[법률이야기] 농어촌주택 투자 세금 줄이는 법 | 부동산과세금

경기도 용인시에 거주하는 오일수 씨(60)는 현재 2주택을 보유하고 있다. 오 씨는 이 중 한 채를 팔아 나온 돈의 일부를 곧 결혼할 아들의 결혼자금으로 사용하려고 한다. 그런데 두 곳 모두 오랫동안 보유해 세금이 꽤나 나올 것 같다는 주변 말에 걱정이 이만저만이 아니다. 오 씨가 보유한 주택은 2004년에 취득한 용인주택 한 채와 강원도 평창군에 소재한 주택 한 채다. 오 씨는 어떻게 해야 세금을 줄일 수 있을까. 일반적으로 농어촌에 주택 한 채를 갖고 있다면 3년만 보유하면 대부분 비과세를 받을 수 있다. 그런데 농어촌과 도시에 각각 한 채씩 갖고 있다면 1세대 2주택자가 돼 양도소득세가 과세될 가능성이 높다. 하지만 농어촌주택을 도시에 있는 주택과 똑같이 취급하는 것은 어딘가 모르게 문제가 있다. 그래서 세법상 농어촌주택이 일정한 요건을 갖춘 상태에서는, 도시에 있는 일반주택을 먼저 처분하더라도 1세대 1주택으로 보고 비과세 처리한다. 이런 혜택으로 도시주택의 양도소득세 비과세를 위해 굳이 농어촌주택을 먼저 팔지 않아도 된다. 이렇게 해야 농어촌주택이 투자의 대상이 되지 않고 농어촌이 보존될 수 있다. 사례의 경우 평창군에 있던 주택이 세법상 농어촌주택에 해당한다면 용인에 있는 주택을 먼저 양도해도 비과세를 받을 수 있다. 그런데 실무상 비과세 요건을 갖춘 농어촌주택을 가려내기가 쉽지 않다. 왜 그럴까. 일단 세법에서는 농어촌주택이 수도권(서울·인천·경기도) 외의 지역 중 읍(도시지역 제외) 또는 면지역에 소재해야 함을 요구하고 있다. 그런데 여기서 읍지역이 도시지역에 해당되면 세법상 농어촌주택에서 제외된다. 그 결과 농어촌주택이 평범한 일반주택으로 취급돼 다른 주택에 대한 비과세 혜택이 없어진다. 그리고 앞의 지역적인 조건을 갖췄더라도 이농인이 5년 이상 거주한 주택이었거나 귀농주택 또는 피상속인이 5년 거주한 상속주택 중 하나에 해당돼야 한다. 여기서 이농주택은 이농인이 그곳에서 최소한 5년 이상 거주한 주택을 말한다. 귀농주택은 귀농인이 거주할 주택(귀농 전에 취득한 것 포함)을 말하는데, 본적지(또는 연고지)에 소재하는 한편 대지 면적이 660㎡ 이내이고 1000㎡ 이상의 농지를 소유한 상태에서 당해 농지의 소재지(연접지 포함) 내에 있는 주택을 취득해야 한다는 조건이 붙는다. 따라서 귀농을 준비하는 사람들은 세부적인 요건을 다시 한 번 확인하는 것이 좋다. 이외 상속주택은 돌아가신 분이 그곳에서 5년 이상 거주했다면 농어촌주택이 된다. 따라서 일반주택을 먼저 팔면 비과세를 받을 수 있다. 다만, 상속주택은 농어촌주택에 해당하지 않더라도 다른 규정에 의해 비과세를 받을 수 있다. 세법에서는 지역을 불문하고 상속으로 받은 주택과 일반주택이 각각 한 채씩 있을 때 일반주택을 먼저 팔면 비과세를 무조건 적용하기 때문이다. 따라서 농어촌에 소재한 주택을 상속받으면 도시주택에 대해서는 쉽게 비과세를 받을 수 있다. 이제 오 씨가 세금을 줄일 수 있는 방법을 알아보자. 평창군에 소재한 주택이 세법상 농어촌주택에 해당하는 경우에는 용인주택을 먼저 처분하는 것이 좋다. 이렇게 되면 용인주택은 1세대 1주택에 해당해 비과세를 적용받을 수 있다. 하지만 평창주택이 농어촌주택에 해당하지 않으면 용인주택은 비과세되지 않는다. 여전히 1세대 2주택자이기 때문이다. 따라서 이런 상황에서는 세금 액수를 고려해 처분순서를 결정해야 한다. 예를 들어 평창주택 세금이 더 적은 경우에는 이를 먼저 처분한다. 그 후 용인주택을 처분하면 비과세를 받을 수 있다.

[신방수 세무법인 정상 세무사] [본 기사는 매경이코노미 제1551호(10.04.14일자) 기사입니다]

2010.04.14 04:00:21 입력