[스크랩] 환지처분과 양도세

환지처분(換地處分)이란「도시개발법」「농어촌정비법」 등에서 사용되는 법률용어로 양도소득세 관련 문제를 정리하고자 「도시개발법」을 중심으로 환지처분을 요약하여 보고, 관련된 양도소득세 문제를 검토해 보고자 한다.

Ⅰ. 도시계획법에 의한 환지처분

1. 환지방식에 의한 도시개발사업시행

1) 도시개발사업 o 지정．고시된 도시개발구역 안에서 주거．상업．산업．유통．정보통신．생태．문화．보건 및 복지 등의 기능을 가지는 단지나 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업 2) 도시개발사업의 시행방식 (1) 환지방식에 의해 시행하는 경우 o 대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 토지의 교환．분합．변경(구획．지목．형질)을 하는 경우 o 공공시설의 설치．변경이 필요한 경우 o 사업시행지역의 지가가 인근의 다른 지역에 비하여 현저히 높아 수용 또는 사용방식으로 시행하는 것이 어려운 경우 (2) 수용 또는 사용방식에 의해 시행하는 경우 o 당해 도시의 주택건설에 필요한 택지 등의 집단적인 조성．공급이 필요한 경우에 선택될 수 있는 사업시행방식 ☞ 토지상환채권의 문제가 발생하는 사업시행방식임. 2. 환지방식의 사업시행에 따른 환지처분 1) 환지계획서 작성．인가 사업시행자가 사업의 전부 또는 일부를 환지방식으로 시행하고자 할 때에는 환지계획을 작성하여 시장．군수．구청장의 인가를 받아야 함. ＊환지계획서에 포함되어야 할 사항 ┌환지설계 │필지별 환지 명세 │필지별 청산대상 토지 명세 └체비지．보류지 명세 2) 환지예정지 지정 o 환지처분이 있기까지 권리관계자가 불안정하게 되는 것을 방지하기 위해 사업시행자가 개발구역 안 토지에 대해 환지예정지를 지정하게 되는 바, 지정하고자 할 때에는 토지소유자 등에게 환지예정지의 위치．면적．환지예정지 지정효력발생시기를 통지토록 되어 있음. o 지정된 경우 종전의 토지소유자는 지정효력발생일로부터 환지처분 공고일까지 종전과 동일한 권리를 행사할 수 있지만 사용하거나 수익할 수는 없다. 즉, 소유권을 그대로 존속하므로 양도가 가능하여 환지예정지로 지정된 후 양도가 양도소득세 문제로 대두됨. 3) 환지처분의 개념 사업시행자가 환지계획에 따라 종전 토지에 갈음하여 새로운 토지를 교부하거나, 종전의 토지와 새로운 토지간에 과부족이 생긴 경우에 금전으로 청산할 것을 결정하는 행정행위 ☞ 소득세법 시행령 제152조 제1항 4) 환지처분시기 사업시행자는 공사를 완료한 때는 지체 없이 공사완료 공고를 하고 공사관계서류를 14일 이상 일반인에 공람토록 해야 하며 공람기간이 경과하면 준공검사를 신청하고, 준공검사를 받은 때에는 60일 이내에 환지처분을 하여 토지소유자에게 통지하고 공보에 공고하여야 함. 5) 환지청산금 문제 환지를 정하거나 그 대상에서 제외한 경우에 그 과부족에 대하여는 금전으로 정산하여야 하는 바, 청산금은 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날에 확정됨. ☞ 토지소유자의 신청이나 동의에 의하여 환지에서 제외 ☞ 토지면적을 고려한 환지 ☞ 청산금을 받을 권리：소멸시효 5년 6) 환지처분의 효과 o 환지계획에 정해진 환지는 환지처분 공고가 있은 날의 다음날부터 종전의 토지로 본다(도시개발법 제42조). ☞ 법률규정에 의한 환지처분으로 지목．지번이 변경되는 경우는 양도로 보지 아니한다(所法 88 ②). o환지계획에서 환지로 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 환지처분 공고가 있은 날의 다음날에 소멸. 7) 환지처분의 등기 o 시행자가 환지처분 공고 후 14일 이내에 관할 등기소에 환지처분 내용을 통지하고 등기를 촉탁하거나 신청 o 환지처분 공고가 있은 날로부터 환지처분 등기가 있는 때까지 다른 등기는 할 수 없음. 즉, 환지처분 공고일 이후의 다른 등기는 무효 등기가 될 것임.

