주택 임대소득, 연 2000만원 이하 영세업자는 분리 과세

주택 임대소득, 연 2000만원 이하 영세업자는 분리 과세

新부동산백과사전(15) 필요경비율ㆍ기본공제 확대100114123

• 이혜진 기자
• 2014/05/24 06:00

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첨부자료

• 주택임대차시장 선진화 방안
• 주택임대차시장 선진화 방안 보완조치

정부는 지난 2월 26일 주택임대차 시장 선진화 방안을 발표하고 주택 임대소득자의 과세 방식을 개편하기로 했다. 전ㆍ월세시장 정보를 투명화하고 임차인에게 소득 공제 혜택을 주려는 목적이다.

하지만 조세 사각지대에 있던 주택 임대소득자들의 세금부담이 늘어날 것으로 우려되자 주택시장이 술렁이기 시작했다. 임대를 목적으로 주택을 매입하려던 투자자들이 지갑을 닫아 버린 것이다.

지난해 8.28대책 이후 활기를 띄던 주택시장이 2.26대책이 발표된 이후 얼어붙기 시작했다. 상승곡선을 그리던 집값은 4월 들어 주춤해지기 시작했고 서울ㆍ수도권 아파트값이 4월부터 하락세로 돌아섰다.

이 소득세법 개정안은 오는 6월 임시국회에 제출될 예정이다. 개정안이 수정되거나 통과되지 않을 가능성도 있지만 6월까지 주택시장은 한동안 소강상태를 유지할 것으로 예상된다.

지난 2.26대책에서 발표된 주택 임대소득에 대해 자세히 알아본다.

1주택자도 기준시가 9억 초과할 경우 과세

먼저 주택 임대소득 과세 대상자는 크게 3가지로 나눠 볼 수 있다.

1주택자로서 기준시가 9억원 초과 주택에서 임대소득이 발생할 경우 과세대상이 된다. 기준시가 9억원 이하의 주택은 과세 대상이 아니기 때문에 1주택자 대부분은 세금이 부과되지 않는다.

2주택자는 월세를 받는 경우 임대 소득에 대해 세금이 부과된다. 연간 임대소득이 2000만원을 넘는 경우 사업소득에 해당해 다른 소득금액과 합산하여 종합 과세(6~38%)된다.

3주택 이상 보유한 자는 종전과 마찬가지로 종합과세 한다.

영세 임대소득자의 세금 부담을 낮추기 위한 방안이 마련됐다.

2주택자라도 연간 임대소득이 2000만원을 넘지 않는 영세 임대업자의 경우 분리과세 된다. 2014~2015년 소득분은 한시적으로 비과세되며 2016년부터 과세된다. 이때 분리과세와 종합과세를 비교해 낮은 쪽으로 선택할 수 있다.

분리과세 세율은 14% 단일세율을 적용하고 필요경비율 60%를 적용 받는다. 기존의 45%에서 확대 적용된다. 예를 들어 주택임대소득이 연 1500만원인 경우 60%인 900만원을 필요경비로 공제받을 수 있다.

또 임대소득 외에 다른 소득이 없는 경우 기본 공제 400만원도 추가로 인정받는다. 기존에 종합과세 대상일때 본인과 배우자가 각각 150만원씩 총 300만원을 받았던 것과 비교하면 공제 금액이 확대됐다. 노인이나 장애인은 200만원을 추가 공제 받을 수 있다.

전세, 부부합산 2주택자 이상도 과세 대상

전세는 현재 부부합산 3주택자에게만 부과하던 것이 부부합산 2주택자으로 강화됐다. 과세 기준은 전세금 합계가 3억원 초과할 경우로 2016년부터 세금이 부과 된다.

단 전용면적 85㎡ 이하로 기준시가 3억원 이하인 소형주택은 2016년 12월 31일까지 주택수 산정에서 제외된다.

월세 소득자와 마찬가지로 전세 임대소득(간주임대료)가 2000만원 이하일 때는 분리과세 14%, 2000만원 초과는 종합과세 6~38%의 세율이 적용된다.

간주임대료란 보증금ㆍ전세금을 은행 등 금융기관에 맡겼을 경우 생기는 이자 수익을 임대료로 간주하는 것이다. 다시말해 세입자에게 받은 보증금을 은행에 예치할 경우 붙는 이자를 월 임대료로 보고 과세하는 것이다.

주거용의 경우 간주임대료 소득은 전세금 3억원 초과금액의 60%에 대해 부과된다. 여기에 정기예금 이자율을 곱해 계산한다. 계산법은 다음과 같다.

전세 과세시 주택수 기준은 본인과 배우자 보유주택을 합산해 판정한다. 남편과 부인이 집을 한 채씩 보유하고 있다면 2주택자로 인정된다.