지역주택조합 매도청구 대상은(지주택)

지역주택조합 매도청구 대상은(지주택)

 법무법인 명경 ・ 2021. 2. 24. 12:20

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최근 국토교통부와 서울시, 용산구가 서울역 인근 쪽방촌에 공공재개발 사업을 추진할 것을 공식화했습니다. 이른바 '서울역 쪽방촌 주거환경 개선을 위한 공공주택 및 도시재생사업 추진계획'을 발표한 것인데요. 쪽방촌에 거주하는 주민들의 재정착과 민간주택 분양 등을 위해 총 2400여 호를 공급할 예정이라고 합니다. 그런데 사업계획을 발표하면서부터 지주들의 거센 반발이 이어지고 있습니다. 정부의 보상 방침 때문인데요.

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공공 사업은 공시지가에 따라 토지보상이 이루어지기 때문에 현금청산 시 받게 될 금액이 적어 지주들의 반발이 심한 것으로 예상됩니다. 또 재개발 지역 내에서 실거주한 지주가 아니라면 입주권을 받을 수 없어 정부의 공공사업을 반대하고 나섰는데요. 사유재산권 침해 논란도 거세지고 있어 정부가 후속 대책 방안을 내놓을지 귀추가 주목됩니다.

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부동산과 관련하여 매년 무수한 사업이 벌어집니다. 특히 전국적으로 아파트와 같은 주택개발 사업은 쉼 없이 이어지고 있다고 해도 과언이 아닌데요. 아파트를 지으려면 땅이 필요하죠. 재개발 재건축의 경우에는 대체적으로 본인이 거주하는 지역에서 이뤄지는 사업이어서 토지매입비 등이 발생하진 않습니다. 그런데 민간주택 건설의 경우에는 아파트를 세울 땅을 매입하는 작업에 착수합니다.

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지역주택조합 사업도 마찬가지입니다. 거주민이 아닌 지역민들이 모여 땅을 매입하고, 시공사를 선정해 아파트를 세우고 입주하는 방식으로 사업이 진행됩니다. 그래서 지주택 사업의 성패를 가르는 가장 중요한 부분이 바로 토지 확보입니다. 그래서 지주택 사업 초반, 추진위원회가 결성돼 사업 예정지 내 지주들에게 토지사용승낙서를 받는 작업 먼저 착수하는 것이죠. 어느 정도 토지가 확보됐는데, 일부 땅의 주인들이 협의하지 않을 경우, 지역주택조합 매도청구 등을 통해 대응하기도 합니다.

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지주택 매도청구란?

주택개발사업을 추진하는 데 있어서 사업에 찬성하는 이들이 있으면 반대하는 이들도 있습니다. 특히 지주들 가운데 오래 살던 동네를 떠나 새로운 곳으로 이주하는 것이 싫어 사업을 반대하는 경우도 있는데, 시세 대비 적당한 보상이 이뤄진다면 설득이 되기도 합니다. 그런데 이른바 '알박기'를 하는 분들이 있어 이런 분들을 상대하는 데 많은 시간이 소요되죠. 사업 부지 내 땅을 소유한 지주가 높은 값으로 땅을 팔기 위해 땅을 팔지 않고 버티는 경우를 의미합니다.

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그래서 사업부지 내 일정한 비율의 토지를 확보한 경우, 매도청구를 통해 알박기 등 협의가 되지 않은 땅을 강제로 사들일 수 있습니다. 재개발 재건축과 같은 사업을 비롯해, 지역주택조합 사업도 청구할 수 있습니다.

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지역주택조합매도 청구 관련해 주택법에선 다음과 같이 규정하고 있습니다.

주택법 제22조(매도청구 등)

① 제21조제1항제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 다음 각 호에 따라 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지 및 건축물의 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 해야 한다.

1. 주택건설대지면적의 95% 이상의 사용권원을 확보한 경우: 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구 가능

2. 제1호 외의 경우: 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자 중 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득해 계속 보유하고 있는 자를 제외한 소유자에게 매도청구 가능(대지의 소유 기간을 산정할 때 대지 소유자가 직계존속, 직계비속 및 배우자로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다.)

