도시형 생활주택 사업수지분석 적정성 검토사례

도시형 생활주택 사업수지분석 적정성 검토사례 사례검토/연구

2011/03/15 13:22

http://blog.naver.com/pmndceo/124177725

사업수지분석이 적정하게 되었는지 검토해달라는 요청을 받고 건축계획, 분양가격 및 면적등

기본개요를 토대로 제 나름대로의 사업성 검토를 해봤습니다.

 

현지의 여건을 전혀 알지 못하고 개발사업에 대한 정보가 없기 때문에 비현실적인 검토가

될수 있겠지만 일단 기존 검토자료가 적정한 지에 대하여 검증하는 목적으로 간단하게

사업성 검토를 해본 것이라 일부 오류가 있을수 있음을 밝혀 둡니다.

 

또한 요청하신 분의 입장을 감안하여 정확한 사업장 소재지등에 대하여는 생략하도록 하겠습니다.

 

일단 사업성 검토를 위해 제공자료를 보면 주요사항은 다음과 같군요.

 

- 토지면적 : 534평     - 개발용도 : 도시형 생활주택 + 오피스텔 + 근생시설     - 토 지 비  :  3,204백만원(평당 6백만원)     - 연 면 적  : 5,622평     - 분양가격 : 공동주택 평당 5백만원, 오피스텔 평당 500만원, 근생시설 평당 600~1,500만원     - 총수입액 : 30,131백만원     - 총지출액 : 18,021백만원     - 순 이 익  : 12,110백만원(토지가격 3,204백만원 포함), 토지비 제외시 순이익은 8,906백만원

 

 

업자의 시각과 부족한 지식으로 제가 개략수지를 검토한 결과는 아래와 같습니다.

 

구 분			금액(백만원)	비 고
수입	공동주택	10.09평형	11,553	10.09평 × 229세대 × 평당 500만원
		15.10평형	378	15.10평 × 5세대 × 평당 500만원
		15.45평형	2,627	15.45평 × 34세대 × 평당 500만원
		23.35평형	234	23.35평 × 2세대 × 평당 500만원
		소계	14,792	총 270세대
	오피스텔	21.34평형	4,481	21.34평 × 42실 × 평당 500만원
		32.20평형	966	32.20평 × 6실 × 평당 500만원
		소계	5,447
	근생시설	1층	2,955	197평 × 평당 1,500만원
		2층	2,694	449평 × 평당 600만원
		소계	5,649
	공급금액		25,888	공동주택 + 오피스텔 + 근생시설
	매출부가세		943	공급금액 × 8.5%(부가세율), 공동주택 제외
	기타수입		0	부가세환급 및 이자수입등
	계		26,831
지출	토 지 비 등	토지비	3,204	1식(534평 × 600만원)
		취득제세금	151	토지비 × 4.7%(제비용 0.1%포함)
		관련용역비	0	지주용역비, 컨설팅비용등
	건 설 비	건축공사비	16,866	5,622평 × 평당 300만원(VAT 별도)
		부지조성비	0	철거공사비등
		설계용역비	337	연면적 5,622평 × 평당 6만원
		감리용역비	337	연면적 5,622평 × 평당 6만원
		인테리어용역비	50	인테리어 설계 및 감리비
		부대비	675	공사비의 4%(인입비 및 부담금등)
	판 매 비   및   경 비	광고홍보비	388	공급금액의 1.5%, 경품 및 사은품등 제비용 포함
		분양수수료	909	공급금액의 3.51%(공동주택 2%, 오피스텔 4%, 판매시설 7%)
		M/H설치등	300	1식(임차료, 인테리어 공사비, 운영비등)
		PM용역비	300	1식(30개월 × 10백만원)
		예비비	183	건설비(18,265백만원)의 1%
		매입부가세	905	(건설비+판매비 및 경비) × 10%, 공사비중 공동주택(67%) 제외
		부가세납부	38	매출부가세 - 매입부가세
		시행사 경비	240	시행사 운영경비, 10백만원 × 24개월
		신탁보수	150	1식(분양관리신탁 및 대리사무보수등 포함),
		취득제세금	584	건설비의(18,265백만원) 3.2%
	중도금무이자		0	공급총액 × 40% × 7.0% × 12개월
	금융비용		0	토지비등 대출금 × 8% × 24개월, 수수료 1%
	계		25,617
세차감전 순이익			1,214

 

 

기존 검토자료의 순이익은 8,906백만원인데 제가 검토한 결과는 1,214백만원입니다.

 

일부 비용항목이 추가되거나 차이가 있지만 수입과 지출에 절대적으로 영향을 미치는 분양가격과 공사비를

동일하게 적용하였음에도 너무 오차가 큽니다.

(건물 취등록세의 경우 공동주택과 기타시설의 적용율이 다르다고 알고 있는데 그냥 일괄적용한 것도 있습니다)

 

사실 검토하면서 자료를 보고 수지분석이 잘못되었다는 점을 미리 알고 있었습니다.

 

결정적인 착오는 공동주택의 수입액 산출시 평당가격에 공급면적을 적용하지 않고 계약면적(분양면적)을

적용한것 입니다.

 

기존 자료에서는 공동주택의 평당가격에 분양면적을 곱하여 산출함으로서 19,038백만원의 결과로 나타났고

저는 공급면적을 적용하여 14,792백만원이 산출되었는데 이 한가지 착오로 4,246백만원의 오차가 발생하게 된것이죠.

 

그외에 선분양을 위해서는 분양관리신탁과 대리사무업무를 신탁사에 맡겨야 하는 비용과 분양수수료등

기본적으로 반영되어야할 항목들이 상당히 누락되어 있었습니다만 사업구도와 조건을 잘모르는 저로서는

언급만 하였습니다.

 

위와 같은 사업수지결과로는 사업진행이 어렵다고 보는 것이 제 생각입니다.

토지소유자가 직접 개발한다고 전제하더라도 예상수익의 규모가 너무 적기 때문이죠.

 

수입의 증가를 위해 분양가격을 인상하여도 충분히 분양성이 있는지를 조사해보고

공사비등 비용축소를 위한 협의가 가능한 것인지에 대하여 심사숙고를 해봐야 할 것으로 판단됩니다.

 

최근에 시행사가 일부사업비로 토지비를 계약금으로 지급하고 잔금을 PF대출로 추진하는 구도는

금융시장의 여건상 아주 어렵기 때문에 소유자가 직접 개발하는 것은 적정한 이익을 목표로 한다면

실행가능성이 상대적으로 높습니다.

 

사업관계인과 잘협의하셔서 좋은 결과가 있으시길 바라겠습니다.

시간관계상 정밀하고 철저하게 분석하지 못해 미흡한 점이 있다는 것에 대해 죄송한 마음입니다.

 

보시고 의문사항에 대하여 덧글로 문의하시면 답변드리도록 하겠습니다.

저도 다시 생각나는 사항이 있으면 포스트에 수정 또는 추가해 놓도록 하겠습니다.

[출처] 도시형 생활주택 사업수지분석 적정성 검토사례|작성자 독일병정