관악드림타운(서울시 관악구) 33평 전세가
매매가가 주택의 교환가치라면, 전세가는 주택의 사용가치이다. 주택의 교환가치인 매매가는 부동산수급 및 미래호재반영에 대한 시차로 인해 과도하게 가격이 오르거나 과도하게 내리는 등 왜곡이 생길 수는 있지만, 주택의 사용가치인 전세가는 신축아파트의 입주와 정비사업 등에 따른 이주 등에 의해 일시적으로 발생하는 과공급-과수요를 제외하면, 대체로 그 가치는 불변성을 띄며, 이러한 가격은 현 시점 일반사람들이 느끼는 부동산의 가치를 정확히 나타낸다.
일례로 서울시 관악구 봉천동에 위치한 3,544세대의 대단지 아파트인 관악드림타운 33평형의 경우 임대차3법 발효이전인 2년 전 약 4.5~5억원 정도의 전세가격이 이후 상승하여, 6.5~6.8억원정도로 상승하였다. 매매가의 경우 경전철 서부선의 예비타당성조사통과 등 호재에 따라 '21년 10월 11.6억원까지 거래가 이루어졌고, 이후 1억원정도 가격조정이 이루어졌지만 전세가는 6억원 이상에서 계속 형성되고 있다.
이는 미래호재반영 등에 따라 가변적인 매매가와 주택의 사용가치에 비례한 전세가를 나타내는 사례이다.
b. 전세가는 하방경직성이 있다.
성복역롯데캐슬골드타운(용인시 수지구) 34평 전세가
전세가는 매매가가 하락해도 잘 떨어지지 않는다. 예컨데 용인시 수지구에 위치한 성복역롯데캐슬골드타운의 경우 지금부터 1년 전인 '21년 7월 경에는 14.5~15억원정도 수준에서 호가 및 거래가격이 형성되었지만, 현재는 약 3억원정도 가격이 조정된 11.5~12억원정도에 매매가가 형성되어 있다. 하지만 전세가는 1년 전이나 지금이나 7.5~8억원 사이 수준에서 대부분 형성되고 있기 때문에, 매매가는 하락하였지만 전세가는 거의 비슷하게 고정되어 전세가율이 상승되는 모습을 볼 수 있다.
매매가는 가변적이지만 전세가는 거의 고정된 상태에서 안정적이기 때문에, 전세가율의 가장 큰 결정요인은 매매가이다.
c. 전세가율은 투자물건 선별의 기준이 된다.
이천안흥주공(이천시) 23평 전세가
전세가율은 투자물건 선별의 기준이 된다. 특히 수도권외곽 등 하급지일수록 투자물건을 선별하는데 전세가율의 중요성이 더 높아지게 된다. 일례로 이천시 안흥동의 이천안흥주공의 경우 2021년 공시가 1억원 미만 비조정지역 및 법인투자자들의 투자가능지역으로 많은 사람들이 투자를 하여 매매가가 상승하였지만, 전세가도 따라 상승하여 전세가율이 유지됨에 따라 상승한 매매가를 유지할 수 있게 되었다. 전세가율이 높은 곳은 투자의 안정성이 높다.
하지만 강남구, 송파구 등 상급지의 토지거래허가구역으로 지정된 곳의 경우 부분적으로 전세가의 일부 왜곡이 발생하기도 하는데, 이러한 지역의 경우 실거주를 해야 매수가 가능하기 때문에 갭투자가 불가능하게 되었고 갭투자가 줄어듬에 따라 전세공급도 줄어들어 전세가가 높아지는 모습을 보이기도 한다. 특히 강남구 대치동 등 교육 등의 목적으로 필수적으로 거주를 희망하는 수요가 많은 곳들은 대형평형을 중심으로 이러한 가격왜곡이 크게 나타나기도 한다.(특히 대치동의 신축아파트 40평형이상 대형평형의 경우 30억원 이상의 전세가를 보이는 것이 이에 대표적인 사례이다.)
