[文정부 1년]③'집값 안정' 정부 규제에 시장은 '틈새 공략'..결과는?

[文정부 1년]③'집값 안정' 정부 규제에 시장은 '틈새 공략'..결과는?

잇단 규제에 서울 집값 안정권·지방 침체 '양극화'
"실수요자 중심 규제 완화로 쏠림현상 해소해야"

뉴스1 | 이동희 기자 | 입력 2018.05.06 06:00 | 수정 2018.05.06 06:00

[편집자주] 정의를 바로 세우고 특권과 반칙이 통하지 않는 '나라다운 나라'를 만들겠다는 다짐 아래 출범한 문재인 정부가 오는 5월 10일로 1년을 맞는다. 촛불혁명의 여운이 가시지 않았던 지난 1년은 '이게 나라냐'라는 질문에 문재인 정부가 숨가쁘게 답안을 제시해온 시기였다. 뉴스1은 문재인 정부 1년을 맞아 정치 사회 경제 문화 등 각 분야의 변화를 추적하면서 성과와 한계를 짚고자 한다. '한반도 평화의 길', ‘더불어 잘사는 사람중심 경제’ 등을 목표로 했던 문재인 정부가 얼마나 성취했는지 지난 1년을 꼼꼼히 따져봤다.

서울의 아파트 단지의 모습.(뉴스1 자료사진)© News1 황기선 기자

(서울=뉴스1) 이동희 기자 = 문재인 정부는 출범 후 1년 동안 주택 매매시장 안정화를 최우선시 했다. 집값 급등의 주원인인 서울 강남 재건축을 대상으로 규제를 집중적으로 쏟아냈고 시장은 규제 사각지대를 찾아내는 '공방전'이 계속됐다.

1년이 지난 지금 강남4구(강남·서초·송파·강동구)의 집값이 하락세를 보이는 등 급등하던 서울 집값은 안정권에 접어들었다. 다만 이 과정에서 지방 매매시장은 침체를 보였고 그 결과 양극화를 초래했다. 전문가들은 서울과 지방의 양극화 해소를 위해 실수요자에 대한 규제를 완화해 쏠림 현상을 해소할 필요가 있다고 주장했다.

◇1년간 강남4구 상승률 10% 육박…"재건축 견인"

6일 한국감정원에 따르면 지난해 5월부터 올 4월까지 전국 주택매매가격은 1.67% 상승했다. 서울은 5.58%로 전국 상승률을 훌쩍 넘었다.

서울에서도 강남4구가 주택 매매시장을 견인했다. 최근 1년간 강남4구는 9.66% 상승했다. 직전년도(2016년 5월~2017년 4월) 상승률(3.15%)의 3배 수준이다.

1년 새 집값이 급등한 것은 재건축 때문으로 풀이된다. 박근혜 정부 시절 부동산 시장 활성화를 위해 안전진단 기준 등 재건축 규제를 대거 완화하면서 강남 재건축 붐이 일었고 이는 집값 상승으로 이어졌다.

송파구의 대표적인 재건축 단지인 잠실주공5단지(전용 76㎡)는 2016년 말 13억원 안팎에서 올 1월 최고 19억원까지 거래됐다. 약 1년간 집값이 50% 가까이 오른 셈이다. 강남구 은마아파트(84㎡) 역시 지난해 초 12억원 선에서 올 초 18억원까지 올랐고 서초구 반포주공1단지(107㎡)도 24억원 전후에서 34억원까지 치솟았다.

이에 정부는 강남 재건축을 규제의 주타깃으로 삼았다. 특히 지난해 6·19 대책에 이어 내놓은 8·2 부동산 대책은 규제의 종합판으로 불렸다.

정부는 8·2 대책을 통해 서울 등 전국 주요 부동산 시장을 투기과열지구 등으로 지정하고 양도소득세 중과 등 규제를 시행하겠다고 밝혔다. 재건축 초과이익환수제도 2018년부터 부활시키겠다고 발표했다. 당시 부동산 업계는 노무현 정부 시절인 2005년 8·31 부동산 종합대책 이후 가장 강력한 대책이라고 평가했다.

