ㆍ한국도시연 ‘실거래가 분석 통한 문재인 정부의 과제’ 보고서
자가점유율 1995년 48.3%에서
2015년 34.1%로 최대폭 줄어
집값 너무 올라 전세가율 49.5%
지난 20년간 서울 강남구의 자가점유율이 48.3%에서 34.1%로 서울 25개 자치구 중에서 가장 많이 하락한 것으로 나타났다. 주택 구매자가 강남구에 주택만 사놓고 다른 곳에 살면서 자가점유율이 낮아졌으며 이 지역 주택 거래의 상당 부분이 투기 내지는 투자 차원에서 이뤄지고 있음을 보여주는 것으로 풀이된다.
작년 8·2 부동산대책 발표 후
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매매가 상승률·거래량은 감소
또 국토교통부 실거래가 시스템을 전수조사한 결과 지난해 하반기 서울 강남·서초구 등 주요 지역의 주택가격 상승률이 꺾이며 지난해 ‘8·2 부동산대책’이 효과를 발휘한 것으로 분석됐다. 주택 매매건수도 2015~2016년을 기점으로 줄어든 것으로 나타나 향후 주택 매매 감소세가 이어질지 주목된다.
9일 한국도시연구소가 공개한 ‘실거래가 분석을 통해 본 주거비 상승과 문재인 정부의 과제’ 보고서를 보면 강남구 자가점유율은 1995년 48.3%에서 2015년 34.1%로 14.2%포인트 낮아졌다. 서초구와 송파구도 1995년에 각각 49.3%, 43.0%였으나 2015년에는 모두 40.5%로 자가점유율이 떨어졌다.
최은영 한국도시연구소 연구위원은 “자가점유율이 낮다는 것은 주택 구매자가 집을 산 뒤 그 집에서 살지 않는다는 것을 의미한다”며 “이는 강남 지역에서 주택이 투기나 투자의 수단으로 이용되고 있다는 방증”이라고 지적했다.
강남·서초구 주택 가격의 비정상적인 상승은 전세가율(매매가 대비 전세가)에서도 드러났다. 지난해 강남·서초구의 전세가율은 각각 49.5%, 51.9%였다. 강남·서초·용산(48.6%) 세 지역을 제외한 나머지 22개 자치구는 모두 전세가율이 60% 이상이었다.
연구소가 국토부 실거래가 시스템에 올라온 약 1657만건의 주택 거래 사례를 전수조사한 결과, 지난해 문재인 정부가 발표한 8·2 부동산대책이 과열된 부동산 시장을 잠재우는 데 어느 정도 효과를 발휘했다. 지난해 서울 주택의 호당 매매가 상승률은 상반기 8.7%에서 하반기 6.0%로 떨어졌다. 강남구는 같은 기간 10.7%에서 6.5%로, 서초구는 9.3%에서 4.4%로 낮아졌고, 송파구도 8.9%에서 6.4%로 떨어졌다. 기준을 면적으로 바꿔 3.3㎡당 주택 매매가 상승률을 보면 상승률 감소폭은 더 뚜렷했다. 강남구는 지난해 상반기 12.0%에서 하반기 2.7%로 낮아졌다. 서초구(11.4%→3.4%)를 비롯해 마포구(13.5%→3.5%), 성동구(14.9%→4.1%)의 상승률 감소폭도 컸다.
주택 거래 자체도 지난해를 기점으로 감소세를 보였다. 연구소가 국토부 실거래가 시스템이 도입된 2006년 이후 주택 거래를 분석한 결과, 서울은 부동산 시장이 과열됐던 노무현 정부 막바지인 2006년 20만1904건 이후 2015년 17만8899건, 2016년 18만4898건을 기록했다. 그러다 지난해 17만182건을 기록하며 감소세로 돌아섰다.
경기도 역시 서울과 비슷한 추이를 보였다. 2006년 주택 거래량이 29만1745건이었고, 이후 2015년(25만3687건), 2016년(25만586건)을 기록한 뒤 지난해 22만5606건으로 상승세가 꺾였다. 부산 또한 2015년 8만5086건, 2016년 8만3550건에서 지난해 6만2673건으로 감소했다. 서울 전 지역과 경기·부산 일부 지역은 8·2 부동산대책에서 조정대상지역으로 묶여 부동산 규제를 받는 곳으로 거래 과열이 한풀 꺾인 것으로 풀이된다.
