부담금 폭탄 재건축 딜레마 다시 짜는 부동산 투자전략

부담금 폭탄 재건축 딜레마 다시 짜는 부동산 투자전략

매경이코노미 | 김경민·정다운·나건웅 | 입력 2018.06.01 10:42 | 수정 2018.06.01 10:42

# 수억원대 부담금 폭탄이 현실화되면서 서울 강남 재건축 단지들이 일제히 ‘패닉’에 빠졌다. 1000만원에도 못 미칠 것으로 예상했던 서울 서초구 반포현대아파트 재건축 부담이 1억3000만원대로 급등하면서 주민들은 불만이 가득 찬 모습이다. 아직 재건축 부담금을 통보받지 못한 다른 단지 주민들은 부랴부랴 대책 마련에 나섰다.

부담금 폭탄 여파로 강남 재건축 시장에 찬바람이 부는 중이다. 지난 4월 다주택자 양도소득세 중과 대책에 이어 재건축 부담금 부과까지 겹치면서 주요 재건축 단지마다 매매가격이 급락하고 거래도 뚝 끊겼다. 지금 시점에서 강남 재건축 아파트에 투자해도 괜찮을까. 아직 기회는 있다.

850만원 → 1억3569만원. 불과 며칠 새 급등한 반포현대아파트 재건축 부담금이다. 서울 서초구청은 재건축 사업을 진행 중인 반포동 반포현대아파트 초과이익 부담금 예상액을 가구당 1억3569만원으로 계산해 재건축조합에 통보한다고 밝혔다. 애초 조합이 자체 계산한 예상치의 무려 16배에 가까운 금액이다.

반포현대는 1987년 입주한 전용면적 84㎡ 80가구 소규모 단지다. 지하철 9호선 사평역이 가까운 입지로 동부건설이 시공을 맡아 지하 2층~지상 20층 108가구 규모 단지로 재건축할 예정이다. 소규모 단지지만 올 초 재건축 사업시행인가를 받아 재건축 부담금 산정액이 처음 통보되는 단지로 이목을 끌었다.

지난 4월 초 반포현대 재건축조합은 부담금을 가구당 850만원으로 자체 계산한 자료를 서초구청에 제출했다. 재건축 사업이 끝나고 입주하는 5년 후 예상 시세를 11억원가량으로 산정한 결과였다. 하지만 서초구청은 “부담금 액수가 너무 적다”며 자료 보완을 지시했다. 결국 부담금이 대폭 늘면서 1억3000만원이 넘는 예상액을 통보했다. 반포현대의 경우 정상 주택가격 상승분(연평균 4.1%)과 개발 비용 401억원을 모두 인정해주고도 이를 넘는 초과이익이 조합원 1인당 평균 3억4000만원가량 발생하는 것으로 국토교통부는 분석했다. 조합원이 정상 주택가격 상승분에 더해 2억원가량 초과이익도 얻을 수 있는 만큼 재산권 침해 소지가 없다는 것이 국토부 입장이다.

▶찬바람 부는 재건축 시장

▷연초보다 1억원 이상↓…거래도 끊겨

반포현대아파트 부담금 폭탄이 현실화되면서 강남권 다른 재건축 단지 주민들도 긴장하는 모습이 역력하다. 양지영 R&C연구소장은 “정부가 조합이 산정한 예상액보다 훨씬 높은 수준으로 부담금을 발표한 것 자체가 큰 타격”이라며 “서울 강남권에는 반포현대보다 규모가 크고 가격도 더 많이 오른 단지가 많다”고 설명했다.

재건축 초과이익환수제는 참여정부 시절인 2006년에 도입됐지만 한동안 유예 상태였다가 올해 다시 시행됐다. 재건축 사업으로 얻은 조합원 이익이 가구당 3000만원을 넘기면 초과액의 최대 50%를 정부가 거둬가는 제도다. 즉 재건축 전후 집값 차액에서 ‘주변 집값 상승분+개발 비용’을 제외한 금액의 최대 50%를 환수한다.

