유례없는 초저금리 시대를 맞아 전문가들은 대출 전략도 원점에서 재검토해야 한다고 입을 모은다. 이미 올해 초부터 한국은행이 기준금리를 내릴 수 있다는 기대감이 시장금리에 미리 반영되면서 역대 최저 수준까지 대출 금리가 떨어졌고 앞으로 더 내려갈 가능성이 크기 때문이다. 실제 18일 한국은행이 기준금리를 인하한 이후 시중은행에서 판매되는 주택담보대출 금리는 사상 최저치를 찍었다. 28일 현재 KB국민은행 혼합형(5년 고정금리·이후 변동금리) 주담대 금리는 연 2.33~3.83%로 지난주보다 0.07%포인트 내렸다.
최저금리 연 2.33%는 국민은행이 2006년 혼합형 대출 판매를 시작한 이후 가장 낮은 수준이다. 변동금리 주담대 금리도 마찬가지다. 이 대출 금리는 코픽스(COFIX·은행들이 예금 등으로 자금을 조달할 때 드는 비용을 지수화한 것)에 연동된다. 코픽스도 최근 시중금리 움직임이 꾸준히 반영된 것을 보면 다음달 16일 나오는 7월분 코픽스에도 기준금리 인하 영향이 반영될 전망이다. 이렇게 되면 기존에 변동금리로 대출받았거나 16일부터 새로 대출받는 사람의 이자 부담은 지금보다 더 내려갈 것으로 예상된다. 남경화 신한은행 여의도PWM센터 팀장은 "새로 대출을 받을 때는 변동금리 대출에 주목해야 한다"고 조언했다. 지금 당장은 고정금리형인 혼합형 대출 금리가 변동금리형 대출보다 낮지만, 최소 10년 이상 이어지는 주택담보대출 특성을 고려하면 향후 더 떨어질 가능성이 높기 때문이다.
과거 비싼 금리로 대출을 받은 사람은 과감하게 갈아타는 전략을 구사할 때다. 고재필 KEB하나은행 Club1 PB센터지점 골드PB 부장은 "기존 대출의 중도상환수수료를 잘 계산해 이보다 금리 인하에 따른 혜택이 더 크다면 대출을 갈아타는 것을 추천한다"며 "최근 출시된 새 코픽스 기준 변동금리 대출에 주목하라"고 조언했다.
금융당국 주도로 산정 기준을 바꿔 나온 신(新)잔액 기준 코픽스는 기존 코픽스보다 0.3%포인트나 낮다. 특히 기존 대출자가 새 코픽스에 연동되는 대출로 갈아타면 최근 강화된 부동산 대출 규제를 피할 수 있다.
과거 서울에서 주택담보인정비율(LTV)이 70%일 때 한도만큼 대출을 받은 사람이 현재 일반 주담대로 갈아타면 그사이 바뀐 LTV 40% 규제에 걸려 그만큼 원금을 토해내야 하지만, 신코픽스 대출로 대환 시에는 기존에 받은 원금을 그대로 유지하면서 이자 부담은 줄일 수 있다.
다만 갈아탈 때에는 남은 기간이 길수록 중도상환수수료를 많이 물어야 하는 만큼 수수료가 사라지는 3년 이후를 대환 시기로 잡거나 적어도 2년 이후에 옮기는 것이 유리하다.
수수료 부담이 줄어드는 이자보다 더 크다면 지금 대출을 최대한 다이어트하는 것이 급선무다.
김현정 우리은행 여의도한화금융센터 PB팀장은 "금리 하락기에는 대출 이자가 낮아진 만큼 예금 이자도 줄어든다"며 "연간 상환 목표액까지 상환해 대출 이자 부담을 줄이는 것이 바람직하다"고 말했다. 승진 등으로 연봉이 늘었거나 신용등급이 올랐다면 금리인하요구권을 활용해 대출 금리를 내리는 전략도 필요하다.
주택 가격과 소득이 낮은 실수요자라면 다음달 나올 `대환용 정책 모기지`를 노려볼 만하다. 기존 대출 한도를 그대로 가져가면서 연 2%대 초반 고정금리 대출로 갈아탈 수 있다. 2015년 출시돼 20조원 한도가 4일 만에 소진됐을 만큼 선풍적인 인기를 모은 안심전환대출의 후속편이다. 대상자는 시가 9억원 미만 1주택을 보유하면서 부부 합산 연소득이 7000만원 이하인 가구로 결정될 가능성이 높다.
[김태성 기자]
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