[알짜 세무이야기 <44>] 9·13대책으로 1주택자도 양도소득세 늘어날 수도

[알짜 세무이야기 <44>] 9·13대책으로 1주택자도 양도소득세 늘어날 수도

집코노미

한국경제 | 입력 2018.10.24 16:15 | 수정 2018.10.24 16:15

주택을 한 채 소유한 사람들은 9·13대책에 민감하게 반응하지 않는 듯하다. 아마도 1가구 1주택으로 양도소득세 비과세가 보장되기 때문일 것이다. 하지만 1주택 보유자라도 2020년부터 양도소득세가 늘어날 수 있기 때문에 주의를 요한다. 장기보유특별공제에 영향을 줄 수 있기 때문이다. 매각하는 주택이 9억원을 초과해 고가주택으로 구분되면 1주택이라 하더라도 일부 양도소득세가 과세된다. 다만 1주택으로 비과세 요건을 갖추면 양도소득세 부담은 상당히 줄어든다.

1주택 고가주택에 양도소득세 부담이 줄어드는 이유는 두 가지 정도로 설명된다. 첫째, 고가주택에 해당하는 매매차익에 대해서만 양도소득세를 계산한다. 둘째, 1주택에 대한 장기보유특별공제는 최대 80%까지 인정된다. 3년 이상 보유한 경우 1년에 8%, 최대 80%까지 공제해주는 것이다. 일반 부동산에 대한 2019년 이후의 장기보유특별공제가 1년에 2%씩 최대 30%까지 가능한 것과 비교하면 공제금액은 상당히 크고, 짧은 기간에 최대한의 공제(1주택은 10년, 일반부동산은 15년)가 가능하다.

9·13대책에서는 1주택에 대한 장기보유특별공제에 일부 요건을 추가했다. 2년 이상 거주하지 않았다면 언제 취득했는지 여부를 불문하고 2020년 이후부터 장기보유특별공제를 30%까지만 인정하겠다는 것이다. 2017년 8월2일 이전에 취득한 주택은 2년 이상의 거주 실적이 없더라도 1가구 1주택으로서 비과세 혜택은 인정된다.

4억원에 구입한 주택을 10년 보유한 뒤 2020년 10억원에 매각하는 경우를 가정해보자. 2017년 8월2일(8·2 대책 발표) 이전에 취득한 주택은 2년 이상 거주하지 않았더라도 1주택으로 비과세는 가능하다. 다만 매각하는 금액이 9억원을 초과하기 때문에 고가주택에 해당하는 부분의 매매차익은 양도소득세가 과세된다. 실제 매매차익은 6억원이지만 고가주택에 해당하는 매매차익은 6000만원으로 판단하고 양도소득세를 계산한다. 고가주택에 해당하는 부분은 매각금액 10억원 중 1억원(10%)이기 때문에 9억원 초과분에 이 비율을 적용하기 때문이다. 그래서 고가주택에 해당하는 과세대상 매매차익은 6000만원(6억원×10%)으로 판단한다.

따라서 고가주택에 해당하는 매매차익 6000만원에 장기보유특별공제를 적용해 양도소득세를 계산한다. 이때 2년 이상 거주했는지에 따라서 장기보유특별공제가 달라진다. 2년 이상 거주했다면 1년에 8%씩 최대 80%까지 공제할 수 있지만, 거주하지 않았다면 1년에 2%씩만 공제되기 때문에 10년을 보유한 경우 20%만 공제된다. 2년 이상 거주했다면 비과세효과와 장기보유효과가 모두 인정돼 양도소득세는 62만원이 계산된다.

반면 거주하지 않은 경우 비과세효과만 볼 수 있기 때문에 양도소득세는 630만원으로 계산된다. 매각하는 금액이 커질수록 고가주택에 해당하는 부분은 커지기 때문에 2년 이상 거주하지 않을 경우 양도소득세 부담은 더 늘어나게 된다. 결국 1가구 1주택으로 고가주택을 보유한 사람은 2년 이상 거주한 뒤 매각하거나, 2019년 12월31일까지 매각해야 양도소득세 부담을 줄일 수 있다.

원종훈 < KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장 >