1주택만을 특례대상 상속주택으로 본다.

따라서 1세대 1주택자의 비과세 규정을 적용함에 있어서 거주자 본인의 주택으로 보지 않는 상속주택은 다음 순위에 의한 1주택만을 의미하므로 유의하여야 한다.

㉠ 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

㉡ 피상속인의 거주기간이 가장 긴 1주택

㉢ 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택

㉣ 기준시가가 가장 큰 1주택

④ 공동으로 주택을 상속받은 경우

1주택을 여러 사람이 공동으로 상속받은 경우 공동상속주택의 소수지분자가 당해 공동 주택 외의 다른 주택을 양도하는 경우 다른 주택에 대한 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서는 공동상속주택은 소수지분자의 주택으로 보지 아니한다.

즉 일반주택과 상속받은 주택을 소유한 사람이 일반주택을 먼저 양도할 때는 상속주택은 지분비율이 가장 큰 자의 것으로 간주한다.(소수지분은 주택수 판정시 제외)

이 경우 소유지분이 동일한 경우에는 당해 주택에 거주하는 자, 호주승계인<2008.2.2삭제>, 최연장자 순으로 소유자를 판정한다.