새 아파트 몸값 '훨훨' 재건축 단지 '울상' 청약가점 낮으면 분양권 매수 나서볼 만

분양가상한제 대처법-새 아파트 몸값 '훨훨' 재건축 단지 '울상' 청약가점 낮으면 분양권 매수 나서볼 만

매경이코노미 | 정다운 | 입력 2019.07.26 09:21 | 수정 2019.07.26 09:21

민간택지 분양가상한제가 이르면 7월 말 윤곽을 드러낼 예정이라 아파트 분양업계는 물론 실수요자 혼선도 커졌다. 당장 신규 분양가는 낮아지겠지만 재건축·재개발 등 정비사업 위주로 공급이 이뤄지던 주택 시장에 큰 변화가 예상된다. 민간택지 분양가상한제가 도입될 경우 어떻게 대처하는 것이 좋을까.

▶무주택자 내집마련 어떻게?

▷신규 분양 청약 기회 넓어져

높은 집값에 내집마련 꿈이 좌절됐던 무주택 실수요자라면 분양가상한제 자체는 반가운 소식이다. 주택 청약에서 당첨되기만 하면 주변 시세보다 훨씬 낮은 가격에 내 집을 장만할 수 있기 때문이다. 또한 새 아파트인 만큼 준공 시점에 구축 아파트 대비 시세차익을 누릴 수 있다. 마침 9·13 대책에 따라 지난해 말 청약제도가 개편되면서 무주택자의 청약 기회가 확대된 터다. 투기과열지구와 청약과열지역에서는 추첨제 물량의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급하고 1주택자는 기존 주택을 처분하는 조건으로 청약 자격이 주어졌다. 분양권이나 입주권 소유자도 유주택자로 간주돼 청약 자격에 제한이 생겼다.

일각에서는 민간택지 분양가상한제 적용으로 주택 공급이 축소되면 새 아파트 희소성이 높아질 것으로 내다보기도 한다. <매경DB>

이론대로라면 무주택 실수요자면서 급하게 집을 마련해야 하는 상황이 아니라면 정부 정책 발표와 시장 분위기를 살펴가며 분양가상한제가 적용된 아파트 분양을 기다려봄직하다.

하지만 이론상 그렇다는 것이지 분양가상한제가 본격적으로 적용되면 재건축·재개발 정비사업이 제 속도를 내지 못할 공산이 크다. 이 때문에 분양가상한제 시행 전 분양을 서두르는 단지가 늘어날 전망이다. 일단 분양가상한제가 시행되면 후분양을 하더라도 규제를 적용받기 때문에 분양을 늦춰봐야 도움 될 것이 없어서다. 또 ‘밀어내기’ 분양이 집중되면 이후 공급 문제는 예상보다 심각해질 수 있다는 지적도 나온다. 새로 공급되는 아파트 수가 크게 줄어드는 만큼 오히려 청약 경쟁만 과열될 것이라는 우려도 함께다.

이에 따라 당장 내집마련이 필요한 무주택 실수요자라면 민간택지 분양단지에서 기회를 찾아봄직하다. 물론 이들 단지에는 아직 분양가상한제가 적용되지 않았다. 분양가상한제와는 별개로 주택도시보증공사(HUG)가 ‘고분양 관리지역’ 분양가 심사 기준을 강화하면서 분양 일정이 올 상반기에서 하반기로 미뤄진 단지가 다수다. 이들 단지 분양가는 인근 지역 직전 평균 분양가의 110%였던 것을 105% 이내에서 결정하도록 변경됐는데 일반적으로 주변 시세보다 저렴하게 공급되는 편이다. 또한 새 아파트인 만큼 준공 시점에 구축 아파트 대비 시세차익을 누릴 수 있다.

부동산인포에 따르면 7월 이후 연말까지 서울에서 정비사업을 통해 총 1만1700가구가 일반분양될 예정이다. ‘청량리역롯데캐슬SKY-L65(7월)’ ‘e편한세상백련산(7월)’ ‘이수푸르지오더프레티움(7월)’ ‘둔촌주공아파트(연내)’ ‘흑석3구역자이(연내)’ ‘장위4구역자이(연내)’ ‘용두6구역래미안(연내)’ 등이 대표적이다. 규제 강화 이전에 분양하려는 건설사가 늘어날 수 있어 집계된 물량보다 증가할 수도 있다.

