대출 원금 밑도는 집 속출… 은행들 원금 회수 ‘전전긍긍’

대출 원금 밑도는 집 속출… 은행들 원금 회수 ‘전전긍긍’

ㆍ서울·수도권 ‘깡통 아파트’ 비상

“인천 송도·청라·영종신도시에는 집값이 분양가보다 떨어진 곳이 수두룩해요. 그나마 송도는 소득수준이 높은 편이어서 괜찮은데도 연체규모나 연체율이 늘고 있습니다. 앞으로가 문제입니다. 집값이 더 떨어지고, 자기가 살던 집마저 팔리지 않으면, 어쩔 수 없이 은행대출을 늘리려 할 텐데…. 은행 입장에서는 위험한 대출이 늘어나는 겁니다.”

지난달 28일 찾은 송도의 시중은행 대출창구에서 만난 ㄱ차장은 “집값이 떨어지는데, 중도금 납입 부담이 남아 있는 입주자들이 많아 앞으로 부실 대출은 더 늘어날 수 있다”고 우려했다. 그는 “2009년 6억원을 대출받아 9억원짜리 아파트를 매입한 모 변호사도 집값은 떨어지고 매매는 되지 않아 연체가 발생했다”면서 “결국 집을 경매로 처분했지만 대출 원금도 회수하지 못했다”고 말했다. 고소득자라도 예외일 수 없고, 은행이라고 손해를 안 볼 수 없다는 얘기였다.

인근 다른 시중은행 대출창구 직원 ㄴ씨 역시 “부동산이 침체되고 있지만 주택담보 대출 수요는 줄지 않고 있다”면서 “예전에는 담보가치만 보고 대출을 해줘도 문제가 없었는데 지금은 원금상환 능력 등도 점검해 대출을 해주고 있다”고 말했다.

급매물 쏟아져도 매매는 없어 인천 운서동 영종신도시 아파트단지 주변 중개업소에는 최근 급매물이 쏟아지고 있지만 매매는 거의 이뤄지지 않는다. 2009년 분양된 한 아파트는 당시 3억4000만원에 분양됐으나 최근 시세가 2억8000만원까지 떨어졌다. | 홍도은 기자 hongdo@kyunghyang.com

▲ 인천 송도·김포 신도시 등
주택담보인정비율 초과
부동산발 금융위기 우려

서울·경기·인천 등 수도권에서 집값이 대출 원금에도 못 미치는 ‘쪽박 아파트’가 속출하면서 은행권에도 비상이 걸렸다. 원칙적으로 떨어진 집값만큼 시세를 조정해 일부 대출을 회수하면 된다. 그러나 경기가 위축된 상황에서 원금을 회수했다가는 오히려 부실을 자초하는 결과를 가져올 수 있다.

금융당국은 “부동산 가격이 떨어져도 주택담보인정비율(LTV) 60%선까지 대출 규모를 규제해 놨기 때문에 부동산발 금융위기는 없다”고 자신하고 있지만 대규모 입주가 예정된 곳의 사정은 달랐다. 특히 인천 송도·영종·청라, 경기 한강신도시 등 집값이 급락하는 곳에서는 LTV가 이미 든든한 안전판으로 보이지 않았다.

같은 날 송도신도시의 ㄷ중개업소를 찾았다. 중개업자 ㄹ씨는 “2009년만 해도 32평형 송도 아파트 시세가 7억원까지 갔지만 지금 매물 시세는 3억3000만~3억4000만원선”이라면서 “최고점에서 분양된 아파트의 경우 분양가보다 떨어져 그만큼 돈을 물고서라도 집을 팔려고 하지만 매수세는 뚝 떨어진 상황”이라고 말했다.

송도신도시에서 인천대교를 건너면 만나는 영종 하늘신도시는 상황이 더 심각했다. 입주도 하기 전에 집값이 폭락해 계약자들이 중도금 납부를 거부하고 일부는 소송을 내 입주를 거부하기도 했다. 2009년 집값 거품이 막바지였을 무렵 분양된 아파트들의 입주가 다가오면서 집값은 더 내려갈 것으로 전망된다. 이곳의 한 중개업소 관계자 ㅁ씨는 “지금은 계약금 포기는 기본이고, 1500만~2000만원을 더 얹어줘야 분양권을 팔 수 있다”며 “3억4000만원에 분양된 ㅂ아파트 시세가 2억8000만원까지 떨어졌지만 사려는 사람이 없다”고 말했다. 대출이자 압박을 못 이긴 집주인들이 급매물로 아파트를 내놓고 있는 것이다. 그러나 매수세가 없다 보니 결국 경매로까지 넘어갈 위험이 높아졌다. 이미 영종·송도의 경매 물건은 늘고, 낙찰가는 떨어지고 있다.

