[부동산 절세 A to Z] 상가·토지-부가가치세 환급 꼼꼼히 따져야 . 아직도 집 팔 때 세금 다 내십니까

[부동산 절세 A to Z] 상가·토지-부가가치세 환급 꼼꼼히 따져야
기사입력 2011.08.31 04:00:40

◆ 아직도 집 팔 때 세금 다 내십니까 ◆ 상가를 운영할 때 소득세 등을 잘 따져야 세금 부담을 줄일 수 있다.

# 60대 A씨는 안정적인 노후수입을 위해 상가를 분양받아 임대할 생각이다. 퇴직금과 그동안의 저축액, 그리고 부족한 금액은 대출을 통해 자금을 조달하려고 한다. 분양계약서에 사인을 하고 나니 세금관계가 걱정이 된다. A씨가 맞닥뜨린 세금 문제는 한두 가지가 아니다. 첫째, 사업자등록과 부가가치세 환급 문제다. 분양계약서를 자세히 보면 토지와 건물 분양가액이 따로 기재돼 있고 건물 분양가액에는 10% 부가가치세가 별도로 기재돼 있다. 토지는 부가가치세가 면세되고, 건물은 부가가치세가 과세되기 때문이다. 분양대금은 계약금, 중도금, 잔금으로 구분해 지급하며 각 지급시기마다 시행사에서는 A씨에게 세금계산서를 교부해줬다. 분양받을 때 추가로 지급한 부가가치세는 환급받을 수 있다. 주의할 점은 계약일로부터 20일 이내에 일반과세자로 사업자등록을 한 경우에만 부가가치세를 환급해 준다는 것이다. A씨가 따져보니 다행히 기간이 지나지 않았다. 사업자등록은 잔금을 치르고 나서 천천히 하려고 생각했던 A씨는 서둘러 사업자등록을 하기로 결심했다. 이때 조기환급제도를 활용해볼 만하다. 일반적으로 부가가치세 환급은 부가가치세 확정신고기간의 만료일(1월 25일, 7월 25일)로부터 30일 이내에 해주도록 돼 있다. 즉 1년에 두 번만 가능하다. 다만 예외적으로 고정자산 취득 등과 같이 일시에 많은 자금이 소요된 경우 납세자가 조기환급 신청을 하면 조기환급 신청기간 만료일(매월 다음달 25일)로부터 15일 이내에 조기환급해 주고 있다. 둘째, 부가가치세 신고 문제다. 분양대금 지급과 등기이전, 부가가치세 환급도 순조롭게 마무리됐다. 다행히 세입자가 곧바로 나타나 임대도 금방 나갔다. 이제 부가가치세 신고를 고민하고 있는데 마침 세무서에서 부가가치세를 신고하라는 안내문이 도착했다. 부가가치세는 1~6월까지 1기, 7~12월까지 2기로 나뉘며 1기분 부가가치세는 7월 25일까지 2기분은 다음해 1월 25일까지 확정신고기간에 신고납부하면 된다. 세무서에서는 1기분 예정고지서를 4월 25일까지, 2기분 예정고지서를 10월 25일까지 납부하도록 보내주고 있는데, 6개월분의 부가가치세를 한 번에 납부할 때의 자금 부담을 고려해 절반씩 나눠 내도록 한 것이다. 예정고지서에 따라 납부한 부가가치세는 확정신고 시 기납부세액으로 차감해 계산된다. 부가가치세액은 매출세액에서 매입세액을 차감한 차액을 납부하면 된다. 매출세액은 임차인으로부터 임대료에 더해 10%를 추가로 받아놓아야 하며 세금계산서를 임차인에게 발행해야 한다. 임차인에게 받아놓은 보증금에 대해 연 3.7% 수입이 있는 것으로 간주해 매출세액에 가산하고 납부해야 함을 주의해야 한다. 매입세액은 임대와 관련해 중개수수료, 각종 수리비 등으로 지출한 금액이다. 세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증 등을 받아놓으면 공제받을 수 있다. 만약 전기요금 등의 관리비용을 임대인이 부담한다면 해당 회사에 임대사업자임을 알려 요금고지서를 매입세금계산서로 활용할 수 있다.

