법인의 '쓸어담기식' 아파트 투자 증가..정부가 주시해야 [안명숙의 차이나는 부동산 클래스]

법인의 '쓸어담기식' 아파트 투자 증가..정부가 주시해야 [안명숙의 차이나는 부동산 클래스]

안명숙 | 우리은행 부동산투자지원센터 부장 입력 2020.03.01. 21:43

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[경향신문]

지난 2월21일 주택가격 상승세가 심상치 않은 경기 수원, 용인, 안양, 의왕시에 대한 조정대상지역 확대 및 대출규제 강화가 발표됐다.

국토교통부에 따르면 지난해 12월 4주부터 올 2월 2주까지 7주간 수원 아파트값 상승률은 영통구 8.34%, 권선구 7.68%, 장안구 3.44% 등으로 수도권 누적 상승률 1.22%를 크게 웃돌았다.

수원이나 경기 남부권은 그간 서울에 비해 가격 상승세가 크지 않았고, 신분당선 연장과 매매 대비 전세 비율이 높아 갭투자가 용이한 점 등이 매수 심리를 자극했다. 특히 비조정대상지역의 경우 대출 및 세 부담이 비교적 완화된 곳이라는 점에서 투자 매력도가 높았다.

그런데 최근 1~2년 사이 경기도는 물론 전국적으로 법인의 아파트 매수가 크게 늘고 있다는 것이 눈에 띈다. 한국감정원의 거래주체별 아파트 거래현황 자료를 보면 2018년 이후 법인의 아파트 매입 거래가 크게 증가했다. 2017년 전체 아파트 거래 건수(61만1154건) 중 법인 매수 건수는 1만3687건으로 2.2%를 차지했으나 2018년(56만3472건 중 1만8971건) 3.4%, 2019년(54만5061건 중 2만4009건) 4.4%로 2018년 이후 증가세가 두드러지고 있다.

서울의 전체 거래 중 법인 거래가 차지하는 비중은 2017년 0.7%, 2018년 1.7%, 2019년 2.7%로 지속적으로 늘고 있다. 경기도는 2017년 1.1%, 2018년 1.8%, 2019년 3.8%로 지난해부터 법인 매수가 부쩍 증가했다.

특히 수원의 경우는 2018년까지는 법인 매수가 1% 이하에 머물렀으나 2019년 5.8%로 급증했다. 올 1월에는 전체 수원시 거래 건수 3868건 중 법인 매수가 244건으로 6.3%를 차지했다. 수원의 법인 거래 증가가 해당 지역 아파트값 상승에 영향을 미친 것으로 보이는 이유다.

그렇다면 전국적으로 최근 법인의 아파트 매수가 늘어난 이유는 무엇일까. 이는 정부 정책과 관계가 있을 것으로 추정된다. 2017년 8·2대책을 기점으로 정부는 집값 상승 억제를 위한 강경한 대책을 내놓았다. 정부 정책은 수요를 규제하는 정책에 초점이 맞춰져 다주택자에 대한 양도소득세 중과 및 대출규제, 종합부동산세 등 보유세 강화, 단기 차익 거래에 대한 세율 강화 등이 골자다.

정부의 다주택자 및 고가 주택에 대한 세금이 강화되면서 개인들의 단기 차익 또는 문어발식 투자에 부담을 느낀 투자자들이 법인을 만들어 단기 차익을 노리는 투자로 전환했다. 아직 본격적인 가격 상승세를 타진 않았으나 교통 호재가 있는 수도권이나 지방의 아파트를 전세를 끼고 갭투자해 단기에 차익을 보고 매매하는 식으로 투자하는 것이 유행처럼 번지고 있다.

일반적으로 개인의 경우 양도세 기본세율은 6~42%(1년 이내 40%)이고, 조정대상지역의 경우 다주택자는 10~22%포인트 양도소득세율이 추가 적용된다. 반면 법인은 주택 매각 시 보유기간과 관계없이 10~20%의 법인세와 비사업용 부동산에 대한 중과세율 10%가 적용돼 단기 매매 및 차익이 높은 거래 시 세금을 줄일 수 있는 장점이 있다.

또한 주주 개인이 다주택으로 인한 보유세 부담을 갖지 않아도 된다. 법인은 또 이익금을 배당하기보다 과세 이연 효과의 장점을 살려 지속적으로 투자를 하여 수익을 불릴 수 있다.

개인이든 법인이든 정당하게 세금을 내고 자산을 불리는 경제활동이라는 주장에 대해 정부가 동의할까. 다만 확실한 건 주택을 ‘사는(LIVING) 곳’으로 인식해야 한다는 정부의 주장과 법인의 ‘쓸어담기식’ 아파트 투자는 그 궤도가 크게 다르다는 점이다.

더욱 세밀화되고 속도가 빨라지는 투자자들의 대응을 정부는 보다 치밀하게 예의주시해야 한다.

안명숙 | 우리은행 부동산투자지원센터 부장