영종어울림2차 아파트는 인천 영종지구에서 입주 3년이 채 안된 새 아파트지만 전용 148㎡ 3가구가 이달 세 번째 경매에 부쳐진다. 이미 두 차례 유찰되면서 감정가 6억원이었던 이 아파트는 2억9400만원까지 최저입찰가가 하락했다. 집값의 50%까지 대출받았다면 이미 입찰가가 대출원금 아래로 떨어진 셈이다.

부동산경매정보업체 지지옥션의 자료를 보면, 영종 하늘신도시는 2009년 15건에서 2011년 120건으로 8배, 송도신도시는 같은 기간 29건에서 95건으로 경매 물건이 3배 가까이 늘었다. 올 들어서는 영종·송도의 경매 물건이 지난 5월까지 111건으로 지난해 물건 수 215건의 절반을 이미 넘어섰다. 영종지구의 평균 낙찰가율은 2009년 81.4%에서 올 들어 57.4%까지 하락했다. 송도도 같은 기간 77.2%에서 71.1%로 떨어졌다. LTV 마지노선을 위협하는 것이다. 결국 주택가격 하락→경매 물건 증가→금융 채권회수 비율 하락→금융시스템 위기라는 시나리오는 시간문제인 셈이다.

대형 시중은행 인천본부 관계자는 “올해 아파트담보대출 만기가 도래하는 규모도 큰 상황에서 대출 회수가 이뤄지지 않을 경우 경매 처리해 손실을 줄여나가야 하는데 주택가격이 추가로 침체된다면 손해가 더 커질 수 있다”고 말했다. 박원갑 국민은행 수석부동산팀장은 “부동산 가격이 단기간에 폭락하는 사태가 확산되면서 금융기관의 부실뿐 아니라 실물경기 침체 가속, 세입자의 보증금 불안 등 동시다발적 충격에 휩싸일 위험이 높아지고 있다”고 말했다.

<박재현 기자 parkjh@kyunghyang.com>

 

입력 : 2012-07-02 22:02:54ㅣ수정 : 2012-07-02 22:02:54

한국경제 ‘불안불안’

① 기업들 실적 ‘내리막’

유가증권시장 3월 결산법인의 당기순이익이 큰 폭으로 감소했다. 10대 그룹 가운데 7곳의 상반기 영업이익이 감소할 것이라는 어두운 전망도 나왔다.

2일 한국거래소의 ‘유가증권시장 3월 결산법인 2011사업연도 결산실적’을 보면, 46개 기업의 당기순이익은 지난해 동기 대비 13.8% 감소한 4조9354억원으로 집계됐다. 같은 기간 영업이익은 6조4053억원으로 5.9%, 매출은 131조3932억원으로 7.9% 각각 증가했음에도 순이익은 감소했다. 제조업 10개사의 매출액은 전년 동기대비 10.8% 증가했지만 영업이익(816억원)과 당기순이익(504억원)은 전년 동기대비 각각 25.5%, 40.5% 급감했다. 거래소는 글로벌 경기둔화에 따른 영업환경 악화를 배경으로 꼽았다.

증권업종 22개사의 당기순이익도 1조2709억원으로 전년보다 14% 감소했다. 유럽 재정위기에 따른 증시 불안으로 상품 판매 수수료 등이 큰 폭으로 감소했기 때문으로 분석됐다. 보험 및 기타금융업의 당기순이익은 지난해 3조6142억원으로 13.2% 줄었다.

대기업의 올해 상반기 실적 전망에도 경고등이 켜졌다. 주요 시장인 유럽과 미국, 중국의 경기악화 등 글로벌 경제위기가 직접적인 원인이다. 금융정보업체 에프엔가이드에 따르면 10대 그룹 가운데 7곳은 상장 계열사의 상반기 영업이익 합계치가 지난해 같은 기간보다 감소할 것으로 전망됐다.