국토교통부가 올 초 공개한 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동구) 15개 재건축 단지 부담금은 평균 4억4000만원, 최고 8억4000만원에 달한다. 대지지분이 넓은 저층 재건축 단지 부담금은 1인당 10억원을 넘을 것이라는 관측도 나온다. 서초구 반포주공1단지 3주구, 강남구 대치동 은마아파트, 송파구 잠실주공5단지 등이 환수 대상이다.

시공사 선정, 관리처분인가를 앞둔 서초구 반포주공1단지 3주구는 가구당 부담금이 3억~4억원에 달할 것이라는 전망이 나온다. 지난해 관리처분인가를 신청했지만 아직 인가를 받지 못한 반포주공1단지 1·2·4주구도 인가 신청이 반려될 경우 초과이익 환수 대상이 된다.

재건축 부담금 폭탄 여파로 한동안 들썩이던 강남 재건축 시장 분위기도 예전 같지 않다.

부동산114에 따르면 5월 셋째 주 서울 재건축 아파트값은 일주일 전보다 0.01% 떨어졌다. 4월 넷째 주부터 4주 연속 마이너스 변동률이다. 강동구(-0.03%), 강남구(-0.01%)의 재건축 단지들이 주로 약세를 보였다.

강남구 대치동 은마아파트 전용 76㎡는 연초 호가가 최고 16억5000만원까지 올랐지만 최근 14억5000만원 수준으로 2억원가량 떨어졌다. 송파구 잠실주공5단지 역시 연초 시세보다 1억원가량 하락했다. 올 초 전용 76㎡ 실거래가는 19억원까지 뛰었지만 최근 17억원대 후반에 매물이 나온다.

‘거래절벽’ 현상도 갈수록 심화되는 분위기다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 강남구 아파트 거래 건수는 5월 111건(21일 기준)으로 하루 평균 5.3건에 그쳤다. 지난해 5월(20.3건)보다 74%가량 급감했다. 송파구도 같은 기간 73%, 서초구도 70%가량 줄었다.

김은진 부동산114 리서치센터 팀장은 “재건축 부담금 악재에다 조만간 정부의 보유세 개편안이 발표될 예정이라 재건축 시장을 반전시킬 만한 요인이 별로 없다”고 분석했다.

서울 반포현대 재건축 부담금이 조합원당 1억3569만원이라는 소식에 강남 재건축 시장이 패닉에 빠졌다. <연합뉴스>

▶초과이익환수제 위헌 논란

▷이중과세에 중복·과잉 규제 비판

재건축 부담금 리스크가 현실화되면서 재건축 규제 강화에 대한 우려의 목소리가 다시금 터져 나온다.

당장 환수제 위헌 논란이 재점화됐다. 잠실주공5단지·대치쌍용2차·과천주공4단지 등은 지난 4월 헌법재판소가 내린 위헌 소송 각하 결정에 대한 재심을 청구해놓은 상태다. 오는 6월 지방선거에서 서초구청장 재선에 도전하는 조은희 자유한국당 후보는 아예 ‘환수제 폐지’를 주장한다.

환수제 위헌 논란의 핵심 쟁점은 ‘과세 대상에 미실현 이득을 포함시킬 수 있는지’ 여부다. 차익이 실현도 되지 않은 상태에서 양도차익 부담금부터 먼저 내라는 것은 재산권 침해 소지가 있기 때문이다. 2006년 재건축 초과이익환수법 제정 당시에도 재건축 사업으로 얻은 시세차익은 장부상 이익일 뿐 미실현 이익이기 때문에 조세법에 반한다는 주장이 있었다. 미실현 이익에 부담금을 부과할 경우 향후 집값 하락 시 오히려 손해를 볼 수 있다는 점도 논란거리다.

이중과세에 대한 문제 제기도 나온다. 재건축 부담금 납부가 사실상 양도세를 두 번 내는 것이나 마찬가지라는 얘기다. 이에 대해 국토교통부 측은 “양도소득세는 주택가격 상승분에 부과하는 제도로서 과세 목적과 대상, 기능이 다르다. 또 양도세 산정 시 재건축 부담금은 필요 경비로 인정해 공제하기 때문에 문제 될 것이 없다”는 입장을 고수한다.

