계약금 분납했다 세금폭탄?..2년거주 양도세 면제는 '완납일' 기준

 

 

[톡톡! 부동산]
정부 '완납일이 기준' 유권해석

매일경제|손동우|입력2021.04.11 17:03|수정2021.04.11 19:00

무주택자 A씨는 2017년 8월 서울 은평구 B아파트 청약에 당첨돼 분양권 계약을 했다. 그가 계약한 직후 8·2 부동산 대책이 발표돼 '대책 이후 조정대상지역에서 매입한 주택은 2년간 살아야 양도소득세를 면제한다'는 조항이 생겼다. 그사이 A씨는 직장 때문에 서울을 떠나게 됐지만 별걱정은 안 했다. 정부가 제도의 소급 적용을 우려해 '제도 발표 전에 계약했고 계약금 지불 당시 무주택자인 사람'에게는 예외 조항을 뒀기 때문이다.

하지만 최근 아파트 매도를 고려하던 A씨는 세무서에 문의했다가 충격을 받았다. 양도세를 면제받으려면 2년 거주를 채워야 한다는 것이었다. A씨가 계약금을 분납했다는 점이 문제였다. 그는 2017년 8월 2일 이전에 1차 계약금, 9월에 2차 계약금을 치렀다. A씨는 "계약금을 분납하면 구제 대상이 아니라는 얘기를 어디에서도 못 들었다"며 "정부에 민원을 넣었다가 유권해석 결과라고만 들었다"고 밝혔다.

최근 계약금을 분납했을 때 양도세 감면 기준에 관한 유권해석이 나와 시장에 파장이 예상된다. 정부는 "개별 사례가 다양해 모든 상황을 포괄해 안내할 수 없다"는 입장이지만 수요자에게 너무 불친절한 행정편의적 발상이 아니냐는 지적이 제기된다. 특히 잇단 규제 때문에 양도세 관련 기준이 누더기가 된 상태에서 피해는 고스란히 국민 몫이 됐다.

9일 기획재정부와 부동산 업계에 따르면 정부는 '계약금 분납 시 양도세 감면 기준일은 납부를 마친 날짜'로 결론을 냈다. 양도세 기준일을 사이에 두고 계약금을 두 차례 나눠 납입했으면 바뀐 양도세 규정을 따라야 한다는 것이다.

이 같은 소식에 부동산 인터넷카페 등에선 혼란이 일었다. 2년 거주 요건을 채우지 않아도 된다고 여겼던 수요자들에게 '발등에 불'이 떨어졌기 때문이다. 피해자들은 대부분 '정부에서 관련 규정을 제대로 안내하지 않았다'며 불만을 터뜨렸다.

정부는 과거 비슷한 사례로 짐작할 수 있어 따로 안내하지 않았다는 설명이다. 2008년 '분납 계약금 인정 여부'를 놓고 선고된 대법원 판례에 따르면 '교부자가 계약금 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금 계약은 성립하지 아니한다'고 판결했다는 것이다.

그러나 전문가들은 선의의 피해자를 막기 위해서라도 정부가 좀 더 세밀하게 관련 규정을 안내했어야 한다고 지적했다. 일례로 '조정대상지역 지정 전 분양권을 샀는데 입주자 등기 당시 조정대상지역이 됐다면 어떻게 되냐'는 질문도 세금 관련 사이트에 상당히 많이 올라왔다. 정부는 이에 대해 '실거주 요건에 해당되지 않는다'고 해석했다. 반대로 조정대상지역 지정 당시 매입한 분양권은 이후 해제돼도 양도세 규정은 종전 규제를 그대로 적용받는다고 결론지었다.

[손동우 부동산전문기자]