신한금융투자 이선엽 연구원은 “지난달부터 경기 하향 추세가 본격화되고 있어 기업 실적 전망도 더 나빠질 수 있지만 해외 경기부양 시도에 따라서는 개선될 여지가 있다”고 말했다.

<이호준 기자 hjlee@kyunghyang.com>

② 하반기에도 ‘먹구름’

제조업 경기동향을 나타내는 수치인 구매관리자지수(PMI)가 5개월 만에 처음으로 기준치를 밑돌았다. 또 불안정한 대외여건으로 조선·해운·석유화학 등의 산업이 하반기에도 부진할 것으로 분석됐다.

HSBC는 2일 “6월 한국의 구매관리자지수는 49.4를 기록하며 5개월 만에 처음으로 경기 악화를 시사했다”고 밝혔다. 구매관리자지수는 HSBC가 제조업 동향을 하나의 숫자로 명확하게 나타내기 위해 고안한 종합 지수로, 50을 초과할 경우에는 비즈니스 환경개선을 의미하며 50 미만일 경우에는 비즈니스 환경 악화를 의미한다. 응답자들의 답변에 따르면, 국내외 수요 부진으로 제조업 생산이 감소할 것으로 보인다. 또 응답자들은 전반적인 경기약세가 한국 제조업에 영향을 미쳤다고 답했다.

6월 한국 제조업의 신규주문은 감소세를 나타내면서 4개월 연속 지속된 증가세를 마감했다. 이는 유럽 시장의 불안정이 수요에 영향을 미쳤기 때문으로 해석된다. 6월 신규 수출 주문도 1월 이후 처음으로 감소했다. 산업은행은 이날 발표한 ‘2012년 하반기 국내 주요산업 전망’ 보고서에서 “국내산업은 하반기에도 상반기와 유사하게 부진할 것”으로 전망했다.

산업은행은 분석 대상으로 삼은 국내 10대 산업분야 가운데 석유화학과 철강이 세계적인 공급 과잉 상태에다 내수 부진이 겹쳐 회복이 늦을 것으로 예상했다.

조선과 디스플레이 등은 지난해 하반기 부진한 데 따른 ‘기저효과’로 성장률 자체는 높아지겠지만, 실제 회복세는 저조할 것으로 내다봤다. 휴대폰은 국내 브랜드의 점유율 상승으로 기업들의 수익성은 양호하겠지만 생산기지의 해외이전으로 국내 생산과 수출이 위축될 것으로 전망됐다.

<김지환 기자 baldkim@kyunghyang.com>

③ 의식주 물가 ‘고공행진’

의식주에 필요한 물가는 고공행진을 하고 있는 것으로 나타났다. 소비자물가 상승률이 4개월 연속 2%대의 안정적인 흐름을 보였다.

2일 통계청이 발표한 ‘6월 소비자물가동향’을 보면, 지난달 물가는 작년 6월보다 2.2% 올랐다. 이는 2009년 10월(2.0%) 이후 가장 낮은 수치다. 전년 동월 대비 소비자물가 상승률은 지난 2월 3.1%에서 3월에는 2.6%로 낮아진 뒤 4월과 5월 2.5%로 떨어졌다.

그러나 의류·신발(전년 동월 대비 5.6%), 식료품(5.2%), 주택·수도·전기 및 연료(4.4%) 등 의식주 물가와 교통비(4.2%) 등은 여전히 높은 상승세를 보였다.

품목별로는 고춧가루와 파가 전년 동월 대비 각각 72.5%와 84.7% 올랐고, 배추(65.9%)·고구마(41.5%)·감자(55.6%) 등도 큰 폭으로 상승했다. 운동복과 우유, 전철·시내버스요금 등도 지난해에 비해 10~14% 올랐다. 전월에 비해서는 돼지고기(17.6%), 지역난방비(6.1%) 등이 많이 올랐다.

