최용준의 절세의 기술(9)
- 질의 :2년 전 새 아파트로 이사 간 문씨는 요새 고민이 많다. 기존에 살던 집을 포함해 서울에만 2주택을 보유한 다주택자에 해당되기 때문이다. 물론 새 아파트를 산 날로부터 3년 안에 기존 집을 팔면 양도세는 비과세 되지만 향후 집값이 더 오를 것 같아 팔기는 아깝다. 그래서 이번 기회에 아들에게 좀 싸게 양도하면 문씨도, 아들도 서로 이익일 것 같은데 과연 문제가 없을지 궁금하다.
- 응답 :A. 오는 4월부터 양도세가 중과될 뿐 아니라 정부가 종부세 등 보유세 부담을 인상하는 방안까지 검토하고 있어 다주택자들의 고민이 깊어지고 있다. 세부담을 줄이기 위해 미리 양도해 주택 수를 줄이는 방법도 있지만 최근 집값이 더 오르고 있어 팔기가 망설여진다. 그렇다고 계속 보유하자니 세금이 더 많아질 것 같아 불안하다. 그러다 보니 문씨처럼 차라리 자녀에게 싸게 양도하려는 사람들이 많아지고 있다. 자녀에게 싸게 팔면 부모는 양도세나 보유세 부담도 줄이고, 자녀는 싸게 살 수 있으니 부모와 자녀 모두에게 좋다고 생각하는 것이다. 물론 세법에서도 이러한 자녀와의 저가 거래를 어느 정도는 용인해 주고 있다. 하지만 그 정도가 지나치거나 편법으로 판단될 경우 각종 세금 문제가 생길 수 있으니 반드시 주의가 필요하다.
매매가 시가 70% 이상이면 증여세 면제
1가구2주택 3년이내이면 양도세도 안 내
할인금액 3억원 넘지 않아야
문씨가 팔려는 집의 시가가 8억원이라면 70%인 5억 6000만원 이상으로 아들에게 양도하면 증여세 문제는 생기지 않는다. 문씨가 깎아준 2억 4000만원에 대해서는 아들이 이익을 본 게 사실이지만 증여세를 내지 않아도 되는 셈이다.
시가 기준은 거래일 전후 6개월 매매사례가액
문씨는 자녀에게 양도하려는 주택의 시가를 얼마로 정해야 하는지 혼란스럽다. 세법에서는 거래일 전후 3개월, 즉 6개월 동안의 매매사례가액을 시가로 정하고 있다. 만일 문씨가 자녀에게 양도하려는 주택이 아파트라면 같은 단지 내 유사한 아파트의 실거래가격이 기준이 된다.
만일 단지가 작아 매매사례가액이 전혀 없다면 기준시가인 공동주택가격이 곧 시가가 된다. 따라서 평소보다 낮은 가격으로 거래되고 있거나 최근 매매사례가 없다면 자녀에게 보다 낮은 저가로 양도하기에 더 좋은 시기라고 볼 수도 있다.
그러나 아파트와 달리 단독주택의 경우 비교할 수 있는 매매사례가액이 없는 경우가 많아 기준시가가 곧 시가가 된다. 단독주택 기준시가의 시세 반영율이 통상 50~60% 수준인 점을 감안한다면 문씨가 자녀에게 양도하려는 주택이 아파트가 아닌 단독주택일 경우 저가 거래에 보다 유리하다.
가령 시세 8억원인 단독주택의 경우 기준시가가 4억 5000만원이라면 자녀에게 저가로 거래할 수 있는 최저한은 기준시가의 70%인 3억 1500만원이 된다. 즉 시세보다 4억 8500만원 만큼 자녀가 싸게 사더라도 증여세 문제가 되지 않는다는 것이다.
