■ 방송일시 : 2019년 10월 31일(목) 오후 5시 5분
■ 진행자 : 류도성 아나운서
■ 대담자 : 도시계획전문가 이정민 박사
부동산 제대로 보기, 오늘도 도시계획전문가 이정민 박사 나오셨습니다. 안녕하세요?
◇ 류도성> 오늘은 지난 주에 예고한 대로 제주미래비전계획과 도시관리계획에 대해 얘기를 나눠보도록 하겠습니다. 우선 제주미래비전계획 용역 당시부터 논란이 많지 않았습니까? 이에 대해 어떻게 생각하시나요?
◆ 이정민> 제주미래비전계획은 법정 계획이 아닙니다. 법정 계획인 제주국제자유도시종합계획, 제주도시기본계획으로 제주미래비전계획의 내용을 담을 수 있었습니다.
2014년 예산 심의할 때 중복계획이나 예산낭비라고 하면서 상임위원회에서 예산이 삭감됐는데, 그래도 도지사에게 한 번 기회는 줘보자는 취지에서 본회의에서 예산이 살아났습니다. 그런데 결과를 보면 제주미래비전계획 때문에 제주도지사가 스스로 발목을 잡힌 꼴이 됐습니다.
◇ 류도성> 미래비전계획이 도지사의 발목을 잡았다? 구체적인 사례를 말씀해주시죠.
◆ 이정민> 지금 제2공항 공론화와 관련된 부분을 우선 설명하겠습니다. 제주미래비전계획에 제주형 공공갈등관리방안이 제시됐습니다. 국책사업이나 제주도가 추진하는 공공정책이 전체 인구의 5% 이상에게 영향을 주거나, 제주도민 1만 명 이상이 공론화를 요구하는 사업, 공항, 발전소 등과 같은 시설사업에 대해서는 사회적인 공론화 협의과정을 거치도록 의무화하고 있습니다.
이 계획에서 (가칭) 사회적 공론화 최소기간제를 도입해야 한다고 했는데, 그 기간이 6개월 이상입니다. 또 다른 문제도 있습니다. 제주미래비전계획을 읽어보면 오라관광단지나 신화련 금수산장 개발사업 자체가 불가능합니다.
제주미래비전계획 자체가 여건 변화입니다. 여건 변화에 따라 당연히 거부해야 할 사안인데 그렇게 하지 않았습니다. 도시계획 분야도 문제입니다. 계획허가제를 시행하고, 도시성장경계를 주거․상업․공업지역으로 설정하여 시가지확산을 방지하겠다고 했습니다. 그런데 그렇게 하지 않았습니다.
◇ 류도성> 지금까지 나온 얘기만 들어봐도 미래비전계획이 정말 문제가 많은 것 같습니다. 이런 현상을 어떻게 봐야 하나요?
◆ 이정민> 제주미래비전계획이나 제주도시기본계획은 장기적인 전략계획입니다. 이런 계획은 일반 도민을 직접 대상으로 하지 않고, 도지사를 대상으로 합니다. 즉, 앞으로 제주도를 이렇게 이끌어나가겠다는 도민과의 약속입니다.
17억 원이라는 예산을 투입해서 수립한 계획인데, 이걸 지키지 않는 것은 전형적인 예산낭비입니다. 이렇게 약속을 지키지 않는다면, 행정의 신뢰성이 떨어질 수밖에 없습니다. 지금이라도 제주미래비전계획에 제시된 내용을 도지사가 충실히 이행해야 한다고 생각합니다.
◇ 류도성> 지금 행정시별로 도시관리계획 용역이 수립 중인 것으로 알고 있습니다. 지난 2017년 4월에 도시관리계획이 고시가 이루어졌는데요. 너무 이른 감이 있다고 생각하는데, 박사님 의견은 어떻습니까?
◆ 이정민> 절대 이른 사안이 아닙니다. 일반적으로 도시계획 수립지침을 보면 목표연도 뒤에 숫자가 0이나 5로 맞추도록 규정됐습니다. 2017년 도시관리계획 고시는 제주미래비전계획 용역 때문에 2년 늦어진 것뿐입니다.