<오창민 기자 riski@kyunghyang.com>

<이호준·김지환·오창민 기자>

 

입력 : 2012-07-02 21:39:38ㅣ수정 : 2012-07-02 21:39:38

경매로 집 팔아도 빚 못 갚는 ‘하우스 푸어’ 급증

ㆍ‘스페인식 위기’ 현실화 우려

서울 등 수도권에서 경매로 집을 팔아도 은행빚을 못 갚는 하우스푸어(집 가진 가난한 사람)가 급증하고 있다. 집값이 대출원금 이하로 떨어지면서 금융기관 경매물건 낙찰가로는 채권청구액도 건지지 못하는 것이다. 대출금과 생활비를 감당할 수 없어 카드 빚을 낸 뒤 여러 장의 카드로 다른 카드 빚을 갚는 이른바 ‘카드 돌려막기’를 하다가 신용불량자로 전락하는 사례도 발생하고 있다. 가계대출 부실이 금융기관 부실로 이어지는 ‘스페인식 위기’가 한국의 현실이 될 것이라는 우려도 나온다.

2일 경향신문이 부동산경매 정보업체 지지옥션에 의뢰한 결과, 지난달 수도권 주거시설의 경매 낙찰가가 금융사의 채권청구액보다 낮은 경우가 전체 낙찰건수의 47.8%였다. 은행 등 금융사가 부실화한 주택담보대출을 회수하기 위해 담보로 잡은 주택을 경매에 부쳤지만 원금을 회수하는 비율이 절반에 불과하다는 얘기다. 지난해 상반기까지 채권청구액보다 낙찰가가 낮은 경매 건수 비율은 30%대였다. 10월 이후 40%대로 올라섰고, 올해 들어서는 4월 42.2%, 5월 45.2% 등 3개월 연속 높아지는 추세다.

하유정 지지옥션 연구원은 “부동산 가격 하락으로 금융기관이 경매에 내놓은 물건들이 많아졌지만 낙찰률은 오히려 떨어지면서 낙찰가가 하락하고 있다”면서 “금융사로서는 돌려받을 돈을 제대로 회수하지 못해 손해를 입고 있는 것으로 분석된다”고 말했다.

신용카드 사용대금을 갚지 못해 살고 있던 집이 경매에 나오는 사례도 늘고 있다. 지지옥션 분석을 보면, 2009년 486건이었던 카드사의 경매신청 건수는 2010년 522건, 2011년 553건으로 증가했다. 올해는 상반기에 벌써 328건을 기록해 연말쯤이면 지난해 전체 경매신청 건수를 웃돌 것으로 보인다.

카드 빚을 갚지 못해 나오는 경매물건이 증가하는 이유는 대출에 따른 이자와 생활비 부담을 감당하지 못해 카드사에서 돈을 빌렸지만 그마저도 갚지 못했기 때문으로 추정된다.

카드사 경매물건은 부동산 담보대출금 연체로 인한 일반 경매물건에 비해 경매 청구금액이 적다. 실제로 성남시 분당구 야탑동 전용면적 164㎡ 대우아파트는 2008년 시중·저축은행 등에서 10억7500만원이 대출됐다. 당시 이 아파트 시세는 11억9500만원이었다. 이후 아파트 값은 계속 하락했고 이자조차 감당하기 어려워진 집주인은 카드로 돌려막기를 했지만 카드빚 2000여만원을 못 갚아 경매에 들어갔다.

이 아파트의 현재 시세는 대출금 액수에도 미치지 못할 정도로 하락했다. 만약 대출금 이하로 낙찰된다면 카드사로서는 경매 청구액을 한 푼도 회수하지 못할 수도 있다.

가계대출이 점차 부실화하면서 금융권도 대책마련에 부심하고 있다. 담보대출 손해를 줄이기 위해 은행들은 기존 대출의 주택담보인정비율(LTV)을 재조정할 방침이다. 국민은행은 만기일시상환 주택담보대출의 경우 신용등급이 6등급 이하이면서 LTV가 80% 이상이 된 경우 담보를 재평가하기로 했다. 재평가에서 기준을 넘긴 대출액은 상환하도록 할 방침이다. 하나은행도 대출 만기 연장 때 원금의 최대 10%를 상환하도록 하는 원칙을 마련했다.

<박재현 기자 parkjh@kyunghyang.com>

 

입력 : 2012-07-02 22:02:47ㅣ수정 : 2012-07-02 22:02:47