Ⅱ. 환지처분 관련 양도소득세 문제

1. 환지처분으로 인한 지목．지적 변경

o 소득세법 제88조 제2항：양도로 보지 아니함. o 도시개발법 제42조：환지처분 공고가 있은 날의 다음날부터 종전의 토지로 본다.

2. 과세되는 양도거래

1) 취득면적 계산 환지예정지구 내의 토지 또는 환지처분된 토지의 양도의 경우에는 일반 토지양도의 경우와 동일하게 과세되나, 취득면적은 취득시점에 따라 달라질 수 있어 취득시기별로 구분하여 검토하고자 함. ＊양도면적：물론 환지예정면적(권리면적) 또는 환지(된) 면적임. ＊예정지 지정：지정내용이 토지소유자에게 통지됨(도시개발법 제35조). ☞ 지정일 ⇒ 토지대장상의 사업시행신고일이 아니라 지정공고한 날 (1) 1984.12.31. 이전 취득 취득일 전．후 불문하고, 1984.12.31. 이전에 환지예정지로 지정된 토지를 취득한 경우는 환지예정면적．환지(된)면적이 취득면적임. (2) 예정지 지정 후 취득 환지예정면적．환지(된)면적이 취득면적임. (3) 예정지 지정 전 취득 종전의 토지면적. 즉, 당초 취득당시의 면적이 취득면적임. 2)환지청산금을 수령한 경우 (1) 양도소득세 과세 환지처분으로 감된 면적에 대한 환지청산금수령은 그 수령시점에서 토지소유자가 사업시행자에게 양도한 것으로 보아 양도소득세 과세 ☞ 제도46014-10861, 2001.4.30. ☞ 권리면적(환지예정면적)．환지확정면적(환지면적) 양도와 구분 (2) 양도가액 환지청산금 총액(국심 2005부1596, 2008.8.1.) ☞ 양도시기：소득세법 시행령 제162조 제3항 환지처분공고 익일 ☞ 양도면적：청산금 상당면적 (3) 취득가액 취득당시 실거래가액X   양도면적  환지예정(교부)면적 (4) 환지청산금을 수령한 후 잔여 토지의 취득가액 취득당시 실거래가액X   (환지예정(교부)면적－청산금 수령면적)  환지예정(교부)면적 (5) 취득가액을 확인할 수 없어 환산하는 경우 이에 관하여는 <참고>로 별도 검토하고자 함. 기준시가 산정 1. 기준시가 사용도 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산출하는 현행 소득세제 하에서 실지 취득가액이 확인되지 않아 부 득이 취득가액을 환산하는 경우 ＊소득세법 제97조 제1항 제1호 나목 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 소득세법 시행령 제176조의2 제2항 제1호 규정에 의한 환산가액 양도당시 실가(사례가 감정가액)X   취득당시 기준시가  양도당시 기준시가 2. 환지예정지구 내．환지처분(된) 토지(所則 77 ① 본문) 기준시가: 양도 환지예정(교부)면적X양도당시 단위당 기준시가 취득 종전 토지면적×취득당시 단위당 기준시가 ＊환지예정지로 지정되기 전에 취득한 경우 ＊환지예정지로 지정되어 지정효력발생일로부터 환지처분 공고일까지 소유권이 그대로 유지되므로 양도가능 (사용．수익은 제한됨) ■ 1984.12.31. 이전 또는 예정지 지정된 후 취득 토지(所則 77 ① 단서) ☞ 취득일 전후 불문하고 1984.12.31. 이전에 환지예정지로 지정된 토지 기준시가: 양도 환지예정(교부)면적X양도당시 단위당 기준시가 취득 환지예정(교부)면적×취득당시 단위당 기준시가 ＊취득가액 계산에 취득면적이 아닌 환지예정면적으로 함에 논란 1. 서울고법2004누18568, 2005.6.30. 1984.12.31. 