다주택자 장기보유특별공제 시뮬레이션 해보니

다주택자 장기보유특별공제 시뮬레이션 해보니 5년보유 양도차익 2억에 세금 1000만원 줄어
기사입력 2011.09.07 17:29:36 | 최종수정 2011.09.07 17:32:38

서울 서초동 119㎡ 아파트와 방배동 114㎡ 아파트를 보유한 최순우 씨(가명)는 5년 전 사들였던 방배동 아파트를 팔려고 한다. 당시 구입가는 5억원. 현재 시세는 7억원 정도다. 종전대로라면 이 아파트를 팔 경우 양도차익 2억원이 고스란히 과세 대상이다. 납부해야 할 양도세는 5964만원에 이른다. 그러나 최씨가 내년 1월 1일 이후 집을 팔면 장기보유특별공제를 적용받아 1000만원 이상 세금을 줄일수 있다. 양도차익이 2억원이지만 장기보유특별공제(연 3%)를 적용받아 5년간 보유한 데 따른 15%를 공제받을 수 있다. 양도소득금액이 종전보다 3000만원 줄어든 1억7000만원이다. 기본공제 250만원을 뺀 과세표준 금액은 1억6750만원. 양도세율 35%를 적용한 납부세액(지방소득세 10% 포함)은 4809만원이다. 1100만원이 넘는 세금을 줄일 수 있다. 장기보유특별공제는 양도차액이 크면 클수록 세금 혜택이 늘어난다. 가령 다주택자가 5억원에 구입한 주택을 10년간 보유하면서 10억원이 됐다면 최대 30%에 이르는 장기보유특별공제의 위력을 실감하게 된다. 종전대로라면 양도소득금액이 5억원이고 기본공제 250만원만 빠져 과세표준은 4억9750만원이다. 양도세율 35%를 적용하면 총납부세액이 1억7514만원에 달한다. 하지만 10년간 보유한 데 따른 장기보유특별공제율 30%를 적용받으면 양도소득금액이 3억5000만원으로 줄어든다. 기본공제(250만원)와 양도세율(35%)을 적용한 최종 납부세액(지방소득세 10% 포함)은 1억1739만원에 불과하다. 무려 6000만원에 가까운 세금을 줄이게 되는 셈이다. 원종훈 KB국민은행 세무사는 "고가 주택일수록, 보유기간이 길수록 더 많은 세금 부담을 덜게 된다"고 말했다. 임대사업자 등록을 염두에 두고 있다면 아예 양도세를 내지 않는 길도 열렸다. 서울이든 지방이든 임대용 주택 한 채만 있으면 임대사업자 등록이 가능해지기 때문이다. 가령 9억원을 초과하는 12억원짜리 고가 주택에 거주하고 있는 임대사업자가 이 집을 팔 경우 세금 혜택은 1억원이 넘는다. 7억원에 구입한 이 집을 현 시세에 매각하면 양도차익은 5억원. 종전에는 5억원이 고스란히 과세 대상 양도차익이 됐지만 이번 양도세 비과세 조치에 따라 1억2500만원으로 크게 줄어든다. 기준금액인 9억원을 넘는 초과분이 3억원이어서 이에 대해서만 과세되기 때문이다. 5년간 보유에 따른 장기보유특별공제(연 8%)까지 적용한 양도소득금액은 종전 4억2500만원에서 7500만원으로 대폭 줄어든다. 기본공제를 빼면 과세표준 금액은 7250만원이다. 양도세율도 24%만 적용받기 때문에 최종 납부세액(지방교육세 10% 포함)은 1339만원에 불과하다. 양도세 비과세 혜택을 적용받지 않았다면 1억4627만2500원에 달하던 양도세가 10분의 1로 줄어든 것이다. 게다가 임대용 주택을 보유하는 기간에는 거주주택과 임대주택이 종부세 과세 시 합산되지 않는다. 양도세는 물론 보유세도 절감할 수 있게 된 것이다. [임성현 기자] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]