환수제가 ‘중복·과잉 규제’라는 비판도 존재한다. 재건축 사업 시 임대주택을 건설하고 기부채납도 하는데 부담금까지 내야 하는 것은 과하다는 지적이다. 재건축 사업은 일반분양을 통해 수익을 얻고 부담금을 줄이는 구조다. 기부채납과 임대주택 분양이 많으면 일반분양 가구는 당연히 줄어들고 조합원 부담은 커질 수밖에 없다.

형평성 문제도 도마 위에 오르내린다. 재건축 상가나 재개발 사업은 초과이익이 발생해도 환수 대상에 포함되지 않는다. 두성규 건설산업연구원 선임연구위원은 “재건축과 마찬가지로 큰 이익을 기대할 수 있는 재개발 사업에는 부담금이 없다. 미리 재건축 사업을 마친 단지와도 형평성 논란이 제기될 수 있다. 실거주자나 1주택자까지도 부담금이 동일하게 부과되는 점도 문제”라고 설명했다.

부담금 산정방식에 대한 논란도 불거져나왔다. 특히 대출 규제가 완화돼 집값이 크게 오르던 때의 집값 상승률 기준을 현재 부동산 조정기에 적용하는 게 맞는지 여부에 대한 지적이 쏟아진다. 이 밖에 사업 종료 시점 주택가격 산정 시 고려하는 비교 단지 선정, 그리고 공시가격 산정방식에도 명백한 기준이 없다는 점 역시 논란을 부추기는 요인이다.

이미 부담금을 피할 수 없게 된 재건축 아파트 사업장에서는 부담금 줄이기에 전전긍긍하는 모습도 포착된다.

일례로 일반분양 없이 조합원 가구 수만큼만 새로 짓는 ‘1 대 1 재건축’에 대한 관심이 크게 늘어나고 있다. 일반분양 수익이 없는 만큼 초과이익이 낮아 부담금이 줄어들기 때문이다. 일반분양 가구를 포기하는 대신 그만큼 주택 면적과 개발 비용을 늘려 ‘프리미엄 아파트’로의 재탄생을 기대하는 게 낫겠다는 논리. 사업성은 당연히 떨어지지만 막대한 부담금을 낼 바에는 차라리 사업 이후 시세 상승을 기대해보겠다는 전략이다. 강남 재건축 단지 중 최고 입지로 꼽히는 압구정 현대(압구정3구역)를 기점으로 용산구 이촌동 왕궁아파트, 서초구 반포동 강남원효성빌라, 광진구 광장동 워커힐아파트 등이 일반분양을 포기하고 1 대 1 재건축 방침을 세웠다.

아예 재건축 사업 시점을 미루는 단지들도 속출하고 있다. 사업 시점을 조정해 부담금 산정 기준이 되는 개발이익을 최대한 줄이기 위해서다. 지난해부터 올해까지 큰 폭으로 오른 집값이 내년 공시지가에 반영되면 사업 개시 시점 주택가격을 높여 개발이익과 부담금을 최소화할 수 있다는 계산에서다. 강남구 개포주공5단지는 재건축추진위원회 구성을 내년으로 미루기로 했다. 개포주공6·7단지도 추진위 설립을 일단 연기했다.

게다가 지난 3월 시행된 재건축 안전진단 강화도 재건축 시장에 변수로 작용할 전망이다. 재건축 사업 첫 단추인 안전진단 문턱이 훌쩍 높아지면서 안전진단을 통과하지 못한 단지는 사업 추진 자체가 불투명해졌다.

