사상 최대 폭등에도 추가 상승론 확산, 부동산 불패론의 끝은?

양도세 중과세 6월에도 급등세 지속, 정부 정책 무용론 확산
금리 단계적 인상론 등 집값 2~3년 추가 상승론 퍼져
리먼쇼크의 진정한 교훈은 "부동산 불패론이 가장 위험하다"는 경고도 나와

조선일보|차학봉 부동산전문기자|입력2021.06.29 14:30|수정2021.06.29 15:15
KB국민은행의 월간KB주택시장동향 자료에 따르면, 6월 서울 주택 매매가격 상승률은 1.01% 로 전달(0.80%)보다 상승폭이 커졌다. 구로구(2.72%)와 노원구(2.19%), 도봉구(2.10%), 서초구(1.71%) 등이 상승을 주도했다. 경기(1.96%)와 인천(2.35%)도 전달 상승폭이 확대됐다. 시흥(4.54%), 수원 팔달구(3.22%), 수원 영통구(2.85%), 평택(2.52%) 은 폭등세를 보였다. 전세시장도 전반적으로 전달보다 오름폭이 확대됐다.한국뿐만 아니라 미국, 영국 등 다른 나라도 집값이 폭등하면서 부동산 버블논쟁이 벌어지고 있다. 현재까지는 ‘집값 계속 상승론'이 우세하다. 2008년 리먼쇼크처럼 ‘금리 급등, 주택가격 급락,연체율 급등,금융위기’로 이어질 가능성에 대해서는 부정적 견해가 다수이다.낙관론이 맹위를 떨치는 또다른 근거는 ‘실패의 교훈’이다. 미 연준이 급격한 금리인상과 모기지 부실, 금융위기라는 리먼쇼크의 실패를 되풀이하지 않을 것이라는 주장이다. 실제 연준은 테이퍼링(양적완화 축소)과 금리 인상을 단계적으로 신중하게 진행, 시장 충격을 최소화할 것이라고 공언하고 있다. 이 때문에 일부 전문가들은 단계적 금리인상이 오히려 집값 상승의 호재라는 주장까지 한다.