이전 취득 토지라도 취득 전에 환지예정지로 지정된 경우에는 환지예정면적을 기준으로 취득가액을 산정토록 한 규정은 거래의 실정을 고려한 합리적이고 예측 가능한 것이고, 시일이 경과함에 따라 토지의 기준시가가 상승하는 것이 통례인 현실에 비추어 보면 취득시점을 1985.1.1. 취득한 것으로 의제하여 취득가액을 산정하는 것이 납세자에게 불리하다고 할 수도 없으므로 소득세법 시행규칙 제77조 제1항 단서규정이 조세법률주의에 반하여 재산권을 침해하거나 실질과세 원칙에 어긋나는 무효규정이라 할 수 없다. 2. 서울행법2003구단9094, 2004.8.17. 환지예정지 지정 상태에서 그 토지를 매매목적물로 삼을 때는 일반적으로 종전 토지의 위치와 평수는 고려대상이 되지 아니하고, 환지예정지의 위치와 평수에 의해 매매가격이 결정되는 것이 보통인 만큼 종전 토지의 면적과 기준시가를 기준으로 할 것이 아니라 환지예정지의 면적과 기준시가를 기준으로 하여야 하고, 지정 전 종전 토지를 매매목적물로 삼을 때는 일반적으로 환지예정지가 아닌 종전토지의 위치와 평수에 의하여 매매가격이 결정되는 것이 경험칙상 보통의 경우다. 2. 환지청산금 수령(所則 77 ② 1호) o 양도당시 기준시가(所則 77 ② 1호 가목) 청산금 상당면적×청산금 수령시 단위당 기준시가 o 취득당시 기준시가(所則 77 ② 1호 나목) 취득당시 기준시가×   청산금 상당면적  권리면적 ＊청산금 발생：종전의 토지가 면적이 감소되어 환지될 경우(도시개발법 제31조) ☞ 감보：체비지．보류지, 공공용지 등에 충당됨에 면적감소 예) 무상감보：손실보상 없는 감보가 행하여지기도 함. ＊청산금 상당면적：일반적으로 감보면적이 청산금 상당면적이 될 것이나, 확인필요 ☞ 감보면적：구청장 발급 o환지예정지증명원o으로 확인가능 ＊청산금 지급시기：사업의 준공검사를 받은 때는 60일 이내 환지처분．공고되고, 공고된 날의 익일에 청산금이 확정되어 금전으로 청산됨. ☞ 양도시기 ⇒ 환지처분의 공고가 있은 날의 다음 날(所令 162 ③ 단서) ■ 환지예정지구 토지．환지처분된 토지 양도(所則 77 ② 2호) ＊종전 토지일부가 감보되어 청산금을 수령한 후 잔여(권리)면적 양도 o 양도당시 기준시가：所則 77 ② 2호 가목 환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가 o 취득당시 기준시가(所則 77 ② 2호 나목) 종전 토지 취득당시 기준시가×  권리면적－청산금 상당면적  권리면적 ※ 환지사업으로 인하여 감소되는 토지의 면적에 대한 가액 → 자본적지출로 계상하지 아니함 (所則 77 ③) ▣ 금전의 정산이나 대가수수 없이 단순히 증감이 이루어진 부분 환지처분 전 환지계획변경으로 변경 전 환지계획상 권리면적의 증감부분에 대하여 금전의 정산이나 대가의 수수 없이 단순히 증감이 이루어진 부분은 새로운 토지의 취득 또는 양도로 보지 아니하며, 공유물 분할에도 해당하지 아니하는 것임. ＊국심99중1516, 2000.1.20. ＊재무부재산46073-445, 1994.9.27. [요약] 1. 취득 기준시가 적용면적 1984.12.31. 이전 지정 지정 후 취득 지정 전 취득 환지예정(교부)면적 환지예정(교부)면적 종전 토지면적 o 시행자：환지예정지를 지정하고자 하는 경우에는 토지소유자에게 예정지의 위치．면적, 지정효력발생시기 통지 o 지정효력：지정효력발생일～환지처분 공고일, 소유권을 그대로 존속하나, 사용．수익은 불가 2. 