무허가 주택도 양도세 부과 대상 3

무허가 주택도 양도세 부과 대상

  아직도 도시의 변두리나 시골의 주택 중에는 무허가 주택이 적지 않다. 이런 무허가 주택은 등기가 되어 있지 않은 미등기 주택이다. 그런데 무허가 주택은 등기가 되어 있지 않은 주택이기 때문에 주택으로 취급하지 않는 것으로 알고 있는 사람들이 의외로 많다. 하지만 무허가 주택도 세금과 관련해서는 엄연히 주택에 해당된다. 따라서 1가구 1주택 여부를 판정할 때는 무허가 주택도 주택의 수에 포함된다는 사실을 알아야 할 것 같다. 즉 무허가 주택 외에 집 한 채를 더 보유하고 있는 경우에 다른 주택을 3년 이상 보유하다 팔더라도 1가구 2주택이 되어 양도세가 부과되는 것이다.

상가주택은 주택으로 봐야 하나?

상가와 주택이 한 건물에 있는 상가주택은 주택이 차지하는 면적에 따라 주택 해당 여부가 달라진다. 주택 면적이 상가 면적보다 1평이라도 더 크면 전체 건물을 주택으로 본다. 그러나 주택면적이 상가면적보다 작거나 같을 경우에는 주택 부분만 주택으로 본다. 상가 부분은 주택으로 취급하지 않는 것이다. 따라서 상가주택 하나만을 보유하고 있는 경우, 특히 주택면적과 상가면적이 거의 비슷할 경우에는 주택면적을 한 평이라도 크게 사용하는 것이 좋다. 그래야 상가주택을 양도할 때 그 전체를 1가구 1주택으로 보아 양도세가 비과세되기 때문이다. 예를 들면 지하실을 주택의 전용시설로 사용한다든지 옥탑방을 주택으로 활용하는 등의 방법이 있겠다. 만약 1가구 1주택 비과세요건이 갖춰진 상태이고 거래금액이 6억원 이하이면 주택면적이 상가면적보다 커야 절세가 된다. 거래금액이 6억원을 초과하면 고가주택에 해당되기 때문에 실거래가를 기준으로 양도세를 계산한다. 다만, 6억원을 초과하는 금액에 대한 세금만 내면 된다. 그러나 상가주택 외에 다른 주택을 갖고 있다면 상가주택 크기에 상관없이 2주택자로 분류돼 양도세를 물어야 한다.

보유 기간 짧아도 비과세되는 경우도 있다는 데…

  집을 한 채 가진 경우 보유기간에 따라 양도세 비과세를 받을 수 있는 경우와 비과세를 받지 못하고 세금을 내야 하는 경우도 있다. 일반적으로 1가구2주택자가 양도세 비과세 혜택을 받으려면 3년 보유 요건(서울ㆍ과천ㆍ수도권 5대 신도시는 3년 보유에 2년 거주)을 채워야 한다. 그런데 1년 이상만 보유하고도 비과세를 적용받을 수 있는 경우가 있다. 우선 가구 전원이 취학이나 근무상의 형편, 1년 이상의 질병 요양과 같은 부득이한 사유로 다른 시ㆍ군으로 이주할 때다. 이같은 이유로 세대 전원이 다른 시ㆍ군으로 이사하면서 기존 집을 팔 경우에는 양도세를 내지 않아도 되는 것이다. 또 1가구가 1주택을 1년 미만 보유한 상태로 매도하는 경우 양도세 비과세가 원칙적으로 가능하지 않다. 하지만 해외 이주로 세대 전원이 출국하는 경우나 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우에도 특별히 비과세 혜택이 주어진다. 이 경우 출국 후 2년 이내에 기존 집을 팔면 양도세를 물지 않아도 된다. 이 경우 거주를 전혀 하지 않은 주택도 비과세 가능하나, 특별한 사유가 없는 한 세대 전원이 출국해야 한다. 또 다른 주택을 추가 구입하지 않은 상태에서 매도해야 한다. 양도세 비과세를 받지 못하는 경우에는 실거래가로 양도세를 계산하며, 세율은 50%(1년 미만 보유)를 적용받는다.

결혼으로 집이 두 채가 됐다면…

각각 집 한 채를 가진 남녀가 결혼해 1가구 2주택이 된 경우 혼인한 날로부터 2년 안에 먼저 양도하는 주택(1가구2주택 비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)에 대해 비과세 혜택이 주어진다.또 집 한 채를 갖고 있는 세대주가 유주택자인 60세(여자의 경우에는 55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시기 위해 세대를 합침으로써 1가구 2주택이 된 경우 합친 날로부터 2년 안에 먼저 파는 주택도 양도세가 과세되지 않는다.