지난해 말 기준 서울에서 준공 30년이 지나 재건축 연한을 채운 아파트 가운데 안전진단을 받지 못한 아파트는 10만3822가구나 된다. 안전진단 강화로 아무리 오래된 아파트라도 무너질 위험이 없으면 재건축이 어려워졌다. 안전진단 종합 판정을 위한 평가 항목별 가중치에 적잖은 변동이 있던 탓이다. 구조 안전성 비중이 50%까지 높아진 반면 기존 40% 수준이었던 주거환경은 15%로 축소됐다. 과거에는 층간소음, 주차시설 등 주거 여건이 불편하면 건축물 자체에 중대한 결함이 없더라도 낮은 안전진단 등급을 받을 수 있었지만 이제는 건축물에 물리적으로 심각한 하자가 있어야만 재건축이 가능하다. 사실상 재건축 연한 연장과 다름없다.

▶재건축 시장 앞으로 어떻게?

▷공급부족 심화…강남 집값 더 오를 수도

재건축 부담금 등 최근 재건축 사업에 잇따른 악재는 부동산 시장에 영향을 줄까. 부동산 전문가들은 단기적으로 서울 강남권을 중심으로 재건축 아파트값이 하락하고 거래량이 줄어들 것으로 보면서도 장기적으로는 오히려 아파트값이 크게 오를 수 있다고 내다본다.

당장 재건축 아파트값 하락 전망이 나오는 이유는 부담금 영향으로 재건축 사업 투자 기대감이 낮아졌기 때문이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “지난 4월부터 시행된 다주택자 양도소득세 강화로 서울 아파트값이 주춤해졌는데 재건축 아파트 시세는 부담금 영향으로 더 떨어질 수 있다”며 “올 초까지 호가가 급등한 단지부터 가격이 하락할 우려가 있다”고 말했다.

물론 부담금 발표로 가격 조정이 이뤄지더라도 ‘실망 매물’이 대거 쏟아지지는 않을 것이라는 의견이 우세하다. 집주인들이 부담금을 피하기 위해 아파트를 팔고 싶어도 각종 세금 규제에 묶여 있어 매도가 어렵기 때문이다.

통상 매물이 적으면 집값이 오르기 마련이지만 올해는 수요층도 덩달아 제한적일 전망이다. 지난해 8·2 부동산 대책 발표로 서울 등 투기과열지구 내에서 조합설립인가를 받은 단지의 조합원 지위 양도가 금지된 만큼(10년 이상 소유하고 5년 이상 실거주한 1가구 1주택자는 제외) 재건축 단지에 대한 수요는 눈에 띄게 줄어들 수 있다는 진단이다.

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “가뜩이나 지난해 전월세 세입자들이 대거 주택 매입에 나서면서 서울시 자가 보유율(48.3%)이 전년보다 2.6%포인트나 상승했다. 서울 시내 379만가구 가운데 약 10만여가구가 내집마련에 성공했다는 의미로 잠재 수요자가 상당수 사라졌다고 보면 된다”고 설명했다.

다만 단기적으로는 약세인 재건축 아파트값이 중장기적으로는 오히려 크게 뛸 수 있다는 예상이 꽤 설득력 있다. 현재 서울 내에서는 재건축, 재개발 등 정비사업 말고는 신규 택지를 개발해 새 아파트를 공급하는 게 사실상 불가능하다. 재건축 시장을 묶어놓으면 앞으로 서울 시내 새 집 공급이 감소할 수밖에 없고, 집값이 오를 것이라는 논리다.

특히 재건축 규제 강화가 오히려 강남 아파트 가격을 끌어올리는 계기가 될 수 있다는 분석이다. 향후 서울 신축 아파트 공급부족 현상이 심화되면서 인기 지역인 강남에 투자 수요가 쏠릴 수 있다는 배경에서다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “각종 규제로 재건축 시장을 틀어막으면 수요가 높은 강남 지역 주택 공급부족이 심화될 수 있다”며 “결국에는 강남 아파트 희소가치만 높여 최근 2~3년 내 재건축을 끝낸 신축 단지를 중심으로 집값이 더욱 오를 것”이라고 분석했다.

“장기적으로 강남을 비롯해 수요가 많은 지역을 중심으로 주택가격이 오를 가능성이 높다. 규제 이전 재건축을 끝낸 신축 단지는 품귀 현상으로 몸값이 더 오르면서 아파트값 양극화가 우려된다”는 권대중 명지대 부동산대학원 교수 의견도 비슷한 맥락이다.

