증여받은 부동산 가격시점은

증여(상속)를 받은 경우 3개월(상속은 6개월) 이내에 신고하고 납부하여야 한다.

이때 현금이나 상장주식을 받는 경우에는 금액이 확정되어 있기 때문에 고민할 필요가 없지만 부동산을 증여(상속)받은 경우엔 그 부동산을 금액으로 평가해야 증여세(상속세)를 계산할 수 있다.

부동산을 증여(상속)받은 경우 그 부동산은 시가로 평가하도록 되어 있다.

시가란 증여일로부터 3개월(상속은 6개월) 전후에 이루어진 다음 중 어느 하나에 해당하는 가액을 말하며 다음의 것들에 해당하는 가액이 2 이상 있는 경우에는 그중 증여일(상속일)로부터 가장 가까운 날의 가액을 시가로 본다.

① 실제 매매가 이루어진 사실이 있다면 그 부동산의 실제 매매가액

② 2 이상의 감정평가법인이 감정 평가한 감정가액의 평균액

③ 그 부동산이 수용, 경매 공매된 사실이 있는 경우엔 그 가액

④ 증여한 부동산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 부동산에 대한 위 ①②③에 의한 가액(매매사례가액)이 있는지 살펴봐서 만약 있다면 그 매매사례가액도 시가로 본다.

만약 위 ①②③④에 의한 가액이 모두 없다면 마지막으로 기준시가를 시가로 보고 증여세를 계산한다.

이때 인근 유사한 부동산의 매매사례가액에 의해 시가를 결정하는 경우에 국토해양부에 신고된 아파트의 실거래가액을 매매사례가액으로 볼 수 있는지에 대한 의문이 있는데 단정적으로 판단할 수는 없다. 즉 국토해양부에 신고된 다른 아파트와 증여(상속)받은 아파트에 대해 면적과 위치, 방향, 용도, 기준시가, 조망권 및 일조권, 큰길과 거리, 인테리어 등의 유사성 등 구체적인 사실을 종합하여 비교해서 판단하여야 한다.

또한 국민은행에서 인터넷을 통해 제공하는 아파트시세는 부동산 중개사들이 사적으로 제공하는 자료로서 실지거래가액인지 여부를 검증할 수 없기 때문에 참고자료로 활용할 수는 있지만 시가로 인정하지 않는다.

매매사례가액을 시가로 보아 증여세를 신고하는 경우엔 그 시가를 입증하는 서류를 첨부하여야 하는데 시가를 입증하는 서류라 함은 매매계약서 사본, 건축물관리대장, 부동산 등기부등본, 증여한 아파트 및 비교아파트의 사진, 국토해양부에서 제공하는 부동산실거래가액 조회서 등을 제출하면 된다.

증여(상속)일 전후 3개월(6개월) 이내에 이루어진 매매사례가액을 일반 납세자가 정확히 파악하여 증여세를 신고한다는 것은 실제적으로 어렵다. 때문에 증여세(상속세)를 신고하면서 매매사례가액을 잘못 적용하여 증여세(상속세)를 신고 납부한 경우엔 증여세(상속세)를 추징하면서 가산세를 부과하지 않는다.

[유찬영 매경세무센터 세무사]

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2010.03.26 10:35:36 입력