20년 부동산 초고수가 말해주는 '부동산 상승∙하락 신호'는?

 

조회수 9.5천2021. 06. 15. 20:32

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아파트 거래절벽이 계속 되는 가운데 서울 집값 상승률이 4주 연속 0.1%를 찍고있습니다.

전체적으로 상승세가 이어지는 분위기지만 일각에서는 곧 하락세가 올 것이다, 역대 최악의 버블이 터질 것이다 라는 의견이 꾸준히 나오고 있는데요.

한 치 앞도 내다보기 힘든 부동산 시장! 누구의 말이 정답일까요?

어느 쪽의 말을 믿어야 할지 우왕좌왕하고 있는 사람 모두 주목!

이번 시간은 20년 경력의 부동산 초고수의 맞춤 전략을 알려드리는 시간입니다.

<부동산 투자 이렇게 쉬웠어?>,<부동산 상승 신호 하락 신호>의 저자, '부룡' 신현강 대표와 함께해보았는데요.

부동산 시장의 필연적 사이클과 그에 대해 우리가 갖춰야 할 마인드에 대해 말씀해주셨습니다.

함께 살펴보실까요?

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자본주의 시장 아래 필연적인 부동산 사이클

▻  지금의 시장은 상승세가 유지되는 기간이 길었다 보니까 가장 많이 하시는 착각이 앞으로 전 기간에 걸쳐 이 상승세가 지속될 것이라고 생각하시는 부분입니다. 그러나 자본시장 흐름 안에서 과거부터 공통적으로 나타났던 현상을 바탕으로 시장을 봐야해요. 저는 그 진행 단계를 총 7단계로 나누었는데 처음에는 당연히 침체기부터 시작을 합니다. 침체기가 있으면 반드시 회복하는 단계가 생겨나겠죠. 그 직전에 회복을 위해서 무언가 시작되는 단계가 있는 데 그것을 회복 준비기라고 표현했습니다.

회복기를 거치면 사람들이 부동산 시장이 움직이는 것을 인지하고 수요가 모이면서 상승기로 접어듭니다. 이 시점에 정부 규제와 상승세가 맞물리면서 주변 지역까지 확산되는 단계가 생기는데 그 기간을 확산기라고  표현해봤습니다.  어느 정도 확산이 됐는데도 불구하고 이때쯤 되면 많은 사람들 상승이 계속되니 돈을 좀 벌어야 되겠구나라고 생각하니까 수익을 추구하는 사람들이 늘어나면서 규제가 더 심해지거든요. 그러다 보니까 비조정적이라든지 규제 지역을 벗어나 예상하지 못했던 수많은 지역들이 상승하는 상황이 발생될 것이고 그래서 그 장을 저는 급등기라고 표현을 했습니다.

그렇게 되면 꽤 많은 사람들이 집을 보유하는 상황이 오게 되고 그것을 본 정부는 공급을 늘립니다. 그러다보면 수요가 어느정도 줄어들게 되고 조금씩 쇠퇴하는 시점이 오겠죠. 그래서 그 과정을 쇠퇴기라고 표현한 것이고 이것이 다시 침체기로 이어지는 반복된 흐름인 것입니다.

그렇다면 현재 시장의 단계는?

▻ 저는 현재의 모습은 확산기와 급등기가 혼재돼 나타나는 시장이라고 보고 있습니다. 쇠퇴기라고 하기에는 현재 수요가 너무나도 많아요.외곽지역까지 가격이 상승하는 급등기의 모습이 현재 조금씩 나타나고 있기 때문에  앞으로의  정부의 규제등에 따라 얼마든지 달라질 수 있지만 지금은 확산기와 급등기의 중간 단계라고 정리하는 것이 맞을 것 같습니다.

현재 시장에 대처하는 우리의 자세는?

▻현재 가장 많이 흔들리는 수요자들이 누구냐라고 한다면 아마도 무주택자들일 거라고 생각이 들어요. 일반적으로 그분들이 ‘나도 수익을 내야겠다’,‘따라 잡아야 하는데 손해는 보기 싫다’라고 생각하는 경향이 강합니다.
그런데 무주택자분들 같은 경우라면 본인이 이미 많이 오른 것을 보면서 그것을 아쉬워할 게 아니라 조금 수준을 낮춰서 감당할 수 있는 지역이라면 언제든지 지금 구입을 하시는 게 맞다고 생각합니다.

