최환석의 알기쉬운 부동산(5) 무주택자, 가점 부족하면 무주택추첨 노려볼 만

무주택자, 가점 부족하면 무주택추첨 노려볼 만

[중앙일보] 입력 2018.11.27 08:00

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기자

최환석

 

 

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[더,오래] 최환석의 알기쉬운 부동산(5)

 

시민들이 전시 주택을 보고자 줄지어 서 있는 모습. 아파트 청약 당첨을 '로또 청약'이라고도 한다. 그정도로 열기가 뜨거운 한 청약 전략이 있을까? <저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지>

 
얼마 전 강남의 한 아파트에 청약했던 무주택자 A 씨. 높은 청약 커트라인 때문에 고배를 마셨지만, 앞으로 예정된 분양 아파트 청약에 계속 도전할 생각이다. 그동안 미친 듯이 치솟은 아파트 가격으로 인해 얻게 된 상대적 박탈감 지울 기회라고 생각한다. 그렇다면 당첨만 되면 로또 청약이 맞을까. 뜨거웠던 서울과 인근 수도권의 청약조정 지역을 대상으로 청약 전략을 알아보자.
 

 

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서초동 우성아파트 재건축, 정말 로또 청약일까

 

서초동의 우성아파트(래미안 리더스원) 청약 결과는

요즘 아파트 청약 시장이 얼마나 뜨거운지 보여주는 단적인 예다. [출처 아파트투유/금융결제원, 제작 유솔]

 
지난 15일 진행된 서초동의 우성아파트 1차 재건축아파트(래미안 리더스원) 청약 결과는 요즘 아파트 청약 시장이 얼마나 뜨거운지 보여주는 단적인 예다.
 
최근 아파트 청약은 주택도시보증공사 (HUG)의 분양보증을 통한 분양가 관리로 인해 ‘로또 청약’으로 불리고 있다. 서초동 래미안 리더스원의 경우 ‘9∙13대책’에 따라 개정될 예정인 1주택자 청약제한이 생기기 전 강남지역 마지막 분양 물량으로 많은 관심을 받았다. 그렇다면 당첨만 되면 정말 로또가 될까.
 

래미안 리더스원 면적별 분양가 예시. 왜 알려진 것보다 피부로 느껴지는 분양가는 더 비싸게 느껴지는 것일까? [출처 모집공고문, 제작 유솔]

 
이 단지는 3.3㎡당 4489만원에 분양승인을 받은 것으로 알려져 주변 시세보다 1000만~1500만원 저렴했다. 로또로 불린 이유다. 하지만 실제 분양가격을 살펴보면 꼭 그렇지마는 않다는 걸 알 수 있다. 왜 알려진 것보다 피부로 느껴지는 분양가는 더 비싸게 느껴지는 것일까.
 
첫째, 평균가격의 함정을 들 수 있다. HUG는 평균 분양가를 주택형별 평균분양가격을 합산한 것을 주택형 수로 나누는 단순평균 방법으로 산출하는 것으로 알려져 있다. 즉, 분양물량이 없는 주택형의 낮은 분양가로 인해 평균 분양가격이 낮아지는 착시현상이 일어날 수 있다.
 

유상 옵션 항목과 항목별 비용을 정리해 둔 표. 발코니 확장, 마감재 선택 등 분양가 외 별도로 지불해야 하는 옵션이 많아져 실제 분양가는 예상보다 올라가게 된다. [출처 모집공고문, 제작 유솔]

 
둘째, 발코니 확장·마감재 선택 등 분양가 외 별도로 지불해야 하는 옵션이 상대적으로 많아진 점이다. 이에 따라 실제 분양가는 예상보다 올라가게 된다.
 

인근 아파트와의 가격 비교. 인근 아파트와 비교해 본 결과 로또라 불릴 정도로 많은 기대 차익이 없는데도 무주택자의 청약 전략이 여전히 매력적인 이유는 무엇일까. [출처 네이버부동산, 제작 유솔]

 
그렇다면 인근 아파트 대비 과연 얼마나 싼 걸까. 인근 아파트 단지의 최근 호가와 비교해 보면 전용 83㎡의 경우 12% 정도 저렴하다. 여기에 옵션비용을 고려하면 가격 차는 더 줄어들 것으로 예상한다.
 
