'2500만원 과태료 vs 1억 양도세'..다운계약' 자진신고 안할수 밖에?

'2500만원 과태료 vs 1억 양도세'..다운계약' 자진신고 안할수 밖에?

작년 리니언시제도 접수 887건, 116억 과태료 불과
자진신고 과태료 감면 보다 양도세 혜택 더 커

뉴스1 | 김종윤 기자 | 입력 2018.05.15 05:00 | 수정 2018.05.15 09:24

(서울=뉴스1) 김종윤 기자 = 정부가 부동산 불법거래를 막기 위해 지난해 1월 리니언시 제도(자진신고제도)를 도입했지만 그 효과는 크지 않다는 지적이 제기된다. 자진신고를 고려했던 대상자들이 과태료 면제보다 1가구·1주택자가 받을 수 있는 양도세 감면 혜택이 사라진다는 사실에 자신신고를 꺼려 하고 있어서다.

15일 국토교통부에 따르면 부동산 거래 허위신고를 자진신고하면 과태료를 감면해주는 리니언시 제도 접수 건수가 2017년 887건으로 조사됐다. 이들에게 총 116억원에 달하는 과태료를 부과하기도 했다.

© News1 방은영 디자이너

정부는 조사전 최초 자진신고자에게 100% 과태료를 면제한다. 조사후 최초 자료제공 등에 협조할 경우엔 과태료를 절반으로 줄일 수 있다.

하지만 지자체 실무자들이 리니언시 제도에 대한 체감효과가 크지 않다고 입을 모은다. 자진신고와 관련한 문의와 비교해 절대적인 접수 건수는 절반에도 미치지 못하고 있다는 것이다. 이 때문에 시장 정화가 쉽지 않다는 설명도 덧붙였다.

왜 이런 현상이 나타날까. 결국은 실익을 따지기 때문이다. 지금 당장 자진신고를 해 과태료 감면을 받더라도 2년 실거주 후 받는 양도세 비과세 혜택에선 제외된다. 1가구·1주택 비과세는 양도가액 9억원 이상 주택을 2년 이상 보유(실거주)하면 받을 수 있다. 다만 다운계약 매수자는 처음부터 허위로 작성한 것이어서 비과세 대상이 아니다. 이는 자진신고하겠다고 나선 당사자들이 사실상 불법을 유지하게 하는 요소다.

예를 들어 실제 5억원에 매매했지만 4억원으로 허위계약자가 자신신고하면 실거래와 신고액 차이가 20% 이상이므로 취득가액의 100분의 5에 해당하는 과태료 2500만원을 감면받을 수 있다.(표 참조) 하지만 해당 물건이 2년후 6억원으로 상승한다고 가정하면 양도세율 50%를 적용해 1억원에 달하는 양도세를 내야 한다.

한 일선 구청 담당자는 "1가구·1주택 비과세 혜택이 사라진다고 설명하면 자진신고를 하지 않겠다고 입장이 바뀐다"며 "과태료 면제보다 양도세 혜택을 받지 못하는 걸 더 걱정한다"고 설명했다. 이들이 불법거래를 시인하고 자진신고를 해도 양도세 폭탄에 대한 두려움이 크다는 분석이 나오는 배경이다.

정부의 단속에도 불법거래 적발 가능성이 낮다고 안심하는 것도 이유로 꼽힌다. 매수자와 매도자가 입을 맞추면 단속을 쉽게 피해 갈수 있어서다. 일선 공인중개사들은 정부가 발표하는 적발 건수는 빙산의 일각일 뿐이라고 고개를 가로저었다.

실제 최근 몇년간 부동산 훈풍을 타고 분양권 거래가 활발한 지역에선 다운계약서는 필수였다. 정부가 단속을 강화하면서 예년보다 줄었지만 100% 사라졌다고 볼 수 없다. 다운금액이 5000만∼1억원 정도는 예삿일로 단속 대상에서 제외되는 분위기도 감지된다는 게 개업공인중개사들의 설명이다.

한 공인중개업소 관계자는 "매수자 우위시장에선 다운계약 없이는 사실상 거래가 불가능하다"며 "불법 거래를 희망하지 않는 매수자들도 울며겨자먹기 식으로 진행한다"고 귀띔했다.

업계에서도 의견은 엇갈린다. 제도 취지를 위해선 과태료 감면뿐 아니라 추가적인 유인책이 필요하다는 견해를 내놓고 있다. 당장 과태료 감면이 미래에 부담하는 세금보다 크지 않아 현실을 반영한 대책이 마련돼야 한다고 주장한다.

한 지자체 담당자는 "불법계약과 관련한 단속 적발 건수가 현실과 달리 미미한 것은 사실"이라며 "과태료 감면 혜택뿐 아니라 추가적인 유인책이 있어야 자진신고 제도의 목적이 살아날 수 있을 것"이라고 강조했다.

반면 불법거래 당사자에게 과도한 혜택을 주는 것은 또 다른 역차별을 불러올 수 있다고 지적하는 목소리도 있다. 양도세 비과세 혜택까지 주는 것은 정당하게 거래하는 수요자들과 큰 차이가 없기 때문이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "애초부터 다운계약서 작성이 불가능한 환경을 조성하는 것이 선행돼야 한다"며 "거래 중심에 있는 중개사들도 자정노력이 필요하다"고 말했다.

passionkjy@news1.kr

<저작권자 © 뉴스1코리아, 무단전재 및 재배포 금지>