지금부터 전세가율의 따른 급지별(편의상 급지로 표기함 - 상급지, 중급지, 하급지, 초하급지) 투자방법에 대해 알아보도록 하자
전세가율의 비밀
1. 급지별 투자방법
2. 결론
1. 급지별 투자방법
a. 상급지투자
상급지는 기본적으로 입주한지 15~20년차 정도 된 준신축 및 기축아파트도 대부분 매매가 20억원 이상을 보이는 지역을 의미한다. 서초구, 강남구, 송파구 잠실동 등이 이에 해당된다.
1) 토지거래허가구역에 투자하라
롯데캐슬프레미어(서울시 강남구) 매매가
상급지에 투자할 때에는 매수시 모든 자금이 들어가 거래가 어려워져 가격조정이 이루어진 토지거래허가구역에 투자하는 것이 좋다. 토지거래허가구역의 경우 매수시 실거주2년을 필수적으로 해야 하며, 기존주택을 처분하거나 기존주택에 대한 처분약정을 하고 구입해야 하기 때문에 비 토지거래허가구역 대비 매매가는 저렴한 편이고, 갭투자가 불가능하기 때문에 전세가는 상승하여 전세가율로 보았을 때, 가격이 눌린 지역에 해당된다.
강남구 삼성동에 위치한 롯데캐슬프레미어 33평의 경우 매매가 26억원에 매물로 나와있는데, 이는 1년 전 수준의 가격으로 전세가는 14~15억원정도에 해당되며, 향후 인근지역에 신축아파트의 입주가 거의 없기 때문에 전세가는 추가적으로 더 상승할 것으로 보여 60%에 가까운 전세가율을 보이고 있다. 그리고 삼성동의 경우 GBC, GTX-A, GTX-C 등 지역가치가 상승할 수 있는 호재도 내포되어 있기 때문에, 실거주를 하며 장기적으로 주택을 보유할 생각이라면, 이러한 아파트를 구입하는 것이 가장 효율적일 것이다.
* 롯데캐슬프레미어(33평) : 매매가 26억원 / 전세가 14~15억원
잠실엘스(서울시 송파구) 매매가
같은 토지거래허가구역 중 강남구 삼성동보다 개발호재의 정도, 입지 등에서 열위에 해당되는 송파구 잠실동의 대표적인 아파트인 잠실엘스와 가격을 비교해보면, 현재 23~24억원 정도의 가격을 보이고 있기 때문에 가격격차가 크지 않은 편이고, 이러한 점은 상대적으로 강남구의 가격이 저렴하다는 것을 반증하는 사례 일 것이다.
* 잠실엘스(33평) : 매매가 23~24억원 / 전세가 12~13억원
b. 중급지 투자
중급지는 기본적으로 입주한지 15~20년정도 된 준신축~기축아파트 34평 기준 매매가 13억원 이상을 보이는 곳으로, 신축아파트 34평의 경우 매매가 15억원을 막 초과하여 대출금지에 따라 상대적으로 가격상승이 더디게 이루어진 지역이다.
1) 동작구 일원 : 노량진, 흑석, 상도, 사당 중 아무거나 구입
힐스테이트상도센트럴파크(서울시 동작구) 전세가율
동작구의 노량진동, 흑석동, 상도동, 사당동 일원에 위치한 신축아파트들의 경우 34평 기준 15억원을 초과하는 매매가를 보여주고 있으며, 동작구 자체가 서울시의 중앙에 있어, 현 시점 서울과 인접한 경기도지역의 대단위 입주수요에 따른 서울외곽지역의 전세가조정과 무관하기 때문에 높은 전세가를 보이고 있다. 지금 서울과 인접한 경기도지역의 경우 대단위입주가 이루어지는 곳들이 많은데, 서남권의 검단신도시 및 인천, 광명, 서북권의 덕은지구 및 수색증산뉴타운(증산2구역 등), 동북권의 의정부(탑석센트럴자이, 의정부센트럴자이 등), 동남권의 성남-하남(북위례, 감일, 구성남(e편한세상그랑메종, 신흥역하늘채랜더스원)), 경기도 광주시 등이 이러한 사례이다. 계약갱신청구권의 사용에 따라 임대차의 수요와 공급 모두 크게 줄어든 상태에서 입주장과 같은 국지적인 지역의 대단위공급은 해당지역과 인접한 서울시 외곽지역 등에 전세가의 영향을 주게 되는데 동작구의 경우 이러한 영향에서 비교적 자유로워, 신축아파트 34평 기준 9억원 이상의 전세가를 보이고 있다.
