최환석의 알기쉬운 부동산(10) 스타벅스 들어온 빌딩 찾아 투자한 연예인, 그 이유 뭘까

스타벅스 들어온 빌딩 찾아 투자한 연예인, 그 이유 뭘까

[중앙일보] 입력 2019.03.05 08:00

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기자

최환석

 

 

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[더,오래] 최환석의 알기쉬운 부동산(10)

 

스타벅스가 입점해 있는 상가 건물을 여러 채 매입한 유명 연예인의 이야기가 인터넷 뉴스를 뜨겁게 달군 적이 있었다. 이 뉴스는 유명 연예인이라 뜨거웠던 걸까? 스타벅스라 뜨거웠던 걸까? 부동산 관련 업무를 하는 입장에서는 스타벅스는 핫플레이스를 직접 만들어 낼 수 있는 셀럽마저 선택하는 키테넌트(Key Tenant)라고 해석된다. 키테넌트 등 향후 부동산 시장에서 지속해서 관심 가져야 할 주요 트렌드를 살펴본다.
 

연예인 H 씨가 2018년 매입한 스타벅스 매장. 스타벅스 속초중앙로점(좌), 화곡DT점(우). [사진 네이버 로드뷰 캡쳐]

 

 

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불황기일수록 커지는 키테넌트의 힘

 

키테넌트(Key Tenant)란 고객을 유입할 만한 열쇠가 되는 핵심 점포(대형 프랜차이즈, 대형마트, 영화관 등)로 건물의 다른 점포들과 시너지를 이뤄 뛰어난 집객 효과를 발휘하는 장점을 가진 테넌트를 지칭하는 말이다. 앵커 테넌트(Anchor Tenant)라 부르기도 한다. 즉 그 건물의 간판스타, 그 지역의 약속장소가 될 수 있는 유명 브랜드를 말한다.
 
과거 유명 브랜드 또는 프랜차이즈 브랜드 등이 희소했을 때는 명동성당과 같은 랜드마크, 집객 효과가 컸던 극장 등이 비슷한 역할을 했다면 최근에 인지도가 높은 리테일 브랜드가 그 역할을 하고 있다. 가장 대표적인 브랜드로는 스타벅스를 꼽을 수 있는데 '스세권'이라는 신조어를 만들어 낼 정도로 강력한 스타벅스의 집객력은 임대인이 가장 선호하는 키테넌트로 꼽기에 부족함이 없다.
 
유명 연예인들이 스타벅스가 입점한 상가를 매입하거나, 본인의 빌딩에 스타벅스를 입점시키기 위해 공을 들이는 경우 또한 키테넌트의 중요성을 보여주는 대표적인 사례다. 최근 스타벅스 못지않게 키테넌트로 성장한 브랜드는 아이러니하게 스타벅스와는 상반된 이미지를 가진 저가형 상품매장인 ‘다이소’를 들 수 있는데 양극화의 모습이 리테일 시장의 대표적인 키테넌트로 표출이 된 모습이라 할 수 있다.  
    

 

마스터리스 후 일부를 재임대한 다이소 용인민속촌점. [사진 다음 로드뷰 캡쳐]

 
다이소 매장의 경우 과거에는 불황기를 대표하는 브랜드였지만, 스타벅스 못지않게 많은 매장을 출점한 현재(2018년 말 기준 약 1300개 출점)에는 뛰어난 집객력을 바탕으로 마스터리스(Master Lease)를 통한 재임대업까지 확장할 정도의 키테넌트로 성장했다. 이와 같은 키테넌트는 공실률이 점점 높아지고 있는 앞으로의 시장 상황을 고려한다면 이후에도 지속해서 관심을 가져야 할 주요 트렌드 중 하나임이 분명하다.
 

 

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택시만 공유가 아니다... 부동산도 공유경제 바람

 

지난 1월 택시업계의 강한 반발로 결국 서비스를 연기한 ‘카카오 카풀’ 이야기로 시끄러웠다. 미국의 ‘우버 택시’로 우리에게 널리 알려지게 된 공유경제 개념은 사회 전반에 많은 영향을 미치고 있으며 부동산 시장 또한 예외일 수 없다. 부동산 시장에 공유경제 개념을 접목한 사례는 셰어하우스와 공유 오피스 등이 이에 해당한다.
 