롯데건설은 동대문구 전농동 청량리4구역에 짓는 ‘청량리역롯데캐슬SKY-L65’를 분양한다. 청량리 일대에 올 들어 세 번째 진행되는 현장으로 7월 25일 당해 지역 1순위, 26일 기타 지역 1순위 접수를 받는다. 아파트 총 1425가구 규모로 오피스텔, 오피스, 호텔 등이 함께 들어서는 복합단지로 조성된다. 청량리역 역세권으로 분당선 연장 등으로 인해 강남권 이동도 한층 수월해졌다.

대우건설이 동작구 사당동 사당3구역에 짓는 ‘이수푸르지오더프레티움’(총 514가구)도 7월 말 분양을 앞뒀다. 지하철 4·7호선 환승역인 이수역을 이용할 수 있고 최근 서리풀터널이 개통되면서 강남 업무지구로 이동하기도 한층 수월해졌다. 또 GS건설은 동작구 흑석동 흑석3구역에 1772가구, 성북구 장위동 장위4구역에 2840가구 규모의 자이 아파트를 연내 분양한다는 계획이다. 삼성물산은 동대문구 용두동 용두6구역에서 1048가구 규모로 짓는 래미안 아파트를 연내 분양할 것으로 보인다.

하반기 분양 최대어로 주목받는 곳은 강동구 ‘둔촌주공아파트’다. 후분양 방식 공급이 논의되는 등 연내 분양이 불투명한 상황이지만 분양가상한제가 본격 시행된 이후로는 분양이 더욱 쉽지 않다는 점에서 연내 분양할 것이란 전망이 나오고 있다.

▶새 아파트 몸값 더 오르나

▷신센자·개포래미안 입주권 신고가

분양 주택은 자금 계획을 세우기가 상대적으로 수월하고 가격도 주변 시세보다 저렴하다. 따라서 실수요자 관심이 높지만 인기 지역은 청약 당첨이 어려운 것이 현실이다.

청약가점이 높지 않은 내집마련 실수요자라면 오히려 가격 조정기에 기존 주택이나 이미 분양을 마친 아파트 분양권을 매수하는 것도 내집마련 방안이다.

더군다나 민간택지 분양가상한제 적용과 재건축 연한 연장 등 부동산 규제가 거론되자 주택 공급이 줄어들 것이라는 전망이 속속 나오고 있다. 오히려 이제 막 입주했거나 입주를 앞둔 새 아파트 몸값이 더 치솟을 여지도 커졌다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “분양가상한제로 서울의 신규 주택 공급에 근간이 되는 정비사업이 위축되면 2021년 이후로 서울 입주 아파트가 현저히 줄어들 가능성이 높고 새 아파트 희소성은 오히려 높아질 수 있다”고 분석했다.

실제 최근 서울에서는 일부 인기 지역 아파트 조합원 입주권 가격이 신고가를 경신하는 등 오름세다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난 7월 5일 서울 마포구 염리동 ‘마포프레스티지자이’ 전용 59㎡ 조합원 입주권이 10억7000만원(12층)에 거래됐다. 앞서 지난 6월 같은 아파트 입주권이 각각 9억5500만원, 10억5000만원에 거래된 바 있다. 지난해 9월 최고가(10억6045만원, 20층) 기록도 갈아치웠다. 지난 6월 말 서초구 잠원동 ‘신반포센트럴자이’ 전용 114㎡ 입주권도 28억5000만원(13층)에 거래됐다. 직전 최고가인 지난해 1월(25억5000만원, 30층)보다 3억원 뛰었다.

재건축·재개발 등 정비사업 추진 매물을 이미 보유한 사람이라면 분양가상한제 적용 범위에 촉각을 곤두세울 필요가 있다.

원래 민간택지 분양가상한제의 경우 일반 아파트는 입주자모집공고, 재건축·재개발 사업장은 착공 전 관리처분계획까지만 신청하면 분양가상한제를 적용받지 않는다. 이 기준을 그대로 두면 현재 강남권에 분양을 앞둔 재건축 단지는 모두 분양가상한제를 벗어난다.

다만 정부가 재건축·재개발 사업장에 대해 분양가상한제 대상 단지를 ‘입주자모집공고 신청 이전’ 단지로 확대할 가능성도 남아 있다.

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “분양가상한제 적용 대상이 확대될 경우 반포주공1단지, 신반포3차·경남, 신반포4지구(옛 한신4지구), 개포주공1단지, 개포주공4단지, 잠실미성·크로바, 잠실진주 등 이미 관리처분계획인가를 받아둔 알짜 단지가 대부분 해당된다”며 “관리처분계획을 세운 단지에 상한제를 적용하면 사업이 뒤죽박죽될 여지가 크다”고 말했다.

[정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제2018호 (2019.07.24~2019.07.30일자) 기사입니다]