* 힐스테이트상도센트럴파크(33평) : 매매가 15.5억원 / 전세가 9억원
c. 하급지 투자
하급지는 신축아파트 기준 15억원 미만의 가격을 보이고 있는 은평구 등 서울외곽지역이 이에 해당된다. 이러한 하급지의 경우 기축아파트와 신축아파트의 가격차이가 큰 편이며, 기축아파트의 경우 매매가와 전세가의 차이가 작은 아파트를 일부 볼 수 있다.
1) 연신내역 인근 구축아파트
라이프씨티(서울시 은평구) 전세가율
연신내역은 GTX중 현재 가장 공사속도가 빠른 GTX-A가 정차할 예정인 곳으로서, GTX-A가 들어섬에 따라 연신내역 일대는 기존 3호선 및 통일로로 인해 과밀화된 교통망이 개선되고, 도심 및 강남 등에서 일하는 사람들이 들어올 수 있을 것으로 보인다.
하지만 이 일대의 경우 언덕상에 소단지의 기축아파트들이 상당수 있어, 이러한 기축아파트들의 경우 비교적 저렴한 매매가를 보이며, 매매가와 전세가 갭이 저렴한 편이다. 특히 연신내역과 인접한 갈현1구역의 경우 2022년 5월 관리처분인가를 받고, 2022년 하반기 이주를 시작할 예정인데, 갈현1구역이 이주를 시작하게 되면 수 천 세대의 기존 거주민들이 인근지역에 주택임대차 등을 구할 것으로 보여, 단기적으로 매매가 및 전세가가 저렴한 아파트를 중심으로 일시적인 임대차가격 상승에 따른 매매가 상승이 예상된다. 투자시 1.5억원 미만 갭으로 구입할 수 있는 아파트를 찾아보도록 하자!
* 라이프씨티(31평) : 매매가 5억원 / 전세가 3.95억원 ('22년 6월 거래됨)
d. 초하급지 투자
초하급지는 수도권 외곽에 위치한 34평 기축아파트 기준 매매가 4억원 미만의 가격을 보이는 지역이다. 하지만 전세가율이 80%를 넘어 매매가와 전세가 사이의 갭이 크게 줄어들며, 기존 주택을 보유한 상태에서 추가투자를 하기 유리한 지역이다.
1) 용인시 처인구 일원
신원1차(용인시 처인구)전세가율
초하급지는 매매가와 전세가 사이의 갭이 극단적으로 작은 지역으로, 서울(강남)과 접근성이 좋은 수도권외곽지역의 25평 이하 소형아파트들이 상대적으로 투자금이 가볍기 때문에 좋은 투자대상이 된다. 용인시 처인구 포곡읍 일대의 경우 작은 갭과 함께 80%이상의 높은 전세가율로 인해 0.3억원 내외에서 갭투자가 가능하며, 서울세종고속도로가 이 지역의 인근을 지나가며, 서울의 강남에서 시작해 경부축(경부고속도로)과 판교에서 분기한 경강축(경강선) 지역을 바탕으로 한 축의 선상 이점이 있는 지역이다. 초하급지에 투자할 때에는 매매가와 전세가의 차이를 가능한 최소한으로 줄이도록 하자!(갭은 적으면 적을수록 좋다.)
