건물분(상가.오피) 부가세환급과 포괄양수도

부동산이야기    2012. 3. 8. 14:08 http://blog.naver.com/alpha_1500/70133242313 번역하기

 

1. 오피스텔이나 상가 매매시 부가가치세를 쉽게 설명해 보겠습니다.

  

부가가치세는 최종소비자가 냅니다.

부가가치세는 과세사업자의 물건을 살 때 가격의 10%를 구입자가 국가에 내는 것인데 실제로는 구입자가 담세(부담)하고 판매자가 납세(대리로)하는것입니다.

예를 들면 일본에서는 정가 100원을 110원을 내고 삽니다. 이 경우 10원이 부가세이죠.

그런데 우리나라에서는 정가100원 안에 부가세가 10 % 포함되어 있으니까 헷갈려합니다.

분양회사로부터 건물가격3억원+부가세3000만원=33000만원에 사서 일반과세자로 등록을 하면 3000만원을 환급받을 수 있습니다.

3000만원 환급을 왜 받느냐하면 그 건물을 사고, 금방 매출을 올린 것 없이 0원이기 때문입니다.

** 그 기간의 매출세액( 0원 ) - 매입세액( 3000만원 ) = -3000만원이렇게 매출세액-매입세액=실제신고납부세액인데 마이너스로 나오는건 환급받는거죠.

그런데, 이 상가를  다른 사람에게  10억원에 매도할 경우에  토지지분가격이 7억,건물가격3억이면 건물분에 10%인 3000만원을 부가세로 받아 신고납부하고 사업자 등록을 말소시키면됩니다.

그리고 매입한 사람이 일반과세자이면 최종소비자가 아니니까 환급받는 것이고, 일반과세자가 아니라면 즉  간이과세자거나 비사업자면 최종소비자니까 그것으로 끝입니다.

 

국가에서 환급해주는 이유는

그 건물이 최종소비자가 아니고 사업자로써 재료로 쓰기 때문에 국가에서 환급해준 것인데 그 재료를 다 쓰지 않은 상태에서 사업을 그만두면 점포를 재료로 쓰고 남은 부분은 결국 최종소비자로써 가지는 것이 되므로 그 남은 부분에 대한 부가세를 국가에 다시 돌려주는것입니다.

 

임차인이 월세로 쓰는 동안 가게를 뜯어 먹는것이 아닌데, 남은 부분은 어떻게 계산하냐면 건축물의 감가상각을 통해 잔존가치가 소멸되는것을 10년으로 봅니다.

상가를 분양받아 4년을 소유한 후에 사고팔고에 상관없이 사업자등록을 말소해서 그 상가의 최종소비자로 돌아가면 환급받았던 부가가치세의 6/10을 국가에 돌려줘야하는것(토해낸다고도함^^*)입니다.

4/10는 4년간 임대놓는 동안 사업재료로 쓴걸로 보는것이죠.

 

포괄양수양도일 경우에는 

그냥 팔면 매도자가 부가세를 매입자한데 받아 국가에 내고, 매입자는 매도자에게서 세금계산서를 받아 국가에 다시 환급받게 되는 절차가 없어지는 개념입니다.

행정 절차를 생략하여 국민의 편의를 도모하는 좋은 제도로 보시면 될 것입니다

 

2. 상가,오피스텔 매매시 포괄양수도 조건 (총정리)

 

 

1.  포괄양수도가 성립하려면?

     매도자, 매수인 모두 일반임대사업자이며 임대되어 있는 부동산을 동일한 조건으로 인수했을 때만 성

     립된다.  양수인이 임대되어 있는 임차인을 내보내고 직접 사용할 경우 포괄양수도가 아니다.

2.  부가세는 어떻게 처리되나?