소득세 줄이려면 경비 범위 체크해야 셋째, 소득세 신고다. 부가가치세는 임차인에게 임대료의 10%를 추가로 받아 납부하는 것이므로 사업자의 실질적인 부담은 없다. 사업자가 실질적으로 부담해야 하는 세금은 바로 소득세다. 임대사업자의 소득세 부담은 일반적으로 다른 소득보다 큰데, 소득에서 공제되는 경비가 적기 때문이다. 따라서 경비로 인정되는 범위를 미리 체크해 두는 것이 좋다. 먼저 이자비용을 보면 부동산 취득과 관련한 대출금에 따른 이자비용은 경비로 인정된다. 건물취득가액을 30~50년으로 나눈 금액을 매년 감각상각비로 처리해 경비로 인정받을 수 있다. 주의할 점은 임대소득세의 경비로 처리한 금액은 향후 부동산 처분 시 양도소득세 경비에서 제외하므로 양도소득세 부담이 커진다는 것이다. 따라서 양도차익이 커서 높은 양도소득세율이 적용될 것으로 예상된다면 임대소득세를 더 내더라도 감가상각비를 비용처리 하지 않는 것이 좋다. 그리고 인건비는 건물관리인, 청소용역인의 급여를 말한다. 급여처리를 하면 4대보험료를 부담하게 되며, 허위로 신고하는 경우에는 경비로 인정받지 못한다. 다만 건물 유지보수와 관련된 수리비는 전액 경비로 인정된다. 그러나 만약 리모델링 등의 대대적인 수리로 건물 자체 가치가 높아진다면 이는 해당연도 경비로 처리되지 않고 건물 자체 취득가액에 포함된다. 매년 일정액을 감가상각비로 처리하거나, 감가상각비로 비용처리하지 않는 경우 향후 양도소득세 경비로 처리할 수 있다. 기타 임대사업과 관련한 재산세 등 제세공과금, 차량유지비, 접대비 등이 경비로 인정될 수 있다. A씨가 경비지출한 내용을 살펴봐도 금액이 그리 크지 않아 소득세 부담이 클 것으로 예상돼 세무사에게 ‘단순경비율제도’를 활용하라는 조언을 얻었다. 단순경비율제도란 신규사업자가 소득금액에 관한 장부를 기장할 능력이 부족한 것을 감안해 경비를 챙기지 않아도 무조건 임대수입의 일정 비율을 경비로 인정해 주는 제도다. 현재 상가 임대소득에 대한 단순경비율은 38.4%다. A씨는 실제 지출한 경비가 단순경비율에 미치지 못하므로 장부에 의한 소득금액 계산을 포기하고 단순경비율을 적용받아 소득세를 납부하기로 결정했다. 그런데, 단순경비율제도는 신규사업자나 전년도 임대수입이 2400만원에 미달하는 사업자만 적용받을 수 있다. A씨는 임대수입이 2400만원을 초과하므로 올해만 단순경비율제도를 활용할 수 있고 내년부터는 실제 경비에 의한 소득금액을 계산해야 한다. 앞으로는 보다 꼼꼼하게 지출경비를 챙길 필요가 있다. 넷째, 간이과세 전환 문제다. 임대를 시작한 지 1년이 지난 후 A씨는 세무서로부터 일반과세자에서 간이과세자로 전환할 수 있다는 안내문을 받았다. 간이과세자는 매출액이 연 4800만원에 미달하는 소규모 사업자에게 부가가치세 신고, 납부 부담을 줄여주고자 간편 방식으로 신고, 납부할 수 있도록 하는 제도다. 대신 간이과세자는 매입 시 부담한 부가가치세를 환급받을 수 없으며, 일반과세자에서 간이과세자로 전환되는 경우에도 이미 환급받은 부가가치세를 토해내야 한다. 따라서 A씨는 간이과세자로 전환하지 않는 것이 유리하다. 다섯째, 상가 매도 시 사업포괄양수도계약 문제다. A씨가 상가를 매도하기로 결정했다면 어떤 세무처리를 해야 할까? 임대사업자의 폐업신고, 폐업 후의 부가가치세 신고, 임대소득세 신고, 양도소득세 신고 문제가 발생한다. 상가 매매 시 건물분은 부가가치세가 과세되며 매도자는 부가가치세 납부, 매수자는 부가가치세 환급을 받아야 한다. 하지만 부동산과 더불어 임대사업 또한 포괄적으로 양수, 양도하는 경우 부가가치세를 납부하고 환급하는 납세 절차만 번거롭고 세금을 거두는 실익이 없으므로 세법은 사업포괄양수도의 경우 건물에 대한 부가가치세 수수를 하지 않도록 규정하고 있다. 따라서 A씨가 매수자와 상가매매계약서 작성 시 사업포괄양수도계약임을 명시하면 매수자와 부가가치세를 주고받을 필요가 없다. A씨는 상가를 매도한 후 폐업 신고를 하고 폐업일로부터 25일 이내에 부가가치세 신고를 하면 된다. 임대소득세는 여느 해와 같이 다음해 5월에 신고하면 되고, 부동산 매매차익에 대해 잔금일로부터 2개월이 되는 달 말일까지 별도로 양도소득세 신고를 해야 한다. 여섯째, 토지의 과세 문제다. A씨는 상가를 매각한 자금으로 토지를 구입하고자 한다. 매입 대상 토지는 농지, 임야, 나대지 등을 다각도로 검토 중이다. 토지 구입 시 비사업용 토지로 분류돼 중과세되는 등의 문제가 걱정돼 세무사 자문을 받았다. 주말체험농지 운영하면 양도세 감면 먼저 농지는 재촌자경(농지소재지에 거주하면서 직접 경작)하지 않으면 비사업용 토지로 보고 세제상 불이익을 받을 수 있다. 다만 1000㎡ 이하 주말체험농지라면 거주지와 상관없이 비사업용 토지로 보지 않는다. 만약 A씨가 구입한 농지소재지에 거주하고 8년 이상 자경한 경우라면 연간 2억원, 5년간 합산해 3억원을 한도로 양도소득세를 전액 감면받을 수 있다. 임야는 재촌 즉, 임야가 위치한 시, 군, 구와 연접한 시, 군, 구 또는 임야로부터 직선거리 20㎞ 이내에 일정 기간 이상 거주해야 비사업용 토지로 보지 않는다. 나대지는 모두 비사업용 토지에 해당한다. 다만 양도 시에 나대지 상태이더라도 이전에 일정 기간 이상 건축물이 있어서 사업용으로 이용했다면 비사업용 토지로 보지 않는다. 토지 매매는 부가가치세 면세 대상이나 토지 임대(농지, 임야는 제외)는 부가가치세 대상이므로 사업자등록과 더불어 부가가치세, 임대소득세의 신고·납부 의무가 있다. [박현순 세무법인 KNP 세무사] [본 기사는 매경이코노미 제1621호(11.08.31일자) 기사입니다] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]