• <YONHAP PHOTO-5999> 2년간 한주도 내리지 않고 오르기만 한 서울 아파트 전셋값 (서울=연합뉴스) 박동주 기자 = 17일 서울 서초구 반포동의 한 부동산중개업소 앞 시세표. 서울 아파트 전셋값이 최근 2년 동안 단 한 주도 내리지 않고 상승세를 이어온 것으로 나타났다. 작년 7월 임차인 보호를 위해 임대차 2법을 전격 도입했지만, 좋은 입법 취지에도 불구하고 전세 품귀에 전셋값 급등 등 부작용이 나타나면서 세입자들의 시름은 더 깊어졌다. 2021.6.17 pdj6635@yna.co.kr/2021-06-17 14:30:06/ <저작권자 ⓒ 1980-2021 ㈜연합뉴스. 무단 전재 재배포 금지.>하지만 이런 낙관론은 일본의 부동산 버블 붕괴 직전에도, 리먼쇼크 직전에도 유행했다. 80년대말 일본은 국토가 좁은데 인구밀도가 높아 부동산가격이 절대 떨어질 리 없다는 이른바 토지 신화에 기반해 땅값의 120%까지 담보대출이 이뤄졌다.금융기법의 발달로, 모기지 대출의 부도 리스크가 분산됐다는 식의 새로운 패러다임론도 유행했다. 하지만 부동산 불패론이 어느 순간 악몽으로 돌변했다. 금리가 오르면서 서브프라임 부도사태와 금융권의 유동성 위기는 글로벌 경제에 심대한 타격을 줬다. 미국의 집값이 30% 하락했고 실업률은 5%에서 10%로 치솟았다. 그 여파가 한국에도 미쳐 일부 고가 아파트는 고점 대비 30~40% 급락했고, 강남 아파트 반토막 났다는 언론 보도가 이어졌다.◇시장 거꾸로 가는 정책의 실패, 집값 너무 오른 것이 가장 큰 악재엇박자 정책도 문제이다. 다음달부터 실수요자 대출규제 완화, 양도세 비과세 상향 방침으로 다시 집값 오름세에 불을 붙이고 있다. 금리인상이 변수라고 하지만,한은이 경기부양을 위해 절대 금리를 집값이 떨어질 정도로는 올리지 않을 것이라는 낙관론이 퍼지고 있다. 입주물량이 내년까지 감소하기 때문에 전세시장의 안정을 기대하기도 어렵다.무엇보다도 집값이 가파르게 치솟았기 때문에 일부 추가 상승을 한다고 해도 지속적으로 집값이 오르기는 쉽지 않다. 한국주택금융공사 주택금융연구원에 따르면 올해 서울 주택구입부담지수(K-HAI)는 전분기 대비 12.8p 상승한 166.2로 전고점 (2008년 2분기 164.8 ) 을 돌파했다. 이는 해당 지수가 산출되기 시작한 2004년 이래 최고치이다. 부담지수는 중간 소득 가구가 표준 대출을 받아 중간 가격 주택을 구입할 때의 상환 부담을 수치화한 것으로, 100은 소득의 25%를 주택 구입 담보대출 원리금 상환에 쓴다는 의미이다. 금리가 오르면 부담지수는 더욱 치솟는다.
• 하지만 정부가 정책을 전환해 200만 가구의 공급계획을 추진하고 있다. 당장은 아니지만 시간을 두고 효과를 발휘할 것이다. 7월의 3기 신도시 사전청약도 패닉바잉을 진정시킬 수 있다.
• 6월 주택시장이 급등세로 마감됨에 따라 한국에서도 주택가격 추가 상승론이 더 확산될 가능성이 높다. 일차적으로 매물잠김을 유도하는 정부 정책 탓이다. 부동산 세금 중과세, 임대차 보호보법 개정 등은 매물을 줄여 집값을 올리는 역설이 발생하고 있다.
• 리먼쇼크 극복을 진두지휘한 벤버냉키 전 미국 연방준비제도이사회 의장 등이 쓴 ‘위기의 징조들’이라는 책을 통해 부동산 불패론에 빠져 집값이 계속 상승한다는 전제로 만들어진 파생상품과 무분별한 대출이 리먼쇼크를 초래했다고 진단했다.
• 리먼쇼크 직전에는 중국과 인도가 저렴한 공산품을 대량 생산, 인플레이션 없는 성장이 가능해졌다는 낙관론이 유행했다. 인플레이션이 발생하지 않으면 금리를 인상할 이유가 없어 사실상 영구적으로 저금리가 지속될 것이라는 논리였다.
• ◇리먼 쇼크의 가장 큰 교훈은 부동산 불패론이 가장 위험하다는 것
• 영국의 경제전문 잡지 이코노미스트는 ‘부동산 호황이 또다른 금융위기 초래할 것인가’라는 기사를 통해 현재의 모기지 대출 기준이 리먼쇼크 때보다 훨씬 엄격한 만큼, 금융위기 가능성이 낮다고 분석했다. 현재 연간 주택 착공량이 150만 가구 수준으로, 250만 가구에 육박하던 리먼쇼크 직전에 비해 턱없이 적다. 이른바 ‘공급 폭탄'에 의한 집값 급락 가능성이 거의 없다는 의미이다.
• ◇다른 나라도 급격한 금리인상 없어 집값 추가 상승론 우세
• 다주택자 양도세 중과세, 종부세 중과세 정책이 실시된 6월에도 집값이 폭등했다. 정책효과로 집값이 급락할 것이라는 폭락론과 정부 정책으로 매물이 감소, 오히려 집값이 급등할 것이라는 폭등론 논쟁에서 폭등론의 승리로 굳어지고 있다.
• ⓒ 조선일보, 무단 전재 및 재배포 금지|최신기