또한 다주택자분들 중에서도 굉장히 오래전부터 투자를 하셨던 분들 같은 경우는 복잡한 시장을 지나서  이에 침체장이 오게 되면 무너져버리는 모습들을 그간 많이 봐왔거든요.  집을 많이 사게 되면 수익을 볼 수 있다는 관점을 언제까지고 유지하신다면 분명히 그분들은 리스크 관리에 실패할 가능성이 있어요. 다주택자가 아니라도 영끌을 하신 분이라면 앞으로 있을 금리인상 등에 대비하셔야겠죠. 과거 '하우스 푸어'들이 대거 발생했을 때를 살펴보면 그 중 대부분이 감당할 수준을 넘어서 무리하게 추격매수를 했던 분들이셨거든요.

하락기의 신호에는 무엇이 있을까요?

▻ 많은 분들이 생각할 때 하락기는 곧 금융위기라고 받아들이시는 분들이 굉장히 많은 것 같아요

전반적인 경기 상황 보다도 부동산 투자자가 봐야할 부분은 결국 수요 감소예요.

지금 현재까지는 청약 경쟁률이나 이런 것들이 굉장히 높다라고 알고 계시잖아요. 결국 그 말은 지금 현재 시장에서 집을 사고 파는 수요가 상당히 많다는 것을 의미합니다.

수요의 감소는 청약 경쟁률의 감소로 나타날 것이라고 보여지거든요. 쇠퇴기가 오면 그 과정을 통해서 청약 경쟁률이 외곽 지역부터 조금씩 빠져나가는 현상이 나타날 것이고 그 외곽 지역에서 청약경쟁이 떨어지는 과정 속에서 당연히 미분양이 증가하는 현상이 나타날 거거든요. 그러니까 청약경쟁률 하락이나 미분양 증가, 혹은 금리 인상 이 후 나타나는 수요 감소 등, 수요의 변화에 대한 현상들이 쇠퇴기에 대한 신호라고 볼 수 있습니다.

지방부터 하락기가 시작 되고 있다는 말이 있던데요?

▻ 일반적으로  상승 다음에 쇠퇴나 하락이 발생하는 건 너무나도 당연한 현상이라고 볼 수 있겠죠. 그런데 문제는 많은 분들이 그 시기를 맞추려고 한다는 겁니다.
현재 지방 일부 지역에서 미분양이 발생하고 있는 현상이 본격적인 하락기의 신호가 되기 위해서는 중심지를 비롯한 지방의 대부분의 지역에서 청약 경쟁률이 낮아지고 미분양이 발생해야합니다.
그런데 최근 들어서 지방의 일부 지역 같은 경우는 오히려 수요가 조금 살아난 듯한 느낌이 들어요. 그래서 지방에서부터 침체가 시작되어 수도권까지 미칠 것이라고 보는 관점은 아직 섣부른 예측이라고 생각합니다.

하락기를 대비하는 우리의 자세는?

▻ 지금까지의 자본주의 사회에서 나타났던 공통적인 현상이 수익을 낼 수 있다고 하게 되면 사람들이 몰려들고 그 과정에서 시장의 흐름을 잊어버린채 욕심에만 집착을 하는 경우가 많아지는데 특히 앞으로 그런 상황이 많아질 것 같습니다.
솔직히 말씀을 드려서 상승장이 더 이어질 거냐라고 물으신다면 조금 더 갈 것이라고 봐요. 그럼에도 불구하고 이렇게 투자하시려는 분들한테 좋지 않은 얘기를 가장 많이 하는 이유가 이러다가 무너지신 분들이 결국 이 자본주의 사회 내의 흐름 속에서 나락으로 떨어져버리는 경우가 있기 때문입니다. 그런 부분들은 분명히 조심하셔야 된다는 것을 잊지 않으셨으면 좋겠습니다.

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시장을 보는 안목을 기를 수 있었던

'부룡' 신현강 대표와의 시간!

다음시간에도 계속 될 예정이니까요, 많이 기대해주세요!

그럼 안녕~