그렇다면 로또라 불릴 정도로 많은 기대 차익이 없는데도 청약을 해야 할까. 최근 주춤한 시장 상황을 고려할 때 지금이 꼭지라면 약간 저렴하게 분양받는다 한들 무슨 메리트가 있을까. 무주택자 입장에서는 가장 큰 자산인 아파트 청약에 고민이 커질 수밖에 없는 상황이다.
 
최근 서울의 부동산 시장은 9∙13대책 이후 진정세를 이어가는 데 반해 수도권의 경우 소폭의 상승세를 유지하고 있다. 가격상승 모멘텀이 약해진 현재의 시장 상황인데도 무주택자의 청약전략이 여전히 매력적인 이유는 무엇일까.
 

청약통장 가입자 수가 2천4백만 명을 돌파했다고 한다. 가격상승 모멘텀이 약해진 상황인데도 무주택자 청약 전략이 주목받는 이유는 낮은 금액에 분양받을 경우 한발 앞서 매임 가격에 도달함으로써 적절한 타이밍에 갈아타기 전략을 활용하는 선순환이 가능하기 때문이다. [중앙포토]

 
무주택자 청약 전략의 장점은 첫째, 인근 시세 대비 저렴한 가격으로 경쟁력을 확보할 수 있다는 점이다. 저렴한 가격은 앞으로 상승 여력이 있다는 걸 의미한다.
 
둘째, 신축 아파트를 선호하는 수요가 풍부해 향후 가격하락에 대한 방어 효과가 뛰어나다는 점이다. 서울의 경우 신규 공급은 제한적인데 수요는 탄탄해 가격 하락기에도 하락 폭이 작을 가능성이 크다.
 
셋째, 가격 상승기에 수익 실현 시점이 빨라 갈아타기의 선순환이 가능하다. 주택은 가족의 교육, 생활패턴의 변화 등으로 시간이 지남에 따라 갈아타기 수요가 발생하게 된다. 하지만 고점에 매수한 경우 하락 국면에서 큰 폭의 가격 하락으로 마음고생을 할 뿐만 아니라, 상승국면에서도 아직 회복하지 않은 가격으로 인해 갈아타기 타이밍을 잡기가 쉽지 않다.
 
반면 시세보다 낮은 금액에 분양을 받을 경우 남들보다 한발 앞서 매입 가격에 도달함에 따라 적절한 타이밍에 갈아타기 전략을 활용하는 선순환이 가능하다. 이들 장점 때문에 현재 아파트 가격이 싸지는 않지만 청약 시장이 무주택자에게 여전히 매력적일 수밖에 없다.
 
아울러 이달 말부터는 무주택자에게 우선 추첨권을 부여하는 개정된 ‘주택공급에 관한 규칙’이 시행될 예정이어서 무주택자의 당첨 가능성이 더 높아질 예정이다.
 

주택공급에 관한 규칙 일부 개정 입법예고안 주요 내용. [출처 국토교통부, 제작 유솔]

 

 

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청약가점이 낮다면 무주택자 추첨 물량 노려라

 

그렇다면 무주택자 주택 청약 시 유의해야 할 사항은 무엇일까. 첫째, 무리한 청약은 피하는 것이 좋다. 최근에는 청약경쟁률이 높아져 중도금 무이자 조건이 사라지고 계약금 비율이 높은 것에 유의해야 한다. 단기간의 시장전망은 양호할 것으로 예상하지만 입주 시점쯤에는

변동성이 커질 가능성도 있으므로 묻지 마 청약보다는 철저하게 실수요로 접근할 필요가 있다.
 

민영주택 가점제/추첨제 적용 비율. 가점이 낮다면 과김히 추첨 물량을 노려 보는 것도 당첨 확률을 높일 수 있다. [출처 국토교통부, 제작 유솔]

 
둘째, 가점이 낮다면 과감히 추첨물량을 노려보자. ‘주택공급에 관한 규칙’이 개점됨에 따라 분양물량의 경우 추첨조건이 무주택자 우선이므로 청약 가점이 낮다면 추첨방식으로 청약하는 것이 당첨 확률을 높일 수 있다.
 
최근 HUG의 분양보증이 지연되면서 올해 하반기에 예정돼 있던 분양물량이 올 연말과 내년 상반기에 쏟아져 나올 가능성이 높으니 청약을 시도해 봄이 어떨까.
 
최환석 KEB하나은행 부동산자문센터 팀장 hwanseok@hanafn.com