[이수범 회계사의 세무이야기] 환지처분의 과세체계

[이수범 회계사의 세무이야기] 환지처분의 과세체계

• 2012-01-10 오후 12:00:00
• 이진주 기자 ljj@korearepost.com

"양도" 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

그러나「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 위에서 규정하는 양도로 보지 아니하는데 오늘 이 시간에는 이와 같은 환지처분의 내용에 대하여 알아보기로 하자.

 

환지처분은 행정 계획에 따라 토지의 합리적인 이용을 증진하기 위하여 일정한 지구내의 토지 구획 형질을 변경하고 토지 등의 소유권 등을 강제적으로 교환 분합 하는 것을 말한다.

 

소득세법에서는 환지처분과 체비지에 관하여 정의하고 있는바 이를 요약하면 다음과 같다. ‘환지처분’이라 함은 「도시개발법」에 의한 도시개발사업, 「농어촌정비법」에 의한 농업생산기반정비사업 기타 법률에 의하여 사업시행자가 사업완료 후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 대신에 그 구역 내의 다른 토지로 바꾸어 주는 것을 말하는데, 이에는 사업시행으로 인한 분할·합병·교환의 경우를 포함한다.

 

‘체비지’라 함은 제1항의 규정에 의한 사업시행자가 해당 법률에 의하여 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 그 구역내의 토지로 사업비용을 부담하게 하는 경우의 당해토지(해당 법률의 규정에 의한 보류지를 포함한다)를 말한다.

 

이러한 환지처분은 환지 계획에 의하여 미리 결정되는 것으로써 이는 다만 공사가 완료되기를 기다려서 환지 계획에 정하여져 있는 바를 토지 소유자에게 통지하고 그 뜻을 공고함으로써 효력이 발생되는 것이다.

 

또한 도시재개발법에 의한 재개발조합의 조합원으로 참여한 자가 종전주택 및 토지를 재개발조합에 제공하고 재개발사업의 관리처분계획에 따라 재건축하는 주택을 분양받는 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 당초 관리처분계획의 변경 없이 관리처분계획과 다르게 조합원과 시공회사 사이의 계약에 의하여 분양받을 주택이 변경되는 경우에는 서로의 자산이 교환되는 것으로 보아 양도소득세가 과세되고, 교환에 의하여 자산이 양도되는 경우 자산의 양도․ 취득시기는 교환성립일(교환등기접수일)이 되는 것이다.

 

대법원 판례에 따르면 환지 처분은 종전의 토지에 대한 소유권자에게 종전의 토지에 갈음하여 환지 계획에 정해진 토지를 할당하여 이를 귀속시키는 처분으로 형성적 행정행위의 성질을 가지며, 환지처분의 내용은 환지 계획에 정해져 있는 것이고 환지처분은 그 내용을 그대로 실현하는 작용이므로 환지계획에 의하지 않은 환지 처분은 무효라고 판시한 바 있다.(대법원 1993.5.27.92다 14878)

 

소득세법 제88조에 의하면 도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 양도로 보지 아니한다고 규정하고 있다. 또한 소득세법집행기준에서도 환지처분이 유상양도에 해당함에도 환지사업의 원활한 시행 등을 위하여 양도로 보지 않는다고 이를 명확히 규정하고 있다.(소득세법집행기준 88-151-1[환지처분 또는 체비지충당])

 

이러한 환지처분에는 처분으로 인하여 종전의 권리 면적보다 대지의 면적이 적정환지 이상으로 환지를 받는 증환지 처분이 있고 면적이 넓은 토지에 대하여 종전의 토지에 감보율을 적용하여 기존 권리면적보다 적게 환지처분 되는 감환지처분이 있다. 이에 대한 취득 시기가 논란이 되는 바 소득세법시행령집행기준에 따르면 다음과 같이 취득시기를 규정하고 있다.(집행기준 98-162-17 [환지처분에 따른 토지의 양도 및 취득시기])

 

- 권리면적에 해당하는 환지면적의 취득시기는 환지전 토지의 취득일

 

- 증가 또는 감소 면적의 취득 및 양도시기는 환지처분 공고일의 다음날

 

양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 도시개발법 또는 농어촌정비법 등에 의한 환지지구 내 토지의 취득가액은 종전토지의 면적에 취득당시의 단위당 기준시가를 곱한 값으로 한다. 그러나 1984년 12월 31일 이전에 취득한 토지로서 취득일 전후를 불문하고 1984년 12월 31일 이전에 환지예정지로 지정된 토지의 경우에는 그 취득가액을 환지예정면적에 취득당시의 단위당 기준시가를 곱한 값으로 한다.

 

또한 환지사업으로 인하여 감소되는 토지의 면적에 대한 가액은 자본적지출로 계상하지 아니한다.

이진주 기자 ljj@korearepost.com