* 신원1차(24평) : 매매가 3~3.1억원 / 전세가 2.7~2.8억원
신혼부부버팀목 전세자금대출
이러한 지역의 경우 강남 및 판교에 직장을 가진 신혼부부버팀목전세자금대출이나 중소기업청년전세자금대출 등 저리의 전세자금대출을 받아 거주하는 사람들이 많기 때문에, 최소한 전세가가 2억원대 초중반 이상을 보이고 있다. 이 중 신혼부부버팀목전세자금대출의 경우 연소득 6,000만원 미만, 순자산 3억 2,500만원 미만인 만34세 이하 신혼부부들이 사용할 수 있는 대출로서, 수도권의 경우 보증금 3억원 미만시 80%(최대대출가능금액 2억원)의 전세자금대출이 가능하다. 신혼부부버팀목 전세자금대출의 경우 정책대출이기 때문에, 기준금리가 상승함에도 불구하고 최대금리 2.1%수준으로 상당히 낮은 수준이다.
2. 결론
결론은 아래와 같다.
a. 전세가율은 예측의 대상이 아니다.
전세가율
많은 사람들이 전세가율을 예측하려 하지만, 전세가율은 현재를 진단하는 혈액검사와 같이 예측의 대상이 아니다. 그 이유는 전세가는 주택에 대한 사용가치이며, 사용가치는 인플레이션 및 기물에 대한 감가상각에 비례하여 물가상승률보다 약간 높은 수준으로 가격이 상승하지만, 매매가를 예측하기 어렵기 때문에 전세가율을 예상하기는 어렵다. 하지만 분명한 것은 누구나 집은 반드시 필요하기 때문에 전세가가 상승하였다고 해서 기존에 거주하는 집에서 나와 노숙을 하는 노숙자는 될 수 없으며, 이에 따라 전세가는 전체적으로 완만한 상승곡선을 보이게 된다.
b. 전세가율은 투자의 이정표이다.
이정표
전세가율은 투자의 이정표이다. 전세가가 상승하여, 전세가율이 상승하게 되는 경우 임대인들은 전세금을 올려받을 수 있게 되며, 이는 임대인들의 캐쉬플로우를 확대시키고 이를 바탕으로 투자의 시드머니를 만들 수 있기 때문이다. 그래서 전세가율이 상승하는 지역의 경우 인접지역도 같이 상승하게 되고, 전세가율이 하락하는 지역의 경우 인접지역도 같이 하락하는 모습을 보이게 된다. 후자의 대표적인 사례는 세종시로서, 세종시는 국회의사당이전 등 호재에 따라 일시적으로 가격이 크게 상승하였지만, 실질적인 주택의 사용가치라 할 수 있는 전세가는 상승하지 않았기 때문에 전세가율이 크게 하락하게 되었고 계속적인 신축공급으로 인해 전세가가 상승하지 못하기 때문에 임대인들이 이를 바탕으로 캐쉬플로우를 확대하지 못해 인접지역에 투자수요가 많지 않은 모습을 볼 수 있다.
c. 자금규모에 맞는 지역을 잘 투자하면, 매매가의 변동성에서 자유롭다.
부동산투자
현 시점에서 부동산투자에 대해서는 많은 사람들의 의견이 엇갈리는 모습을 보인다. 하지만 이러한 시장분위기 속에서도 자금규모에 맞게 좋은 지역을 잘 선별해서 투자한다면, 매매가의 단기적 변동에 흔들리지 않는 투자가 가능하다. 매매가의 단기적인 변동성에 흔들리지 않기 위해서는 장기적으로 보유할 가치가 있는 지역을 높은 매매가로 구입해서 계속 보유하고 있거나, 매매가와 전세가의 차이를 최대한 줄여 전세가율을 높인 상태에서 투자한 후 인플레이션과 건물에 대한 감가상각에 비례한 전세가상승액을 바탕으로 매수가격이상의 임대차가격을 만드는 방법이 있다. 이렇게 되면, 매수가격 대비 전세가율이 100%를 넘어가게 된다. 전세가율이 높아지면, 자연히 추가적인 투자수요를 유발하며, 이후 가격상승에 따라 전세가율은 지역에 맞는 일정비율을 찾아가게 된다. 이 것이 바로 전세가율의 비밀이다.
위 글은 부동산스터디 카페에서도 볼 수 있습니다.
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