© News1 최수아 디자이너

◇정부 규제에 빈틈 찾는 시장…계속되는 '공방전'

8·2 대책은 시장에 강력한 메시지를 던지며 서울 부동산 시장은 안정세에 접어드는 것처럼 보였다. 대책 발표 직후인 지난해 9월 강남4구의 매매시장은 -0.05%를 기록하며 일시적으로 하락했다.

하지만 시장은 이내 반등했고 날이 갈수록 상승폭은 확대됐다. 올 1월은 2.17%로 나타나며 관련 통계를 작성하기 시작한 2012년 2월 이후 최고치를 기록했다.

부동산 업계는 정부의 연속된 규제로 시장에서는 이른바 '똘똘한 한채'가 각광을 받기 시작했다고 설명했다.

업계 관계자는 "8·2 대책부터 본격적인 규제가 쏟아지기 시작하면서 시장에서는 똘똘한 한채가 최고의 재테크라는 이야기가 관심을 받았다"며 "강남에서 랜드마크급 신축 아파트의 가격이 일주일 사이에 몇 천만원이 오르는 등 시장이 달아올랐다"고 말했다.

이에 정부는 세금 규제를 꺼내 들었다. 그간 수면 아래 있던 보유세 논의를 본격적으로 시작했고 종합부동산세 등 부동산 세제의 기준이 되는 공시지가를 크게 올렸다.

국토부가 최근 발표한 올해 공동주택 공시지가에 따르면 송파구(16.14%)를 비롯해 강남(13.73%)·서초구(12.79%) 등 강남3구가 공시지가 상승률 상위권을 휩쓸었다.

특히 크고 비싼 아파트일수록 공시가격이 더 뛰었다. 송파구 잠실엘스 아파트(전용 84㎡)의 공시가격은 올해 10억2400만원으로 지난해 8억8000만원보다 26.7%나 뛰었다.

지난해까지는 종부세 대상(1가구 1주택자의 경우 공시가격 9억원 이상)이 아니어서 재산세 225만원만 냈지만 올해는 재산세와 종부세를 합해 317만원을 내야 한다.

업계 관계자는 "공시가격이 크게 늘면서 서울에서 똘똘한 한채로 분류되는 아파트들이 종부세 대상에 대거 포함됐다"며 "1년 동안 정부가 규제를 발표하고 시장은 사각지대를 찾아 나서는 공방전이 계속됐다"고 말했다.

◇"강남4구 4주 연속 하락" 서울 집값 안정화…양극화 해소 관건

다주택자에 대한 양도세 중과가 시행되기 시작한 4월부터 서울 집값은 빠른 속도로 안정됐다. 식을 줄 모르던 강남4구 집값은 최근 4주 연속 보합 또는 하락을 기록하고 있다.

감정원 관계자는 "서울 매매시장은 관망세가 확대되며 기존 인기지역의 과열과 이에 따른 계단식 키 맞추기 상승 모두 점차 진정되는 등 안정세가 지속됐다"고 설명했다.

문재인 정부가 1년간 규제를 쏟아내면서 서울 매매시장은 안정세에 접어들었으나 대부분의 지방 부동산 시장은 침체에 빠졌다. 서울의 집값이 계속 상승하는 동안 지방은 지난해 말부터 하락하기 시작했다. 양극화 현상이 나타난 것이다.

전문가들은 매매시장 양극화 현상은 심화될 것으로 내다봤다. 역전세난을 보이고 있는 수도권 일부 지역과 지방의 경우 수요 감소에도 공급량은 오히려 늘어나고 있어서다. 서울은 학군을 비롯한 인프라가 탄탄해 수요가 높아 주택 매매시장이 침체에 빠지긴 힘들다는 게 전문가들의 전망이다.

권대중 명지대 교수는 "정부의 핀셋규제로 서울과 수도권 주요 지역으로 쏠림현상이 심화됐다"면서 "지역별로 차별화되면서 양극화 현상은 더 뚜렷해질 것"이라고 말했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "정부 규제가 수요 억제에 집중되면서 양극화 현상을 불러왔다"며 "수요가 높은 지역에 대해서는 공급을 늘리는 한편 실수요자들이 매매시장 진출입이 활발하도록 (대출 등) 규제를 완화할 필요가 있다"고 말했다.

yagoojoa@news1.kr

<저작권자 © 뉴스1코리아, 무단전재 및 재배포 금지>