"'억'소리 나는 초과이익 환수금 현실로?"..초조한 재건축 조합

"'억'소리 나는 초과이익 환수금 현실로?"..초조한 재건축 조합

조선비즈 | 이진혁 기자 | 입력 2018.04.06 09:40 | 수정 2018.04.06 09:40

“우리 아파트 재건축 초과이익 환수금은 얼마나 나올까?”

서울 서초구 ‘반포현대아파트’를 시작으로 재건축 초과이익 환수 예정액이 줄줄이 정해질 예정인 가운데 재건축 아파트 조합들이 환수금이 얼마나 나올지 바짝 긴장하기 시작했다.

정부가 추산했던 수억원대의 재건축 환수금이 현실로 나타날 경우 재건축 타격이 불가피할 것으로 보인다.

부동산 업계에 따르면 반포현대 재건축 조합은 이달 2일 재건축 초과이익 환수제 부담금 신청 자료를 서초구청에 제출했다. 서초구청은 다음 달 2일까지 재건축 초과이익 환수 예정액을 조합에 통보할 예정이다. 해당 구청은 재건축 단지가 제출한 일반분양가 추정액과 개발비용 등을 감안해 30일 안에 부과 기준과 재건축 부담 예정액을 통지해야 한다.

5월부터 재건축 부담금 예정액을 통보받는 단지가 나오면서 재건축 시장도 긴장감이 커지고 있다. 서울 송파구 아파트 단지 전경. /조선일보DB

재건축 초과이익 환수제는 재건축 사업으로 해당 지역의 평균 집값 상승률을 넘는 수준의 개발이익이 발생하면 최고 절반 이상을 정부가 환수하는 제도다. 초과이익은 재건축 사업으로 오른 집값에서 개발비용과 해당 지역 평균 집값 상승분을 제한 금액이다. 2006년 제정돼 시행됐지만, 2012년 말부터 유예된 뒤 올해 초부터 다시 시행되고 있다.

정부는 올해 1월 서울 주요 재건축 단지 20개를 대상으로 재건축 초과이익 환수금을 추정한 결과 강남 4구의 경우 조합원 1인당 평균 4억4000만원, 최대 8억4000만원에 이르는 단지가 나올 수 있다고 했다. 당시 부동산 업계는 정부가 제시한 부담금 기준이 명확하지 않다고 봤다. 하지만 실제로 반포현대 재건축 부담금이 이 정도 수준으로 나온다면 재건축 사업에 큰 차질이 생길 수밖에 없다.

서초구 ‘반포주공1단지 3주구’와 강남구 ‘대치쌍용2차’ 등이 반포현대 부담금만 쳐다보는 것도 이런 배경에서다. 만약 수억원의 부담금이 나온다면 사업을 해봤자 득이 될 게 없는 상황이다. 조합들이 무리해서 사업을 추진하기보다 당분간 분위기를 지켜볼 가능성이 크다. 여차하면 초과이익 환수금 관련 자료를 담당 구청에 제출하지 않을 수도 있다.

부동산 시장 분위기도 좋지 않다. 한국감정원에 따르면 4월 첫째 주 서초구 아파트 매매가는 평균 0.04% 하락하며 6개월 만에 하락세로 돌아섰다. 송파구는 지난주와 매매가가 변동이 없이 7개월 만에 보합을 기록했고, 강남구도 0.04% 오르는데 그쳤다. 지난해와 비교하면 부동산 열기가 확연히 식고 있다.

재건축 초과이익 환수제에 불만을 품은 단지들은 위헌소송을 제기했다. 송파구 잠실주공5단지와 강남구 대치동 ‘은마아파트’, 대치쌍용2차 등 재건축 조합 8곳은 최근 법무법인을 통해 재건축 초과이익 환수제에 대한 헌법소원 심판 청구소를 헌판재판소에 제출했다.

이들은 재건축 초과이익 환수제는 개발이익 산출 때 가격의 비합리성과 거액의 납세 비용이 발생해 조합원의 재산권을 침해하고 있으며, 재건축 부담금은 실제 이익이 실현되기 전 임의로 법이 정한 계산법에 따라 산출된 금액이라 미실현 이익에 대한 세금 부과”라고 주장하고 있다.

부동산 업계 관계자는 “반포현대의 초과이익 환수 예정액이 정부가 제시한 수준으로 비싸게 나온다면 재건축 시장에 타격이 클 것”이라며 “집값이 하락할 가능성도 있다”고 말했다.

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