무주택자는 모르는 부동산에 대한 몇 가지 사실
조회수 2.4만2021. 06. 17. 13:31 수정
화나요8댓글 20
번역 설정
글씨크기 조절하기
부산, 대전 아파트 가격이 3억이나 차이가 났었다
2019년도에는 부산이 굉장히 내리막길이었고, 대전보다 못한 시장이었어요. 대전에서 10억 갈 때 부산에서 가장 비싼 집이 7억이었어요. 7억 자체는 부산에 거주하는 비용으로 비싼 비용이죠. 절대 가격만 놓고 본다면요. 그렇다면 대전이랑 비교하면 부산이 기분 나쁘겠죠. 도시 규모, 인구, 인프라 다 되어 있는데 말이에요. 그당시에 광주도 9,10억 하고 있었어요. 그런데, 지금 완전히 역전 됐어요.
오를만한 부동산을 어떻게 알죠?
이 기준을 잡는 방법은 그 동네 최고가 아파트 가격을 내가 알아두는 거예요. 30평대 기준으로요. 모든 사람들이 좋아하는 평수로 기준을 잡고요.부산을 예로 들면 수영구 남천동에 가면 광안대교 앞에 삼익비치라는 무지개색깔의 아파트가 있는데, 그 아파트가 과거 19년으로 돌려보면 7,8억이었어요. 변호인에도 나오고, 노무현 전 대통령이 자기가 지었다고 하는 장면도 나오고요.
각 지역의 최고가 아파트 가격만 알면, 지금 어디가 상대적으로 가격이 안 올랐는지 알게 돼요. 부동산 천재가 아니더라도, 부산이 대전보다 3억 싼 상황은 이상한 거죠. 절대적인 가격만 보고, '부산에 있는 아파트 7억이 싸다'고 하면 욕 먹겠죠. 그런데 그게 아니라, 내 지역에서 가장 비싼 아파트 가격은, 내가 사지 않더라도 내가 사고자 하는 동네를 이끌어가는 아파트 가격이기 때문에 봐야한다는 거죠. 실거주를 위해 살펴본 지역에서 7억이 최고가고, 내가 사려는 아파트가 3억이라고 하더라도, 최고가 7억이 다른 지역보다 싼 게 맞는지 보는 게 먼저예요.
우리동네 대장만 공부를 하더라도 학군, 단지가 연결되어 있을 텐데 이런 개별 속성을 공부하시는 게 아니라 "내가 지금 사는 게 맞을까?"는 가장 좋은 아파트끼리 봐야한다는 거죠. A동네에서 입지가 가장 좋은 아파트가 B 지역 대비 저렴해서 부침이 있는 상황일 때, "A동네 아파트 너무 싼데?"하면서 같이 올라요.
과천 17억, 지금의 부산 아파트 가격은 얼마?
-지금은 가격이 낮은 아파트가 읍, 면 이런 곳밖에 없다면서요. -지금은 다 올랐다고 했잖아요. 경기도 과천은 고위 관료직도 많이 거주하고 있고, 누구나 알듯 비싼 동네인데요. 과천이 비싼 이유가 한 가지 더 있는데 재건축을 하기 때문이에요. 가격대만 보면 진짜 비싸요. 17억, 18억까지 하고 있어요. "우와 비싸다" 이렇게 하는 상황인데요. 이걸 사시라는 게 아니라 과천 언저리에 안양도 있죠. 가장 비싼 것을 기준으로 '이 아파트가 상대적으로 비싸졌는지'를 확인해야해요.
부산도 많이 올랐는데 한 번 비교해볼게요. 광안대교 '삼익비치'라는 아파트를 비교해보자면, 과천과 부산의 삼익비치가 과거에 6, 7, 8억까지 차이가 났었고, 과천이 점점 떨어져서 부산과의 차이가 좁혀졌다가, 지금 다시 과천이 굉장히 오르게 된 거죠.
과천 주공5단지 vs 부산 삼익비치타운
레벨은 영원하다
전세가등등을 다 떠나서요. 레벨은 영원하다는 거죠. 심리적으로 부자 동네가 어딘지 다 알아요. 과천이 비싼 동네라는 건 시간이 지나도 그럴 거라는 거예요.
"과천, 부산중에 신축 34평을 살 수 있다고 하면 어디 사실래요?"
대답을 하는 분중에 70% 과천을 택하겠죠. 과천이 늘 높았거든요. 이 클래스가 따라잡히면 이상하다고 느껴지는 거예요. 비싼 동네를 예를 들었지만, 일산이 1년 전에 갑자기 올랐거든요. 남양주도 너무 안 오를 때는 쌌다고 느껴졌죠. 동두천, 양주, 의정부까지도 그랬고, 뒤따라 올랐고요.
그럼 아파트 가격은... 계속 계속 올라가나요?
부동산은 결국, 팔아서 현금화시킨 다음 가방사고, 여행가고 이러지 않는 이상 '물건'이잖아요. 부동산은 내가 사는 공간이고, 자산인 거죠. 그렇다면 결국 부동산은 '물물교환의 끊임없는 과정'이에요. 영원히 오르거나, 영원히 떨어지지도 않는 거예요. 어떤 자산이 비싼데 갑자기 과천이 따라잡혔어요. 그러면 부산으로 갈아타죠. 경기가 안좋아서 하락한다면 더 좋은 위치로 옮겨 탄 거라는 관점을 가질 수 있겠죠.
일단 뭐라도 하나 사서 고가 따라잡는 순간이 오면 갈아타고 다시 갈아타고. 이 플레이를 한다는 거죠. 정확히 보여드릴 수 있는 아파트 2개 압구정 현대아파트, 잠실 주공아파트가 그 관계예요. 부동산이 무조건 오른다고 해서 물물교환 시장에서 좋은 게 아니에요. 양도세, 취득세도 있으니까요.
그런데, 하락기를 보시면 가격이 만나는 때가 생겨요.
압구정 현대 5차 vs 잠실 주공 5단지
이때 무슨 일이 생겼냐면, 취득세 1% 인하가 됐어요. 보유세도 지금처럼 세율이 높지 않았고요. 비과세 혜택 다 받고 거주 안 하고 옮겨갈 수 있었죠. 하락이더라도 송파에서 압구정으로 건너갈 수 있었고요.
건물이든, 아파트든 다 그렇습니다.
상승이든 하락이든 낙담하기보다는, 어떻게 하면 상승과 하락에서 어떻게 잘 교환을 할 것인지 봐야하죠.
아파트 오른 값으로 돈 쓰고 살 것 아니잖아요. 1억 짜리 부동산도 결국 물물교환하기 위한 수단으로 삼는 거죠.
