[文정부 1년]⑤집값 잡았다고?..시장 불안요소들 '여전'

[文정부 1년]⑤집값 잡았다고?..시장 불안요소들 '여전'

임대주택사업자, 시세차익 기대로 등록거부 多
도시재생뉴딜에 서울 포함..시장과열 우려 공존

뉴스1 | 김종윤 기자 | 입력 2018.05.06 06:00 | 수정 2018.05.06 06:00

[편집자주] 정의를 바로 세우고 특권과 반칙이 통하지 않는 '나라다운 나라'를 만들겠다는 다짐 아래 출범한 문재인 정부가 오는 5월 10일로 1년을 맞는다. 촛불혁명의 여운이 가시지 않았던 지난 1년은 '이게 나라냐'라는 질문에 문재인 정부가 숨가쁘게 답안을 제시해온 시기였다. 뉴스1은 문재인 정부 1년을 맞아 정치 사회 경제 문화 등 각 분야의 변화를 추적하면서 성과와 한계를 짚고자 한다. '한반도 평화의 길', ‘더불어 잘사는 사람중심 경제’ 등을 목표로 했던 문재인 정부가 얼마나 성취했는지 지난 1년을 꼼꼼히 따져봤다.

© News1 최진모 디자이너

(서울=뉴스1) 김종윤 기자 = 오는 10일이면 문재인 정부 출범 1년이 된다. 새 정부는 지난해부터 과열된 집값을 잡기 위해 8·2부동산 대책을 시작으로 재건축 안전진단 강화 등 강도 높은 규제를 꺼냈다. 정부의 규제가 시장에 스며들면서 치솟던 집값도 수그러들고 있다.

다만 계속된 압박으로 거래절벽이란 숙제를 풀어야 한다는 지적도 적지 않다. 이 정부의 부동산 핵심 사업인 도시재생 뉴딜사업에 서울시가 포함된 것을 우려스럽게 바라보는 시선도 있다. 아직 전반적인 시장이 가라앉았다고 판단하기는 일러 도시재생이 또하나의 불씨가 될 수 있다는 이유에서다.

◇거래절벽 계속…다주택자 버티기 돌입

6일 서울시부동산정보광장에 따르면 다주택자 양도세 중과를 앞두고 지난 3월 서울 아파트 거래량은 1만3889건(신고일 기준)을 기록했다. 양도세 중과가 시행된 4월엔 절반 이상 줄어든 6307건으로 집계됐다. 세금 폭탄 우려에 거래가 뚝 끊기면서 '거래절벽'이 현실화 된 것이다.

실거래 신고 기한이 계약일로부터 60일로 추가 거래건수가 증가할 것으로 보고 있지만 변동 폭은 크지 않을 것이란 견해가 일반적이다. 앞으로 거래절벽 현상은 심화될 것이란 의견이 중론이다.

문제는 거래절벽이 나타나면서 시장 순환이 끊겼다는 점이다. 다주택자들은 버티기에 돌입해 시중에 풀리는 매물이 없을 뿐 아니라 집값이 더 떨어질 것이란 기대심리 또한 커지면서 매도자와 매수자의 심리전도 치열해지는 양상이다. 이에 따라 집값도 단기간 조정기를 거치고 있다.

반대로 1~2건의 거래만 성사되더라도 시세가 다시 오를 가능성도 잠재해 있다. 세제해택 보다 시세차익을 기대한 다주택자들이 움직인다면 시장혼란이 커질 수 있다는 우려가 남아있는 셈이다.

국토부에 따르면 지난 3월 3만5006명이 임대주택사업자로 신규등록해 사상 최대치를 기록했다. 다만 임대사업자 등록을 꺼리는 다주택자들도 여전하다는 분석도 나온다.

임대사업자는 양도세·종부세의 경우 공동주택·오피스텔은 면적과 임대기간에 따라 차등감면 혜택을 받는다. 8년 이상 임대시 양도세 중과와 종합부동산세 합산배제 대상이다. 전문가들도 단기간 집을 처분할 계획이 없다면 임대사업자 등록을 고려해야 한다고 조언한다.

◇임대사업자 추가 인센티브 제공에 촉각

특히 정부가 이달부터 양도소득세 중과를 시행한데 이어 보유세 카드까지 만지작거리면서 다주택자 임대사업자 유인은 높아졌다. 보유세는 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세(종부세)를 일컫는다. 양도세와 함께 대표적인 부동산 규제 수단으로 꼽힌다.

대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회가 종부세 과세범위와 대상을 중점 논의 중이다. 앞서 강병구 재정개혁특위 위원장은 "다주택자에 대한 세제뿐만 아니라 1가구 1주택까지도 여러 의견이 있다"며 "조세소위에서 균형 있게 고려해 세제개편 방안을 도출하려 한다"고 언급하기도 했다.

업계에선 정부가 임대사업자의 세제 감면 혜택 확대에 주목하고 있다. 적극적으로 인센티브를 제시해 임대사업자 추가등록을 유인할 의지에 관심을 기울이고 있는 것이다. 현행 제도에선 임대사업자가 소유한 공시가격 6억원 이하 주택은 종부세 과세대상에서 제외되기 때문이다.

반면 6억원 이상은 임대사업자로 등록해도 종부세 대상이다. 종부세 면제 대상 기준을 완화해 다주택자의 임대사업자 등록을 유인할 수 있는 방안이 필요하다는 의견이 나오는 배경이다. 여기에 보유세 강화까지 더해지면 다주택자의 임대사업자 등록 속도는 더욱 빨라질 것이란 견해가 지배적이다.

양지영 R&C연구소장은 "현재 버티기에 돌입한 다주택자들로 시장에선 거래절벽이 나타나고 있다"며 "이들을 추가로 유인할 세제혜택을 강화할 필요가 있다"고 강조했다.

김현미 국토교통부 장관이 27일 오전 서울 여의도 국회의원회관에서 열린 도시재생뉴딜로드맵 당정협의에서 모두발언을 하고 있다. 2018.3.27/뉴스1 © News1 안은나 기자

◇국토부, 도시재생 뉴딜에 서울 포함…과열 우려도 공존

정부는 서울시를 올해 도시재생 뉴딜사업지로 추가할 계획이다. 부동산시장을 자극할 우려가 적은 지역을 중심으로 10여곳 선정해 도시재생을 추진한다. 앞서 서울시는 부동산시장 과열 우려가 높아 지난해 도시재생 뉴딜사업지에서 제외됐었다.

현재 서울시는 경기도 과천·세종시 등과 함께 투기과열지구로 지정됐다. 이들지역은 광역지자체가 제시한 집값 상한 기준을 충족해야 도시재생 지역으로 선정될 수 있다.

이를 위해 광역지자체는 현지조사·전문가 의견수렴 등을 거쳐 지역 상황에 맞는 시장안정의 기준 마련한다. 정부도 가이드라인을 마련한다. 한 예시로 8·2부동산 대책 이후 신청 당시까지 누적 집값 상승률이 해당 광역시·도의 평균 이하 또는 해당 광역시·도 평균의 50% 이하' 등이 될 수 있다고 설명했다.

이러한 조건에도 이상 징후가 나타나면 적극 대응한다는 게 정부 방침이다. 일단 국토부는 서울 도시재생 뉴딜사업 선정 과정에서 시장이 과열될 경우 적격성 심사와 도시재생특별위원회를 열어 해당 지역을 사업대상에서 제외하기로 했다.

국토부 관계자는 "공공기관이 부동산시장 영향이 적도록 사업 속도·내용 등을 관리할 수 있는 사업으로 한정한다"고 설명했다.

passionkjy@news1.kr

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