양도 기준시가 적용면적 예정지구 내 토지 처분된 토지 청산금 수령 상당 토지 환지예정(교부)면적 환지예정(교부)면적 청산금 상당 면적 o 청산금 상당토지 면적：통상 감보면적이나, 분양기준으로 확인할 필요 o 청산금 지급시기：준공검사를 받은 대는 60일 내 환지처분을 하고 공고 o 청산금 확정：환지처분 공고 익일에 확정되어 금전으로 청산 ☞ 所令 162 ③ 양도시기 ⇒ 공고가 있은 날의 다음 날 3. 청산금 수령 o 잔여면적：권리면적－청산금 상당면적 o 청산금 수령：금전의 정산이나 대가의 수수 없는 단순한 증감 새로운 토지의 취득．양도로 보지 아니함. ＊국심 99중1516, 2000.1.20. ; 재무부 재산 46073－445, 1994.9.27. 구분 청산금 수령 부분 잔여 토지 부분 양도가액 청산금 상당면적×수령당시 환지 예정면적×양도당시 취득가액 종전 토지 취득당시 기준시가 ×청산금 상당면적/권리면적 종전 토지 취득당시 기준시가 ×잔여면적/권리면적 4. 환지예정지 증명원(시장．군수．구청장 발급) 종전의 토지 환지예정지 대장면적 편입면적 기준면적 감보면적 권리면적 환지면적 2,038 2,038 608 1,430 1,430 o 권리면적：환지예정면적 o 환지면적：환지처분 된 면적＝처분면적＝환지확정면적 ※ 권리면적이 환지면적과 같을 수도, 적을 수도 있음(청산금 발생 여지). [사례] 1. 1984.12.31. 이전 취득, 1984.12.31. 이전에 환지예정지로 지정된 토지 취득당시 기준시가계산시 적용할 면적은? o 1984.12.31. 이전에 환지예정지로 지정된 토지 환지예정면적×의제취득일당시의 단위당 기준시가 의제취득일 이전에 취득한 토지는 취득일 전후를 불문하고 의제취득일 현재 환지예정지로 지정된 상태이면 예정면적 기준 ＊재산세제과-325, 2008.2.26. ; 서면5팀－3303, 2007.12.26. 2. 1987.8. 취득, 2009.1. 양도, 기준시가에 의해 취득가액 환산신고 취득가액 환산：환지 전 토지면적에 취득당시 기준시가 적용(참고：1981.8. 환지예정지 고시) o 1984.12.31. 이전에 환지예정지로 지정고시, 1987.8. 취득→ 지정 후 취득→ 환지예정(교부)면적 적용 ￦ 90,765,000 추가경정고지 ＊심사양도2005-150, 2005.9.26. ; 국심2004서3831, 2005.9.5. 3. 1983.11. 서울시 공고NO.233으로 환지예정지 지정된 토지를 취득, 2007.7. 양도함에 의제취득일의 기준시가 산정시 당초 취득면적으로 취득가액 산정．신고 지정 후 취득이므로 당초 취득면적이 아닌 환지예정면적으로 기준시가 산정 → ￦ 87,807,000 추가경정고지 4. 권리면적이 500㎡인 환지예정지 내 토지를 취득(￦400,000,000)한 바, 후에 ○○시 공고로 환지확정면적이 450㎡로 공고됨에 감보분에 대한 청산금 ￦46,800,000 수령 o 환지처분 공고 익일을 양도시기로 보아 양도소득세 과세 ＊양도가액＝청산금 수령액(해당 면적 50㎡) ￦46,800,000 ＊취득가액(당초 취득가액×청산금 상당면적/권리면적) 400,000,000×50/500＝￦40,000,000 o 위의 환지토지를 양도(￦757,600,000) ＊양도가액＝실지거래가액(해당면적 450㎡) ￦757,600,000 ＊취득가액[당초 취득가액×(권리면적-청산금 상당면적)/권리면적] 400,000,000×450/5

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출처 : 황금물고기

글쓴이 : 착한아저씨 원글보기

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