달라진 종부세 계산법..세금폭탄 피하려면?

달라진 종부세 계산법..세금폭탄 피하려면?

입력 2019.01.25. 10:46

고가주택에 부과되는 종합부동산세(종부세)가 올해부터 대폭 바뀌면서 부동산 자산보유 계획에도 변화가 요구되고 있다.올해부터 85%를 적용한다(2월 예정). 예컨대 공시지가 20억원 주택에 대한 공정시장가액 80%를 적용해 16억원에 대해서 종합부동산세율이 부과됐다면 올해는 85%인 17억원에 대해 부과하며, 2022년에는 100%인 20억 전액이 종부세 과세표준이 된다.

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공시가격·공정시장가액비율↑ 세금↑
8년 주택임대사업자·장기보유 등 

[사진=연합뉴스 제공]

[헤럴드경제=양영경 기자] 고가주택에 부과되는 종합부동산세(종부세)가 올해부터 대폭 바뀌면서 부동산 자산보유 계획에도 변화가 요구되고 있다.

25일 KB국민은행에 따르면 기획재정부가 최근 내놓은 ‘2018년 세법 후속 시행령 개정안’에 따라 종부세 부과 방식이 많이 달라진다.

우선 종부세는 주택·토지 각 부동산 유형에 따라 개인별 부동산 공시가격을 합산해 매년 6월 1일 부과된다. 과세표준 산정 시 전체 공시가격 합산금액에서 일정 비용을 공제하고 남은 부분에 세금이 적용된다. 1세대 1주택자의 공시가격이 9억원 이하이거나, 다주택자의 공시가격 합산액이 6억원 이하는 대상에 포함되지 않는다.

종부세는 공시가격과 공정시장가액비율이 오를수록 세금이 커진다. 공정시장가액비율은 종합부동산세의 과세표준을 산정할 때 적용하는 것이다. 현재 80%에서 2020년까지 연 5%p씩 2022년까지 100% 오른다. 올해부터 85%를 적용한다(2월 예정). 예컨대 공시지가 20억원 주택에 대한 공정시장가액 80%를 적용해 16억원에 대해서 종합부동산세율이 부과됐다면 올해는 85%인 17억원에 대해 부과하며, 2022년에는 100%인 20억 전액이 종부세 과세표준이 된다.

보유 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 세율이 나뉜다. 지난해 9·13대책 이후 3억원 초과~6억원 이하 구간이 추가되고, 고가주택일수록 세율을 높였다. 9억원 초과 1주택자의 세율은 0.5%~2.7%, 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자의 세율은 0.6%~3.2%다.

주택 수 산정은 1주택을 공동명의로 하면 공동소유자 각자가 주택을 소유한 것으로 본다. 상속은 지분율이 20% 이하이거나 공시가격이 3억원 이하면 주택 수에서 제외된다. 다가구주택은 2월부터 1주택으로 본다.

종부세를 줄이려면 주택은 매매·증여하지 않을 때 8년 주택임대사업자로 등록하는 방법이 있다. 이는 조정대상지역이 아닌 주택이어야 한다. 9·13대책 후 주택임대사업자 등록을 하더라도 종부세 합산배제 혜택을 삭제했다. 다만, 그 이전 등록한 경우 시행령 개정에 따라 임대보증금·임대료를 연간 5%를 초과하면 받을 수 없도록 제한을 뒀다.

장기보유해도 세 부담이 줄어든다. 1세대 1주택자 중 만 60세 이상 노령자와 장기보유자가 해당자다.

종부세를 확정할 때는 직전 연도의 세금 대비 상한선이 있다. 해당 연도의 재산세·종부세 합산금액이 지난해 대비 1주택자는 150%, 3주택 이상이거나 조정대상지역 2주택자는 300%까지 부과된다. 한편, 기획재정부가 내놓은 ‘2018년 세법 후속 시행령 개정안’은 이달 29일까지 의견수렴을 한 뒤 내달 7일 국무회의를 통과하면 시행된다.

y2k@heraldcorp.com