서울 잠실주공5단지 등 재건축 사업 초기 단계의 초과이익환수제 적용 단지들은 재산권이 침해됐다며 환수제 폐지를 주장한다.

▶포스트 재건축 투자 무엇?

▷도심 뉴타운·리모델링 반사이익

정부가 이중 삼중으로 촘촘하게 재건축 시장을 압박하면서 당분간 투자 수요는 상대적으로 규제가 적은 재개발이나 리모델링 사업으로 옮겨갈 것으로 예상된다.

재개발 사업은 초과이익환수제나 관리처분 타당성 검증, 안전진단 절차 등의 규제에서 제외돼 비교적 규제에서 자유롭기 때문이다. 리모델링 역시 15층 이상 아파트는 최대 3개 층까지 수직증축이 가능해지면서 용적률 높은 단지에 재건축 대안으로 떠오르고 있다.

업계에 따르면 서울 시내 재개발 구역에는 꾸준히 매수세가 유입되면서 다세대·다가구·빌라 등 30㎡ 이하 소형 지분 가격이 급등했다. 대표적인 지역이 용산구 한남뉴타운과 동작구 노량진뉴타운, 흑석뉴타운 등이다.

일례로 한남뉴타운 지분 가격은 소형 매물 기준 3.3㎡당 1억3000만원을 호가한다. 2016년 3.3㎡당 7000만~8000만원대였던 지분 가격이 지난해 1억원까지 치솟더니 최근 들어 다시 시세가 급등했다. 동작구 흑석뉴타운과 노량진뉴타운 지분가격도 각각 3.3㎡당 9000만원, 7000만원에 달한다.

한남동 A공인중개사사무소 관계자는 “올 들어 급매물을 찾는 문의가 부쩍 늘었다. 최근 나온 대지지분 8평짜리 다세대주택 호가는 9억2000만원에 형성돼 있다”고 귀띔했다.

리모델링 추진 단지 역시 재건축 규제 반사이익이 예상된다.

최근 5개 단지 통합 리모델링을 추진 중인 용산구 동부이촌동 한가람(2036가구), 강촌(1001가구), 이촌코오롱(834가구), 한강대우(834가구), 이촌우성(243가구)이 대표적이다. 총 4948가구 규모인 이들 단지는 수직증축을 통해 최대 3개 층, 741가구(15%)까지 늘릴 수 있다.

예를 들어 전용 84㎡(옛 34평)는 리모델링 후 약 110㎡(옛 42평)로 넓어진다. 김은진 팀장은 “리모델링은 재건축만큼 수익성이 뛰어나지는 않지만 일단 추진되면 호재로 받아들여 가격이 오르기도 한다”고 말했다. 그래도 재건축 아파트에 투자해야겠다면 조합 설립 이전, 추진위원회가 꾸려진 단지를 저점에 매수하는 것이 좋다. 이미 조합이 설립된 서울 재건축 단지에서는 조합원 지위를 양도할 수 없기 때문이다.

1980년대 초중반에 지어져 재건축 연한(30년)을 넘겼으면서 안전진단을 이미 마친 노후 단지가 유리하다. 강남구 압구정동 현대아파트, 대치동 은마아파트 등이 주요 수혜 단지로 거론된다. 단 이들 단지는 재건축 사업 초기 단계인 만큼 10년 이상 투자할 각오를 하는 것이 좋다.

반면 아직 안전진단을 받지 않았으면서 구조 안전성이 비교적 괜찮은 것으로 평가되는 단지는 재건축 사업이 초반부터 지연될 가능성이 높다. 1980년대 후반 서울 부도심 주거단지로 대규모 조성된 양천구 목동, 노원구 상계동 일대 아파트 단지가 대표적이다.

[김경민·정다운·나건웅 기자 / 사진 : 윤관식 기자]

[본 기사는 매경이코노미 제1960호 (2018.05.30~05.29일자) 기사입니다]