채상욱의 부동산나우무주택자는 올해 청약 놓치지 마세요

채상욱의 부동산나우무주택자는 올해 청약 놓치지 마세요

     ・ 2019. 2. 7. 8:14

​2019년 설 연휴 이후 3월까지의 전국 분양은 작년보다 1.6배 이상 많을 예정입니다.

​이 소식이 중요한 이유

​분양시장은 그 해 주택 수요의 바로미터이기도 하면서, 기존주택 대비 주택을 낮은 가격에 살 수 있다는 기대감으로 인해 늘 관심이 높은 시장입니다. 그런 분양이 작년보다 더 많다는 뉴스이니 귀 기울여야 하겠죠.  그런 와중에 지난해 말 주택이 있는 사람들은 청약 받기 어렵도록 제도가 대폭 바뀌면서, 무주택자 분들의 당첨 확률이 크게 높아졌습니다. 물량은 늘었는데, 경쟁률은 낮아진 거죠. 

​왜 분양이 늘었을까

​  먼저  부동산 114가 집계한 2019년의 연간 분양계획은 약 44만 호 정도로 잡혀 있습니다. 당초 계획보다 상당히 증가했습니다.  2018년에 9.13 대책이 발표되고, ‘주택 공급에 관한 규칙’이라는 분양관련 최 상위 기준이 변경되면서 주택 공급을 하지 못하고 2019년으로 이연 된 물량만 10만 호를 넘는데, 이것이 더해진 것입니다. 그렇다 보니 2018년은 29만 호를 분양했지만, 2019년에는 44만 호 수준으로 약 1.5배 정도 분양이 증가할 것으로 보입니다. 덕분에  2~3월의 주택 분양 역시 뉴스처럼 전년 동기보다 1.6배나 많은 총 4만 5000호 분양 예정입니다.  서울을 포함한 수도권에서만 2만 4785가구, 지방에서는 1만 9674가구가 분양을 앞두고 있습니다.

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주요 분양 단지들은 어디?

​  주요 분양 단지들을 둘러볼까요. 먼저 서울의 경우 송파구 거여 2-1구역을 재개발 한 롯데캐슬이 1,945가구 중 745가구를 일반분양합니다. 효성에서는 노원구의 대릉 현대 아파트를 재건축 한 태릉 해링턴 플레이스가 분양하죠.올해  분양 단지 중 가장 인기가 높을 것으로 추정되는 단지 중 하나인 청량리역 롯데캐슬 SKY L-65(1,425세대 중 1,263세대 일반분양)도 분양 합니다. 강남권인 서초구 방배동의 방배경남 재건축(758가구), 동작구 사당동의 사당 3구역(507가구)도 분양합니다.

​경기권에서는 안양 비산동에 평촌 래미안 푸르지오(1,199가구)가 분양되고, 위례 신도시에서도 우미린 1차가 분양이 됩니다. 수원에는 영통 아이파크 캐슬 망포 2차(1,815가구), 남양주 진접읍의 더 숍 퍼스트 시티(1,153가구)가 관심을 둘 단지입니다. 지방 분양 건 중에서 관심을 가져야 할 단지는 대전 유성구의 도안 아이파크 2차로 총 2,565가구의 대단지입니다.

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분양 시장의 변화

​  청약 제도는 기존주택 대비 일반적으로는 낮은 가격으로 주택을 살 수 있어서 인기가 높습니다. 특히 서울의 경우 주택 공급이 부족하다는 인식과 신축주택 선호의 트렌드, 시세 대비 낮은 분양가가 합쳐져 항상 분양 결과가 좋았습니다. 이에, 강남권 일부 고급 단지에서는 분양가를 더 높게 받기 위해서 후 분양제를 선택하여 진행을 할 계획이기도 하죠. 다만, 올해 1월 서울에 청약한 단지 중에서 이 편한 세상 광진 그랜드파크(730세대)는 다소 높은 분양가격 탓이었는지 전용 84제곱 미터까지는 1순위 청약이 되었으나,  전용 115제곱 미터의 경우에는 미달 이 났습니다. 

​  전용 115제곱 미터의 공급가액이 15억 원대로 분양이 되면서 중도금 대출이 나오지 않으니(9억 이상 고가주택의 경우 중도금 대출을 받기 어렵습니다), 현금을 10억 원 정도 보유한 무주택 가구가 청약을 해야 하는데 이런 기준을 맞출 수 있는 사람이 적을 수밖에 없습니다.  서울 분양이 미달이 난 사례가 몇 년 만이다 보니, 시장에 여러모로 충격적이라는 반응 으로 다가오는 것 같습니다.

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올해 투자전략은

​  당첨이 될 만한 점수대를 갖고 계신 분들의 경우 청약 전략을 잘 수립할 필요가 있겠죠. 올해 2~3월만 증가하는 것이 아니라, 계획대로라면 2019년 분양은 최소 40만 호 이상까지는 진행할 것으로 보이기 때문입니다. 다만 투자의 관점에서 분양권에 관심을 두신다면 세 가지를 유념해야 합니다. 먼저, 청약에 당첨되면 ‘분양권’이라는 권리를 갖게 되는데, 이 분양권은 세법상에서는 주택이 아닌 것으로 처리되나, 주택 공급에 관한 규칙 상에서는 이제 주택으로 취급됩니다.

​  약간 복잡하실 수 있는데, 2018년 12월 11일 이후 입주자 공고를 하는 신규 단지의 분양권은 주택으로 취급받습니다.  종전까지는 주택으로 취급받지 않았었기 때문에 분양권 + 1주택인 사람은 주택 대출에 무리가 없었으나, 이제는 2주택자가 되니 대출 규제에 걸리게 됩니다.  또 하나 덧붙이자면 주택 공급 역시 무주택자에 유리한 점수 구조를 갖고 있으므로 분양권이 있다면 이제 차후 당첨에서도 기대감을 낮춰야 하게 된 것이죠.

​  둘째,  청약 조정 지역이나 투기과열지역, 투기지역에서는 분양권이 입주 시까지 거래(전매)가 제한이 됩니다.  정부는 2017년 6.19 대책을 통해서 분양권 전매를 종전 ‘강남 4구 제외 18개월 후 가능’에서 ‘청약 조정 지역은 입주까지 전매 불가’로 바꿨는데, 덕분에 서울의 마지막 전매 가능 단지인 양천구 신정 아이파크 위브 이후에는 분양권 거래가 가능한 단지가 없습니다.

​  마지막 세 번째는 분양권의 경우 ‘공시가액’이 없다는 점입니다. 이 점은 9.13 정책이 ‘공시 6억 원을 초과하는 고가주택의 경우 임대 사업자 등록 시 세제혜택을 없앴다는 것’을 고려할 때 상당히 중요한 부분입니다.  공시 6억 원을 초과할 것으로 예상이 된다면 임대등록을 하더라도 양도세 장특공제(장기보유특별공제)를 받지 못하므로 애초에 투자 목적에서 배제하는 것이 바람직 해 보입니다.

​  분양권 시장은 정부 정책을 뜯어보면 결국은  ‘무주택 실수요자가 청약하고, 당첨되면 입주까지 쭉 유지하고 주택으로 준공하여 1주택자로 살아라’ 라고 요약 가능할 듯합니다. 최근 청약결과는 무주택자가 98% 정도라고 합니다. 이전에는 75% 수준이었습니다.

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[출처] 채상욱의 부동산나우무주택자는 올해 청약 놓치지 마세요|작성자 그린향기