현실가격 반영 못하는 '실거래가 신고기한'

현실가격 반영 못하는 '실거래가 신고기한'

머니S | 김노향 기자 | 입력 2020.02.21 05:50 | 수정 2020.02.21 05:50

오는 21일부터 부동산 실거래가 신고기한이 기존 60일에서 30일로 단축된다. 정부가 부동산투기에 대한 규제를 강화하고 가격 교란행위를 단속해 집값 안정을 도모하는 가운데 이번 조치는 시장 참여자의 세금문제에 영향을 줄 뿐 아니라 서울 고가아파트의 고의적인 시세조종도 일부 차단할 수 있을 것으로 보인다.

서울 공인중개사사무소 앞. /사진=뉴스1

◆실거래가 두달 후 신고, 문제점은?

부동산 실거래가 신고제도는 2006년 처음으로 시행됐다. ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’에 따라 부동산거래뿐 아닌 계약의 취소, 무효, 해제 등도 의무적으로 신고해야 한다. 이번 법 개정으로 부동산 실거래가를 30일 내 신고하지 않으면 과태료 500만원이 부과된다.

실거래가 신고의 목적은 거래정보의 투명화와 이를 통한 통계 관리, 세제 정상화다. 부동산 시세는 매도인이나 공인중개사가 제시하는 적정가격으로 실거래가보다 높거나 낮을 수 있다. 그동안은 실거래가 신고기한이 60일로 두달 안팎이다 보니 그사이 부동산가격이 급등하거나 급락해도 시차에 의해 발생하는 정보 왜곡을 막을 방법이 없었다. 즉 실거래가 신고기한 단축은 보다 빠른 가격정보를 습득할 수 있게 한다.

실거래가는 시세를 따라가지만 반대로 시세의 선행지수로 활용되므로 부동산가격에 영향을 미친다. 대단지아파트 등은 거래량이 많으면 실거래가를 따라 시세가 조정된다. 시세를 높이려는 목적으로 실거래가 신고를 앞당기거나 반대로 신고를 연기해 시세 반영을 늦추는 것이 가능하다는 얘기다. 공인중개사 입장에선 호가를 낮춰 거래 가능성을 높이거나 반대로 호가를 높여 시세조종이 가능하다. 또 실거래가는 양도소득세 부과의 기준이 돼 이런 시세조종이 세금에도 영향을 준다. 신고기한 내 실제 매수금액에 프리미엄을 붙여 되팔거나 종합부동산세 부과를 늦추려 신고를 연기하는 일도 비일비재했다.

오는 21일부터 실거래가 신고기한이 60일에서 30일로 단축된다. /사진=이미지투데이

◆부동산 자전거래 더 이상 안통한다

정부는 이번 조치로 ‘자전거래’도 일부 차단할 수 있을 것으로 봤다. 자전거래란 호가를 올리기 위해 높은 가격으로 허위신고하는 수법이다. 실제 계약하지 않고 거짓으로 실거래가를 신고하면 3000만원 이하의 과태료가 부과되는 규정도 신설됐다.

신고포상금도 함께 마련됐다. 자전거래와 허위신고를 고발하면 과태료의 20%를 신고포상금으로 지급하도록 했다. 기존 업·다운계약에 대한 신고포상금과 동일하다.

한편 공공기관인 한국감정원과 민간 조사업체 KB국민은행, 부동산114 등이 공개하는 주간 아파트가격 통계도 시장을 왜곡시킨다는 지적이 잇따라 관련대책이 검토되는 것으로 알려졌다. 주간 시황은 실거래가와 중개업소 호가에 의존해 만들어지는데 실거래가 신고기한이 길어서 시세 변화를 제때 반영하지 못한다는 문제점이 지적돼왔다.

박홍근 더불어민주당 의원과 한국도시연구소, 참여연대는 ‘실거래가와 한국감정원 조사 자료 비교’를 통해 조사 표본인 서울 강남구 ‘래미안대치팰리스’ 55㎡가 지난해 감정원의 아파트가격 동향 조사기간 35주 가운데 34주 동안 거래가 없었다고 밝힌 바 있다. 다른 표본 단지인 서울 강남구 도곡동 경남아파트, 래미안삼성1차도 지난해 거래가 없는 주가 전체의 82.9%, 88.6%에 달했다. 감정원의 조사 표본대상은 전국 2만7502가구로 이 중 아파트는 1만6480가구다.

주간 시황이 집값 흐름을 제대로 반영하지 못함에 따라 정책 실패로 이어질 수 있다는 우려도 커진다. 박 의원은 “분양가상한제 등 규제지역과 비규제지역을 지정할 때 정부가 감정원의 주택가격 동향을 기초로 결정하기 때문에 정확성을 높이려는 노력을 기울여야 한다”고 말했다.

[실거래가 신고 가이드] 부동산 직거래 후 이렇게 하세요!

부동산거래 후 실거래가 신고의무를 지는 주체는 매매당사자와 중개업소다. 공인중개사가 중개해 거래한 경우 계약서를 대리 작성한 중개업소가 실거래가 신고도 하지만 직거래일 때는 매매당사자가 해야 한다. 실거래가 신고방법은 두가지가 있다. 먼저 인터넷으로 신청하는 방법이다. 거래 부동산 소재지의 시·군·구 인터넷 홈페이지에 접속하면 ‘부동산거래 관리시스템’이 있다. 일부 지자체는 인터넷 익스플로러만 지원한다. 로그인 후 부동산거래 계약서를 작성하고 전자서명을 한다. 개인 간 거래는 매수인과 매도인의 공동서명으로 한다. 계약서 신고 확인과 필증을 발급받아 출력하고 등기신청을 하면 실거래가 신고를 마칠 수 있다. 방문 신고 시에는 마찬가지로 부동산거래 계약신고서를 작성하고 필증을 발급받아 등기신청을 하면 된다. ▶도움말 부동산114

☞ 본 기사는 <머니S> 제632호(2019년 2월18~24일)에 실린 기사입니다.