[세금 이야기] 낡은 주택 헐어버린 나대지 양도하..

건물철거 2년내 팔면 중과세 면해

◆똑똑한 절세, 세금 이야기◆ Q> 김상규 씨(48)는 2000년 10월 16일 주택(대지 200㎡, 건물 135㎡)을 취득해 거주하다가 2006년 7월 10일 건물을 철거하고 다시 짓기 위해 신축허가를 받았다. 그러나 아직 착공을 하지 않아 현재 나대지 상태다. 김씨는 건축자금이 부족해 나대지 상태로 팔려고 하는데 비사업용 토지로 양도소득세가 중과세될까 걱정한다. A> 소득세법에서 비사업용으로 판정되는 토지를 양도하면 양도소득세 세율을 60%로 중과세하고 장기보유특별공제도 배제한다. 건축물이 없는 나대지는 비사업용으로 본다. 양도소득세가 중과세되는 비사용 토지는 양도일을 기준으로 나대지이면 모두 비사업용으로 보는 것은 아니고, 토지 소유기간 중 소득세법시행령에서 정하는 기간 동안 사업용으로 사용되었다면 양도소득세를 중과세하지 않는다. 양도하는 토지 소유기간이 5년 이상인 경우에는 ①양도일 직전 5년 중 3년 이상 사업용이었거나 ②양도일 직전 3년 중 2년 이상 사업용이었거나 ③날짜 수로 계산해 토지 전체 소유기간의 80% 이상 기간에 사업용이었거나 어느 하나에 해당하면 양도소득세를 중과세하지 않고 일반 누진세율(9~36%)로 과세한다. 그러나 대지 위에 있던 건축물이 멸실ㆍ철거되거나 노후 등으로 무너진 경우에는 그날부터 2년간은 부득이한 사유에 해당하는 것으로 보아 중과세를 하지 않는다. 김씨의 경우는 5년 이상 보유한 토지로 2006년 7월 10일 건물이 철거된 나대지로 2008년 7월 18일에 양도한다고 보면, 양도일 직전 5년 중 사업용 기간이 3년에 미달하고, 양도직전 3년 중 사업용 기간이 2년에도 미달하며, 2000년 10월 16일 취득해 양도하는 날까지 보유기간 전체를 날짜로 계산하면 사업용 기간이 80%에 미달하므로 소득세법상 사업용 토지의 양도라고 할 수 없다. 부득이한 사유에 해당하는지를 보면 2006년 7월 10일 건축물을 철거했으므로 이날로부터 2년 내인 2008년 7월 10일까지 양도했다면 중과세되지 않고 일반 누진세율이 적용되며 장기보유특별공제도 받을 수 있지만, 이날을 지나서 양도하면 중과세 대상이 될 것으로 본다. [이해영 세무법인 석성 세무사]