서민 내집 마련 '지역주택조합' 아파트 득과 실

서민 내집 마련 '지역주택조합' 아파트 득과 실

데일리안 | 박민 기자 | 입력 2015.05.04 10:25 | 수정 2015.05.04 11:23

[데일리안 = 박민 기자]

최근 분양 시장이 활황을 맞은 가운데 '지역주택조합 아파트'가 내 집 마련의 틈새 상품으로 다시금 떠오르고 있다. 가격이 일반 분양 아파트보다 저렴한데다 일정 자격 요건만 갖추면 청약통장이 필요 없이 새 아파트를 장만할 수 있어 주목을 받고 있지만 한편으론 사업 지연 및 무산으로 인한 피해도 적지않은 만큼 주의가 요구된다.

4일 국토교통부에 따르면 지난해 지역주택조합은 총 29건, 1만8428가구에 대한 조합설립 인가를 받았다. 지난 2010년 7건(3697가구), 2011년 13건(7006가구), 2012년 26건(1만3293가구), 2013년 20건(1만189가구)에서 해마다 늘고 있는 추세다.

↑ 지난해부터 신규 분양 시장에 온기가 도는 가운데 일반 아파트보다 가격이 상대적으로 저렴한 '지역주택조합 아파트'가 최근 서민들의 내집 마련 대안으로 부각되고 있다.(자료사진)ⓒ연합뉴스

이는 전세값이 지속적으로 상승하는 가운데 지역주택조합은 가격이 일반 아파트보다 저렴한데다 재개발·재건축 사업보다 사업 진행 속도가 빨라 지지부진해진 지역을 중심으로 다시 대안으로 떠오르는 있는 것.

'지역주택조합'이란 지역민들이 조합을 직접 결성해 땅을 사고 시공사를 선정해 집을 짓는 것으로 일종의 '아파트 공동 구매'를 의미한다. 청약 통장이 필요없고, 일반 분양 아파트보다 가격이 평균 15~20% 정도 저렴하다는 점이 가장 큰 장점이다.

조합원이 되는 자격 또한 어렵지 않다. 주택법 시행령을 보면 6개월 이상 일정 지역에 거주한 무주택자나 전용면적 85㎡ 이하의 소형 주택 1채를 소유한 이들은 누구나 될 수 있다. 이들은 20인 이상이 모여 주택건설 예정지의 80% 이상 토지사용승낙서를 확보하면 관할 시·군·구청에게 조합설립 인가를 받아 사업을 진행할 수 있다.

조합원들이 직접 토지를 매입하고 건축비를 부담해 개발하는 방식이기 때문에 일반 건설사가 개발·분양하는 아파트에 비해 중간과정에서 발생하는 금융비나 부대비용 등을 절약할 수 있다. 이렇게 절감된 비용이 낮은 분양가로 이어지는 구조다.

특히 지역주택조합은 청약통장 가입 여부와 관계없이 내 집을 마련할 수 있고, 동·호수 배정도 추첨방식이 아닌 선착순으로 배정되는 점도 일반 아파트와 차이를 두고 있다. 여기에 기존 재개발, 재건축 조합사업과 달리 사업이 빠르게 이뤄진다는 점도 이점이다.

인·허가 절차 역시 재건축·재개발 정비사업과 달리 간소하다. 건설 예정 총 세대수의 50% 이상 조합원을 모집, 주택 예정 부지의 80% 이상 토지사용승낙을 확보하면 조합설립 인가를 받을 수 있다. 이후 사업계획승인(95%이상 토지 확보)→이주·철거→착공·신고 등의 순으로 이뤄져 사업 속도가 빠르다.

이처럼 지역주택조합은 일반 아파트 분양과 달리 여러모로 장점이 많아 보이지만 한편으론 위험 부담도 동반한다. 우선 가장 큰 문제는 사업 추진에 문제가 발생했을 때 그 책임은 고스란히 조합원에게 돌아간다는 점이다. 조합원 한명 한명이 사업의 주체가 되기 때문에 사고의 위험 또한 조합원들이 함께 감수하는 구조다.

특히 조합설립 인가 이전에는 법적 보호 장치가 미흡해 만약 조합원 모집 단계에서 사업이 낭패를 볼 경우 구제방안은 마땅치 않다. 더욱이 지역주택조합은 재개발과 달리 조합원들의 돈으로 토지를 공동매입, 공동건축하게 되므로 아파트 착공 전에 내는 돈이 많아 금전적 피해가 크게 발생할 수 있다. 통상 착공 전에 지역조합신청금과 토지대금으로 분양가의 절반 이상을 내고 조합원 가입 후 1년 이내에 토지대금을 완납해야 한다.

무엇보다 사업 추진에 가장 중요한 토지 매입이나 조합원 추가 모집이 잘 되지 않아 사업이 지체되면 조합원들의 추가 분담금은 당초 계획과 달리 계속 늘어날 수 밖에 없다. 건축비 상승, 금융 이자 등이 발생하고 최악의 경우 사업이 무산되면 수천에서 수억까지 돈을 날릴 수 있다.

건설업계 한 관계자는 "지역주택조합의 사업 성패는 무엇보다 토지 확보가 관건"이라면서 "최종적으로 100% 토지 확보가 이뤄져야 사업을 진행할 수 있기 때문에 조합원 가입을 고려한다면 토지 사용 승낙률, 매입률, 매입 저해 요인 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 강조했다.

그는 이어 "조합 설립 이전에 선정한 시공예정사는 사업성이 없다고 판단되면 쉽게 발을 뺄 수 있기 때문에 건설사의 재무 상황 및 사업 추진 의사도 살펴봐야 한다"면서 "결국 토지매입상황, 조합운영실태, 시공사의 건정성 등을 전반적으로 둘러봐야 한다"고 재차 언급했다.

아울러 당초 조합원을 대상으로 하는 분양가는 저렴하게 책정이 되지만 추가적으로 설계비, 감리비, 인허가비 및 대행사에 대한 대행 수수료 등이 포함되지 않을 경우도 있어 실제 아파트 준공시 추가분담금이 또 발생할 수 있다는 점도 간과해서는 안된다.

업계 관계자는 "현행 주택법상 조합원 탈퇴에 대한 제한은 없지만 조합표준규약에 따라 조합사업의 지속적인 추진을 위해 임의탈퇴가 원칙적으로 금지되어 있다"면서 "조합 설립 인가 후에는 조합원 탈퇴는 거의 불가능하기 때문에 최초 가입을 고려할 때 계약서와 조합규약 등을 꼼꼼히 점검하는 등 신중해야 한다"고 조언했다.

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