시장분석 기관들은 2018년 을지로 등 서울 주요 업무지역의 공실률 하락의 가장 주요한 원인으로 공유오피스 업체인 위워크(WeWork)의 임차면적 확대를 꼽고 있다. 위워크 등 공유오피스 업체가 부동산 임대시장의 큰손으로 등장했다. 최근에는 워크플렉스(롯데자산개발), 스튜디오블랙(현대카드), 플래그원(LG서브원), 스파크플러스(아주그룹) 등 국내 대기업 또한 공격적으로 시장에 진입함에 따라 규모가 급성장하고 있다.
 

서울 공유 오피스 사용면적 증가 추이와 국내 공유 오피스 업체별 면적 및 지점 수. [자료 코랑코자산신탁, 제작 조혜미]

 
오피스 시장에서 공유오피스가 부동산 시장의 공유경제를 대표하고 있다면 주거 시장은 셰어하우스(Share House)와 도시형 민박이 대표적이다. 셰어하우스는 기숙사 생활의 경험으로 공동생활에 거부감이 없고 거주 비용(월세) 지출을 줄이고자 하는 대학생들의 니즈와 결합하여 대학가를 중심으로 지속해서 성장하고 있다.
 
다만 일반적인 원룸 임대와 다르게 공인중개사를 통하지 않는 모객 시스템과 공동사용에 따른 별도의 관리 부담으로 직접 운영하기는 쉽지 않지만, 전문업체에 위탁할 수 있다. 은퇴 수익용 등으로 주거용(다가구) 임대를 고려하고 있다면 직접 관리의 부담이 적고 시장성장 가능성이 큰 셰어하우스에 관심을 가져보는 것도 좋다.
 
또 에어비엔비로 잘 알려진 공유형 숙박업은 정부가 외국인에게만 허용됐던 도시민박업을 내국인을 대상으로 할 수 있게 허용(연 180일 이내)하는 것으로 관광진흥법을 개정을 추진하는 등 올해 부동산 시장에서도 공유경제를 화두로 한 부동산 이슈가 뜨거울 것으로 예상한다.
 

 

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간접투자의 대중화 바람을 일으킬 부동산 리츠

 

부동산 간접투자라면 부동산 펀드가 제일 먼저 떠오르게 된다. 이는 부동산 간접투자의 대표 상품인 ‘부동산 리츠’가 2001년 도입됐음에도 불구하고 초창기 발생한 부실 리츠에 따른 부정적 인식과 기관 중심의 사모리츠 위주로 대중화가 늦어졌기 때문이다. 
 
그러나 2018년 ‘신한알파리츠’가 4.32대 1의 높은 경쟁률로 공모에 성공하고 이에 힘입어 많은 금융기관과 자산운용사들이 리츠 전문 운용사를 경쟁적으로 설립함에 따라 부동산 리츠 시장의 대중화가 빠르게 진행되고 있다.
 

리츠 수 및 자산규모 변동추이. [자료 리츠정보시스템, 제작 조혜미]

 
부동산 리츠와 익숙한 간접투자 상품인 부동산 펀드와의 가장 큰 차이점은 거래소에 상장됨에 따라 주식처럼 매매 할 수 있다는 점이다. 부동산 펀드가 대부분 중도 환매가 불가능했던 점을 고려하면 리츠를 활용할 시 소액의 부동산 투자도 이제는 언제든지 현금화할 수 있는 환금성을 갖추게 된다.
 
따라서 향후 부동산 간접투자 시장은 리츠 시장을 중심으로 재편될 것이므로 소액 투자로 안정적인 배당수익과 투자수익도 노려보고 싶다면 부동산 리츠는 빠뜨려서는 안 될 중요한 투자처이자 트렌드이다.
 
최환석 KEB하나은행 부동산자문센터 팀장 theore_creator@joongang.co.kr
 

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[출처: 중앙일보] 스타벅스 들어온 빌딩 찾아 투자한 연예인, 그 이유 뭘까