     상가나 오피스텔 분양시 최초분양자는 건물분(토지분은 부가세 없음)부가세를 환급받는다. 그러나 일

     정기간(10년)이내에 매도 할 경우 양수인이 포괄양수도 계약이 아닌 단순매매계약을 하고 매수자가

     사업자를 내지 않고 월세를 받는다면 매도자는 이전(최초분양시) 환급받은 부가세를 다시 토해내

     야 한다.  그러므로 매도자는 이런사태를 방지하기위해 반드시 계약서에 부가세 별도라는 문구를 넣

      는 것이다.

3.  포괄양수도계약을 하면 부가세를 주고 받고 계산서도 끊어야 하나?

     그렇지 않다.  부가세 주고 받음이 없이 매수인이 양도양수서류를 첨부하여 사업자등록을 하면된다.

4.  상가,오피스텔 매매시 취득세,등록세는 어떻게 되나?

     최초 분양자는 경우에 따라 취등록세는 감면 받는 경우가 있다.  그러나 이를 인수한 매수자는 이를

     승계하지 않고 취등록세를 그대로 낸다.

5.   오피스텔 포괄양수도시 매수자의 이해 득실은?

     매수시 부가세 부담을 덜어서 목돈이 덜 들어가는 이점이 있다. 반면에 일반사업자 등록으로

     건강보험료,의료보험료등 부담이 증가되고 매분기 부가세신고도 해야 한다.

6.  양도세는 어떻게 되는가?

     최초분양가격보다 싼 가격으로 팔면 양도차익이 없어 당연히 양도세가 없다.

     그러나 이 경우에도 매도가격 얼마,부가세 얼마라고 기재해 줘야 한다.  만일 양도차익이 발생하면

     양도차익의 10%에 해당되는 부가세를 납부해야 한다

 

 

3. 수익용건물매매시에 부가가치세와 관련하여 포괄양수도 계약을 하는데 있어서 그에 대한 기본개념과 성립조건, 거래유형별 부가세정리 및 주의 점을 간단하게 적어봅니다.

 

1. 개념

      - 포괄양수도란 사업장 전체의 양수도로서 재화의 공급으로 보지 않기 때문에 부가세문제가 발생하지 않습니다.

 

2. 계약의 성립조건

      - 매도, 매수자간에 과세유형이 같아야함(단, 사업양수 후 양수자가 면세사업으로 전환하는 경우에는 인정되지 않음)

      - 조건의 변경이 없어야함.(즉, 임대조건, 면적, 세입자현황 등 일체의 조건)

      - 사업체 전체를 양도, 양수 할 것.

 

3. 계약서의 특징

       - 부동산 매매계약서와는 별도로 하고 사업의 포괄적 양도 사실이 확인되어야함.

       - 매매금액의 표시가 없음.

       - 사업양도신고서를 반드시 제출하여야함 (서식은 세무사사무실에 비치)

 

4. 거래유형별 부가세정리 및 주의 점

 

       매도인                 매수인                포괄양수도             부가세환급

      ------                 -----                 ---------             ---------

    *일반과세자          일반과세자               가 능                      가  능  

                                간이과세자               불가능                    불가능

                                비사업자                  불가능                    불가능

 

          (건물공급가액의 10%를 매수자에게 받고 부가가치세영수증을 발행 하고 부가세 신고함.)

 

   *간이과세자         일반과세자                  가 능                       불가능

                              간이과세자                  가 능                       불가능

                              비사업자                    불가능                      불가능

   (매수자에게 부가세 못 받고 매도인 본인이 납부 / 건물공급가액x10%업종별부가가치세율30%-공제세액)

 

5. 기타 거래가액의 결정(건물분의 공급가액) 및 계약서 작성 시 사전에 세무사와 협의하여 작성하는 것이

     안전함.(최소한 기준시가에 맞추어서 작성하여야함.)

(부가세법에 명시된 포괄양수도 세부조건들이 사실데로 충족이 되어야 사후의 중개사고를 예방.)

 

[출처] 건물분(상가.오피) 부가세환급과 포괄양수도|작성자 알파