또한, 2020년 7월 1일로 장기 미집행 도시계획시설이 일몰됩니다. 그러므로 이번 도시관리계획 재정비 용역은 불가피했던 사안입니다.
◇ 류도성> 도시관리계획 용역하다 보면 주민들이 많은 의견을 제시합니다. 2017년 고시된 도시관리계획 수립할 때도 초안이 공개되자 관련 부서가 업무가 마비될 지경이었다는 언론보도도 있었습니다. 혹시 박사님께서 2017년 도시관리계획을 검토해본 결과 어떻습니까?
◆ 이정민> 2017년에 주민 의견 접수 건수가 3,500건이 넘었다고 들었습니다. 도시관리계획 보고서 뒤에 주민과 의회 의견 청취 처리결과를 수록하는데, 이번 도시관리계획에서는 모두 빠졌습니다. 이는 역사적인 자료를 남기고 공개한다는 차원에서 바람직하지 않습니다.
또 다른 문제는 너무 과도하게 용도지역, 지구 상향이 이루어진 점입니다. 자연녹지지역이 일반주거지역으로 변경된 곳 대부분이 도시기본계획에서 시가화예정용지로 선정됐던 곳이니깐 그렇다 치더라도, 자연취락지구가 과도하게 늘어났습니다.
주거지역과 자연취락지구 늘어난 면적이 9㎢입니다. 삼화지구 9개 면적입니다. 이곳만 개발하더라도 20만 명은 충분히 수용할 수 있습니다. 지금 제주도 인구가 69만 6500명입니다. 이 가운데 내국인이 2만 5900명이고요.
상주인구 90만 명까지 지금 주거지역과 자연취락지구에서 수용할 수 있다는 얘기가 됩니다. 여기에 도심재생 혹은 도시재개발사업을 통해 주거공간이 공급된다면 상주인구 100만 명도 수용할 수 있다는 얘기가 됩니다.
◇ 류도성> 용도지역과 용도지구가 상향조정되면 무슨 문제가 있나요?
◆ 이정민> 토지 주들은 아무런 문제도 없고, 가만히 앉아 있어도 토지가치가 올라갑니다. 자연녹지지역에서 일반주거지역으로 변경되면 100원 하던 땅이 300원이 됩니다. 자연취락지구로 지정되면 지정되기 전보다 200%로 지가가 오릅니다.
한마디로 토지 주는 아무런 일도 하지 않아도 부자가 되는 것이죠. 그럼 다른 사람들은 어떻게 될까요? 지가가 오르면 상가와 사무실 임대료가 오릅니다. 주택 가격도 오릅니다. 일반 서민이 부담해야 하는 비용이 더 많아지는 것이죠. 이게 결코 사회적으로 정의로운 일이 아닙니다.
◇ 류도성> 관리지역도 변경된 사례가 많을 것 같은데, 박사님 어떻습니까?
◆ 이정민> 관리지역이 많이 변경됐는데, 이는 도시지역으로 편입되면서 전반적으로 관리지역 면적이 줄어듭니다. 생산관리지역으로 변경된 사례가 180개소입니다. 그 다음이 보전관리지역이 생산관리지역으로 변경된 사례가 61건입니다.
한국감정원에서 발표하는 토지가격비준표라는 것이 있습니다. 이 표를 기준으로 설명하겠습니다. 생산관리지역에서 계획관리지역으로 42% 지가가 오릅니다. 마찬가지로 보전관리지역에서 생산관리지역으로 변경되면 38% 오릅니다.
관리지역은 1개 필지 면적이 상당히 큰 편입니다. 인상되는 폭은 작아도, 지가 인상 총액은 클 수밖에 없습니다.
◇ 류도성> 어느덧 시간이 다 됐습니다. 다음 시간에는 어떤 내용으로 말씀해주실 것인지?
◆ 이정민> 다음번에는 부동산 시장 참가자인 공인중개사, 매도인, 매수인에 관한 얘기하겠습니다.
◇ 류도성> <부동산 제대로 보기> 지금까지 도시계획전문가 이정민 박사와 함께 했습니다. 오늘 말씀 감사합니다.