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조합 설립이 된 지주택의 경우 사업계획 승인을 받으려면 사업부지의 사용권원을 95% 이상 확보해야 합니다. 95% 이상 확보한 다음 사업승인을 받았다면 확보하지 못한 나머지 땅에 대해서 매도청구를 할 수 있는 것이죠.

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만약 95% 이상의 땅을 확보하지 못했을 경우에는 사업승인도 받지 못할뿐더러, 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 대지의 소유권을 취득해 계속 보유하고 있는 지주에게는 매도청구를 할 수 없습니다. 쉽게 말해, 10년 이상을 거주하거나 10년 이상 보유한 땅에 대해선 매도청구를 할 수 없다는 의미입니다.

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최근 전국적으로 지주택 사업을 추진하는 조합이 많아지면서 지주들의 법률 상담 문의도 늘었습니다. 대부분 사업이 제대로 추진될 것 같지 않다고 추측하거나 오래 살던 집이라 팔고 이사 가고 싶지 않다, 조합에서 제시하는 토지 매매가가 맘에 안 들어 땅을 팔고 싶지 않다는 등 여러 사유로 연락을 주시고 있죠.

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그런데 이 중에서도 가장 많이 물어보는 것이 지주택 매도청구 관련 이야기입니다. 법률에 따르면 실거주한 기간이 10년이 넘은 경우엔 매도 청구를 할 수 없다고 하는데 맞는지 알아보고자 연락을 한 분들이죠.

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결론부터 말씀드리면, 토지사용승낙서도 써주지 않고 매매계약에도 응하지 않았지만 지역주택조합 측에서 사업 부지 내 토지를 95% 이상 확보한 상황이라면 매도청구 대상이 됩니다. 10년 이상 거주한 세대라고 하더라도 말이죠. 그래서 매도청구 소송과 관련해 분쟁 쟁점이 '95% 이상의 토지 확보'입니다. 정말로 95% 이상 확보한 게 맞는지 그 여부에 대해 다투는 경우가 많습니다.

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실제 지주택 측에서 사업부지를 95% 이상 확보했다며 협의되지 않은 일부 땅에 대해 매도청구 소송을 진행했는데, 알고 보니 95% 이상의 땅을 확보한 게 아니라는 사실이 밝혀지면서 조합 측에서 패소한 경우도 있습니다. 그래서 지주 입장에선 조합 측이 매도청구 행사를 할 때 확실히 95% 이상의 토지를 확보한 게 맞는지 확인해야 합니다.

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법률상 지주택 사업부지 매매가 산정 방법은?

주택건설사업을 시행하려는 사업주체는 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유주에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있습니다. 여기서 말하는 시가는 매도청구권이 행사된 당시 객관적 거래가격을 의미합니다.

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다시 말해 사업이 시행되는 것을 전제로 평가한 가격을 말합니다. 주택조합 아파트의 건설로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익을 포함한 금액이죠. 현재 현황만을 전제로 한 금액이 아닙니다.

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지금까지 지역주택조합 매도청구 요건 등에 대해 알아보았습니다. 이 글을 읽으시는 분들이 쉽게 이해할 수 있도록 최대한 풀어서 설명했는데 이해가 쉽게 됐을지 모르겠네요.

대법원은 "주택법이 사업승인을 얻은 사업 주체에게 주택건설사업에 필요한 대지를 소유주로부터 매수할 수 있게 하는 매도청구권을 부여하는 것은 주택의 건설과 고급을 통해 국민의 주거안정과 주거 수준의 향상이라는 공익을 달성코자 사업주체로 하여금 그 대지 소유주의 의사에 반해 재산권을 박탈할 수 있도록 특별 규정한 것이기에 헌법 제23조제3항의 공공수용과 같다고 볼 수 있다"고 판시하고 있습니다.[대법원 2008. 7. 10. 선고 2008다12453 판결]

여전히 사유재산권 침해 등의 논쟁이 붙고 있는데, 지주택 매도청구 등으로 인해 피해 보는 일이 없길 바라며 이와 관련해 분쟁을 겪고 계시다면 부동산 전문 변호사와 일대일 상담을 통해 대응 방안에 대해 알아보시기 바랍니다.

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[출처] 지역주택조합 매도청구 대상은(지주택)|작성자 법무법인 명경