부동산 계약 파기 시, 해약금에도 세금이 붙는다

부동산 계약 파기 시, 해약금에도 세금이 붙는다

리얼캐스트 입력 2018.09.17 07:56 수정 2018.09.17 07:56

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┃부동산 계약 파기 속출

“아파트 매도 계약서를 쓴 지 일주일 만에 집값이 3천만원이나 올랐습니다. 계속 오를 것 같아 계약을 해지하기로 하고 매수자에게 계약금 4천만원을 배액 상환했습니다.” (매도자 A) 

“보름 전 아파트 계약을 마쳤고 중도금 지급이 코앞인데, 매도자가 갑자기 3천3백만원을 올린 가격으로 계약서를 다시 쓰자고 해서 계약을 해지했습니다. 계약금을 배액 상환 받긴 했지만 집값이 계속 오르고 있어서 속이 쓰립니다.” (매수자 B) 

최근 인터넷 카페엔 매매계약 해지에 대한 글들이 종종 올라옵니다. 집값 급등이 이어져 계약금을 배액 상환하고서라도 계약을 파기하려는 매도자들이 속출하고 있어섭니다. 

┃집값 상승 기대감에 매도자의 일방적 계약 해지 빈번해

계약금은 통상 집값의 10%로 규정됩니다. 집값이 4억원이면 계약금은 4천만원이 되죠. 계약금을 받은 상태에서 계약을 해지하려면 매도자는 계약금의 배액을 상환하고, 매수자는 계약금을 포기해야 합니다. 4천만원을 계약금으로 받은 매도자는 8천만원이나 매수자에게 내줘야 하는 겁니다. 그럼에도 불구하고 계약 해지가 빈번한 이유는 포기한 계약금보다 집값이 더 많이 오르리란 기대감 때문입니다. 그렇다 보니 매도자가 일부러 계약 해지 사유를 만들기도 합니다. 실제로 매수자가 계약 당일 계약금 마련이 어려워 우선 일부만 내고 잔액을 다음 날 지급하기로 약정했는데, 매도자가 계좌를 폐쇄해 잔금 지급을 할 수 없게 만든 사례도 있죠.

┃계약금의 일부만 받아도 해약금의 기준은 ‘약정한 계약금’

판례는 계약금 중 일부만 받은 상태에서 매매계약을 해지하는 경우에도 원래 약속한 계약금을 기준으로 해약금을 산정해야 한다고 봅니다. 가령 계약금 4천만원 중 계약 당시 1천만원을 수령한 매도자가 계약을 해지하기 위해선 4천만원의 배액인 8천만원을 매수자에게 내줘야 한다는 의미인데요. 실제로 받은 계약금액만 배액 상환해 계약을 해지하는 것은 애당초 양 당사자들이 일정금액을 계약금으로 정한 약정에 반하기 때문입니다. 게다가 지급받은 계약금액만 배액 상환해 해지할 수 있다면, 계약 파기가 쉬워 법의 구속력이 떨어지는 문제도 있고요. 

┃매매계약 해약금에도 소득세 부과된다

이처럼 매매계약이 해지되면서 받는 해약금(위약금)은 소득세법상 기타소득에 해당됩니다. 국세청은 지난 2007년부터 이 위약금에 대해서도 소득세를 부과하고 있죠. 위약금을 지급한 자는 위약금의 22%에 해당하는 원천징수액을 세무서에 신고 및 납부해야 합니다. 또한 원천징수영수증을 작성해 위약금을 받은 자에게 교부할 의무를 집니다. 위약금을 받은 자는 원천징수영수증을 첨부해 다음 년도 5월 말까지 소득신고를 하고 세금을 납부해야 하는데요. 만약 기타소득금액이 3백만원을 초과하면 모든 소득과 합산해 종합과세 신고를 해야 합니다.  

매도자가 계약을 해지하는 경우, 위약금의 22%(원천징수)를 공제한 나머지 금액을 매수자에게 지급하고 원천징수금액을 세무서에 납부하면 됩니다. 원천징수액을 뺀 위약금을 받은 매수자는 매도자에게 원천징수영수증을 받아 다음 년도 5월 소득세 신고 시 제출해 공제받아야 합니다. 반면 매수자가 계약을 해지할 땐 원천징수 의무가 발생하지 않습니다. 하지만 실제로는 위약금 때문에 소득세 신고를 하는 일은 많지 않습니다. 가계약금을 배액 상환하고 해지하거나, 위약금의 22%를 세금으로 내느니 계약 당사자끼리 나눠 갖는 식으로 갈무리하는 경우가 대부분이라고 하죠.

┃분쟁의 소지 막으려면 특약과 중도금 활용할 것

최근 집값 상승세로 인한 매도자의 일방적 계약 해지 요구가 손해배상 소송으로 이어지는 사태가 늘고 있습니다. 이를 방지하려면 계약 시 ‘매수자가 약정한 기일까지 계약금 전부를 지급하지 않을 경우, 즉시 계약을 파기하고 이미 지급한 계약금은 매수자에게 돌려준다’라는 식의 구체적인 특약을 작성해 두는 편이 좋습니다. 미리 정해둔 약정을 위반해 계약이 해제될 때에는 손해배상청구권이 발생하지 않아섭니다. 또 요즘같이 매도자의 계약 파기가 잇따르는 시기엔 계약금 지급 후 중도금 일정을 타이트하게 잡는 편이 매수자에게 유리합니다. 중도금을 지급한 후에는 매수자의 채무불이행이 없는 한 매도자가 일방적으로 계약을 해제할 수 없기 때문입니다.

┃계약 전 삼고초려는 필수

일단 매매계약이 파기되면 양 당사자 모두 일정 손해를 감수해야 합니다. 계약금 배액 상환에 따른 비용도 있지만 계약을 결정하는 데 걸린 시간 손해도 무시할 수 없습니다. 또 불가피하게 계약이 파기됐다고 해도 해당 계약에 대한 중개수수료는 지불해야 하는데요. 이러한 시간과 비용의 낭비를 줄이기 위해서라도 신중하게 판단하고 계약에 임해야 한다는 점, 꼭 명심하시기 바랍니다.