주의할 점은 부모와 자녀 간 거래는 국세청의 이목을 끌 수 있다는 점이다. 세무서는 부모‧자녀의 부동산 거래에 대해 그 매매대금이 실제로 오고 갔는지 반드시 점검을 한다. 만일 매매계약서와 달리 자녀가 부모에게 매매대금을 주지 않았다면 이를 매매가 아닌 증여로 보아 증여세를 추징할 수 있다. 따라서 반드시 자녀가 부모의 계좌로 매매대금을 지급한 사실을 구체적으로 입증할 수 있도록 준비가 필요하다.
또 하나 주의할 점은 부모‧자녀 간 거래에 대해 국세청이 자녀의 자금 출처를 조사할 수 있다는 점이다. 즉, 자녀가 문씨에게 지급한 매매대금 5억6000만원을 자녀가 어떻게 마련했는지 꼼꼼히 따져볼 수 있다.
그 과정에서 자녀가 매매대금을 마련할 만큼 충분한 소득 또는 대출금이 있었는지 살펴보고 과거 자녀의 통장 거래내역을 분석해 사전에 부모의 은밀한 증여가 있었는지 여부를 점검한다. 그러므로 자녀와 매매를 하기 전 향후 자금 출처 조사가 진행되더라도 문제될 소지가 없는지 먼저 신중히 살펴보고 결정해야 한다.
세법은 자녀와의 저가 거래에 대해 양도세 면에서는 증여세보다 더 엄격한 잣대를 적용한다. 부동산을 시가의 95% 이하(또는 할인금액이 3억원 이상인 경우)로 양도하면 이를 부당행위로 보아 시가로 양도세를 계산한다.
즉, 문씨의 집이 시가 8억원이라면 최소 95%인 7억 6000만원 이상으로 거래해야 한다는 것이다. 만일 문씨가 70%인 5억 6000만원에 아들에게 매도할 경우 증여세는 문제되지 않지만 양도세는 95%의 범위를 넘었으므로 시가인 8억원으로 양도세를 계산하게 된다. 결국 자녀에 대한 저가 거래로 양도세를 피해갈 수는 없다는 뜻이다.
다만 문씨는 새 주택을 산 후 기존 주택을 3년 내 양도하는 것으로 양도세가 아예 비과세 되기 때문에 양도세를 낼 필요는 없다. 문씨와 같이 양도세가 비과세되는 대상이라면 자녀에 대한 저가거래가 보다 유리하다고 볼 수 있다.
부모로부터 저가에 구입한 자녀의 경우 향후 양도세 부담이 커질 수 있다는 점도 유의해야 한다. 시가 8억원의 주택을 5억 6000만원으로 싸게 샀다면 그 대신 향후 양도차익 2억 4000만원이 생겨 양도세 부담도 커진다.
다만 자녀가 1세대 1주택자로서 양도세 비과세 요건을 갖춘다면 향후 양도세 부담을 미리 걱정하지 않아도 된다. 그러나 자녀 또한 다주택자라면 저가로 구입한 집일수록 향후 양도세 부담이 커질 수 있으니 주의할 필요가 있다.
자녀와 저가거래 단점도
더구나 아들의 입장에서는 저가 거래보다는 증여를 선호하는 경우가 많다. 아들의 전세금, 예금 뿐 아니라 모자란 부분은 대출까지 얻어 5억 6000만원이라는 돈을 아버지에게 건네는 대가로 2억 4000만원 만큼의 이익(8억원-5억6000만원)을 거두는 것도 좋지만 차라리 아버지가 그냥 무상으로 증여해 주신다면 증여세로 약 1억 6000만원을 내더라도 6억 4천만원의 이익(8억-1.6억원)을 거둘 수 있으니 말이다.
이처럼 자녀와의 저가 거래가 여러 가지 장점이 있는 것은 사실이지만 향후 집값 상승 가능성, 자녀의 거주 및 보유 희망 여부, 자금출처조사 가능성, 절세효과 등을 종합적으로 감안해 결정하기를 권한다.
최용준 세무법인 다솔 WM 센터 세무사 tax119@msn.com