환지된 토지에대한 양도소득세 부과

환지된 토지에대한 양도소득세 부과	| 답변일자 : 2010-01-04
● 질문
수고하십니다. 상담드릴 내용은 환지(용어가 맞는지?)된 토지에 대한 양도소득세 부과 및 종토세 부과 에대한 내용입니다. 저희 부친께서 약 70년~89년까지 소유한 대지/밭이 도시계발계획에 따라 1/2정도가 도로에 편입되었고, 남은 1/2중 50%정도를 도시계발 부담금으로 시에서 가져가고  인접지역에 대지 140여평을 시에서 부친의 소유로 환지해 주었는데, 여러가지 사정으로 현재까지 나대지로 있습니다. 이 토지를 매매할경우 양도소득세를 얼마나 내야하는지와, 종합토지세를 공시지가의 몇 %를 내야하는지 궁금합니다.
● 답변
1. 귀 상담의 경우 먼저, 종합토지세와 관련한 사항은 지방세법으로 관할지방자치단체에 문의하여 확인하시기 바라며,   국세청고객만족센터에서는 양도소득세 세액계산, 절세방법 등에 대한 서비스를 제공하고 있지 않습니다. 세액계산은 국세청 홈택스서비스 -> 생활세금 ->'양도소득세 자동계산' 코너를 이용하시면 편리하게 세액을 계산하실 수 있음을 알려드리니 참고하시기 바랍니다. * 인터넷 국세청 홈택스서비스 : http://www.hometax.go.kr     ※ 양도소득세는 아래과 같은 방법으로 계산합니다.                  - 아      래 - 1) 양도가액 - 취득가액 - 필요경비(취득세, 등록세 등) = 양도차익 2) 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액   * 비사업용토지 및 중과대상 다주택자의 경우 장기보유특별공제가 배제됨 3) 양도소득금액 - 양도소득기본공제(2,500,000원) = 과세표준 4) 과세표준 × 세율 = 산출세액  5) 산출세액 - 예정신고납부세액공제 = 자진납부할 세액   2. 환지로 취득한 토지을 양도시 환지면적(교부면적)을 기준으로 양도소득세를 계산하는 것이며,  귀 상담의 경우 권리면적보다 줄어들어 실제 교부된 면적을 기준으로 계산하시면 됩니다. 의제취득일(1985. 1. 1)전에 취득한 부동산을 양도하고 양도차익의 산정을 실지거래가액에 의하는 경우로서 양도가액은 실지거래가액이 확인이 되나, 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 실지취득가액은 소득세법 제97조 제1항 제1호 다목, 동법 시행령 제163조 제12항 및 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 따라 매매사례가액,감정가액,환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것 입니다.      즉, 양도하는 부동산을 1984.12.31. 이전에 취득한 경우 당해 부동산은 1985. 01.01. 취득한 것으로 의제하는 것이며, 당해 부동산의 취득가액은 소득세법 시행령 제176조의 2 제4항 규정에 의하여 그 의제취득일 현재 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정한 가액이 취득가액이 되는 것입니다.   또한,  종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우 양도 또는 취득당시 기준시가는 소득세법 시행규칙 제77조 제1항 제1호에 의하여 그 양도가액은 환지예정(교부면적)×양도당시의 단위당 기준시가에 의하며, 취득가액 종전토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가를 곱하여 산정한 가액으로 하는 것입니다.   3. 1985.01.01 현재 개별공시지가(기준시가)는 소득세법 시행령 제164조 제4항 규정에 의하여 아래와 같은 방법으로 계산합니다.                                                  -  아         래  -        1990년 1월 1일을                 취득당시의 시가표준액        기준으로 한        × ───────────────────        개별공시지가            1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과                                        그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을                                        2로 나누어 계산한 가액           * 시가표준액 = 토지등급 × 토지면적         4. 관련법령 및 예규 등 ● 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ③ 「도시개발법」 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다. (2005. 2. 19. 개정)    ◆ 소득세법 시행규칙 제77조 【환지예정지등의 양도 또는 취득가액의 계산】 ① 양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 「도시개발법」 또는 「농어촌정비법」 등에 의한 환지지구내 토지의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다. 다만, 1984년 12월 31일 이전에 취득한 토지로서 취득일 전후를 불문하고 1984년 12월 31일 이전에 환지예정지로 지정된 토지의 경우에는 제2호의 산식에 의한다. (2005. 3. 19. 개정)   1. 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우 가. 양도가액 환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가 나. 취득가액 종전토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가   2. 환지예정지구내의 토지를 취득한 자가 당해 토지를 양도한 경우 가. 양도가액 환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가 나. 취득가액 환지예정면적×취득당시의 단위당 기준시가     ● 서면4팀-1903, 2006.06.21     【제목】   환지예정지역내 토지를 양도하고 환산가액으로 양도차익을 산정시 양도 또는 취득 당시 기준시가는 소득세법 시행규칙 제77조에 의함   【질의】   (내용) - 1985년 이전에 취득한 토지가 2002년에 환지예정지로 고시됨. - 환지예정지로 고시되면서 개별공시지가가 4배정도 올랐으며, 등기부등본상 면적은 환지 전 면적과 동일함. - 2005년도에 토지 투기지역으로 지정되어 양도소득세 신고시 실가로 신고해야함. - 아직 환지가 안된 상태이므로 정당한 가격을 받지 못하고, 환지예정지 개별공시지가의 약 80％정도의 가액으로 양도할 예정임.   (질의) - 위의 경우 환지예정지역내 토지를 실지거래가액으로 양도차익 계산시 취득가액을 알 수 없는 경우 취득가액 산정방법.     【회신】   1. 소득세법 제96조 제1항 각 호의 자산을 양도하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우로서 동법 시행령 제176조 2 제1항 각 호의 규정에 의하여 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 등 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 취득가액은 「소득세법」 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수 있는 것이며, 「소득세법 시행령」 제176조의 2 제2항에 의거 환산한 취득가액의 산정은 양도당시의 실지거래가액(매매사례가액 또는 감정가액)에 취득당시의 기준기사를 양도당시의 기준시가로 나눈 금액을 곱하여 계산하는 것임.   2. 상기1을 적용함에 있어 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우 양도 또는 취득당시 기준시가는 소득세법 시행규칙 제77조 제1항 제1호에 의하여 그 양도가액은 환지예정(교부면적)×양도당시의 단위당 기준시가에 의하며, 취득가액 종전토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가를 곱하여 산정한 가액으로 하는 것임.
● 상담분류 : 양도소득세
● 관련법령 :   소득세법    제100조
본 답변은 신청자가 제시한 자료만을 근거로 작성하였으며, 법적효력을 갖는 유권해석  (결정,판단)이 아니므로 각종 신고, 불복청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.