글로벌 금융과 부동산 재테크 전략
글로벌 금융과 부동산 재테크 전략(제13회 머니 톡 콘서트)-콘서트라고 해서 음악회인 줄 알고 갔다가 우리나라 금융과 부동산 전망 등을 들은 유익한 강의였다.
2019.8.5(월) 교보생명빌딩 컨벤션홀 개최, 메니 투데이 경제주간지(MoneyS)의 ‘글로벌 금융과 부동산 재테크 전략’의 제13회 머니 톡 콘서트에 다녀왔다. 콘서트 참석자 연령대가 평균 50대도 안될 정도로 젊은 층이 많이 참석한 콘서트이었다. 아기를 안고 온 30대 아기 엄마와 대학생으로 보이는 20대 젊은 청년도 어머니와 함께 온 것을 보고 약간 놀랬다. 이날 콘서트는 부동산 전문가 3명이 3가지 주제로 진행되었다.
1부 : 금융 규제와 강남 재테크 전략-이춘란 오비스트 본부장
2부 : 지금 사야 할 아파트-곽창석 도시와 공간 대표
3부 : 하반기 부동산 정책 방향성과 전망-한국건설산업연구원 선임연구위원
8월 5일 월요일 블랙먼데이 비슷한 상황과 같이 증시 폭락, 우리나라 금융과 부동산 대책이 급변하는 상황이 연출되어 묘한 기분이 들었다. 그렇지만 현재 우리나라 경제성장률 목표치 대로 앞으로도 계속 간다는 전제하 세분 강사 모두 강남 부동산은 현재 이하로 떨어지지 않을 것 같다(예상) 하였다.
1부 금융 규제와 강남 재테크 전략
강남 부동산은 19년은 상승장은 제한적이나 5년 후 상승장서 격차가 더 커질 것이라 고 예상하였다. 강남 재건축 입주권, 신축, 준신축, 구축으로 가격 상승할 것이라고 했다. 금리 당분간 현행 유지될 것 같다. 강남 부동산 구매, 살려면 강남에 집이 있는 부모를 두고 것이 제일 쉽다고 했다. 요즘 젊은 청년들이 8억 정도로 강남 아파트 구입할 수 있는지 문의, 8억으로 강남 집 구매 무리이다. 요즘 부동산 가격이 많이 오르는 핫한 마포에 투자했다가 저축과 부동산 상승 차익 등으로 5후 강남 진입하는 것이 좋다. 신문이나 언론에 발표되는 부동산 가격 2개월 전 수치라고 보면 된다. 반드시 현장에 가서 확인하고 시세를 파악하면 착오가 없다.
앞으로 투자 가치는 압구정 아파트 보다 현재 용트림을 하고 있는 개포지역 아파트가 가격 상승 요인이 더 있을 것 같다. 최근 개포 40평대 41억에서 더 떨어지지 않을 것 같다.(개포 1지구 1,700가구 중 분양 물건 1건(이주비 10억), 반포 1지구 2,000가구 중 매물 2건). 강남 진입이 어려운 사람들은 앞으로 4,800가구 분양이 예정되어 있는 둔촌주공아파트 청약해 보는 것도 좋을 것 같다. 왜냐하면 둔촌 주공아파트 재건축 입주가 끝나는 2021년 이후에는 서울지역 재건축 아파트 물량이 거의 없기 때문이다. 서울과 수도권 아파트만 수익이 발생하는 것이 아니고 아파트의 무덤이라고 알려진 창원 등에서 많이 오르는 지역이 있으니 아파트 매입 시에 평균치 오류를 범하지 않고 투자하면 수익을 낼 수 있다.
2부 지금 사야 할 아파트
향후 서울/수도권 주택시장 중장기 전망
- 2020∼2021년(전세가 상승→매매가 상승),
- 2022∼2023년(전세가 상승→매매가 상승),
- 2025년 이후 침체장
2019년 부동산 시장 예측
- 서울 아파트 매매가 7% 상승, 전세가 3% 상승 예상
- 신규 분양 물량 감소, 거래량 감소 현상 지속
- 중대형 주상복합 아파트 수요 증가
이번 상승장의 위너(winner)
- 일자리 늘어나는 지역 선택 매수
- 현재 입주물량이 많지만 앞으로 줄어들 지역 매수
- 주변 사람들과 달리 중대형 아파트 구입
- 지금 전세 끼고 구입해서 침체기 월세 전환
지역별 및 시점별 평당가(예상)
강 남 : 2019년 4,800만 원 → 2013년 6,000만 원
강 북 : 2019년 1,700만 원 → 2013년 2,500만 원
경기권 : 2019년 850만 원 → 2013년 1,500만 원
80년 말 재건축 물량이 부족 시 평균 전세가가 30% 이상 폭등, 홀수 연도에는 대체적으로 전세가격이 오르고 짝수 연도에는 매매가격이 상승하는 추세이다. 이러한 아파트 가격 전망도 금일과 같이 코스피가 지수가 많이 빠져 블랙먼데이 준비(예상) 되는 상황에서 아파트를 사야 할 아파트 강연이 적절한지 모르겠다. 단기간의 금리 급락·증시 폭락 등 버블이 14개월 지나서도 진정되지 않을 경우 베네수엘라와 같은 경제 위기가 올 수 있다.
3부 하반기 부동산 정책 방향성과 전망
9.13 대책 이후의 세계 주요 도시 집값 상승률
- 최근 5년(2014~2018년) 주택 매매가격 변화
· 베를린 63.1%, 시드니 54.8%, 상하이 52.5%, 런던 39.6%, 서울 18.9%, 뉴욕 16.2%, 파리 6.3%, 도쿄 4.1%
부동산 정책의 바람직한 방향성
- 부동산시장에서 공공영역과 민간영역 상생발전!!!
- 부동산시장이 부동산 정책의 실험장이 되지 않도록!!!
- 정부와 부동산시장 간의 “맷집 싸움”이 되지 않도록!!!
정부 추진 진행 중인 분양가 상한제는 시장 수요와 공급에 맞춰 하는 것이 바람직하다고 생각한다. 일부 정치인 중심으로 분양가 상한제 보류를 추진하고 보도가 있어 분양가 상한제 시행은 당분간 연기될 것 같다. 9·13 주요 대책은 대출 억제, 세제 심리 압박, 3기 신도시 발표다. 앞으로도 부동산 소폭 상승할 것이다. 저금리 계속될 경우 대출 억제 봉쇄 등으로는 부동산 대책 해결할 수 없으므로 시장 가격을 탄력적으로 추진하는 것이 바람직하다. 2018년 3월 안전진단 강화로 인해 서울시내 재건축 추진 아파트 중 방배 삼호 1건만 안전진단을 통과했다. 분양가를 주변 시세 높게 분양하지 못하게 하여 분양을 늦추거나 임대 등으로 돌려 아파트 물량이 더 부족한 사태 초래하고 있는데 개선이 필요할 것 같다.
