아파트당첨권, 비조합원 일반분양권, 조합원입주권 등은 주택이 완공돼 잔금을 청산하기 전에는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 불과하다. 해당 아파트가 완공되고 잔금을 청산해야 비로소 주택이다. 하지만 세법에서는 `도시 및 주거환경 정비법`에 의한 재개발ㆍ재건축사업의 시행에 따른 관리처분계획인가에 의해 취득한 조합원 입주권도 하나의 주택으로 보는 경우가 있다. 다주택 보유자들은 장기보유특별공제를 배제하는 등 양도소득세를 중과하고 있으며, 일반주택과 조합원입주권을 보유하고 있다가 일반주택을 먼저 팔 때에는 조합원 입주권도 보유주택 수에 포함시켜서 다주택보유자에 해당되는지 여부와 비과세 여부를 판단한다. 하지만 일반주택과 조합원입주권을 보유하고 있다가 조합원입주권을 먼저 팔면 중과세를 하지 않고 일반과세한다. 입주권의 양도세 계산방법은 주택과는 차이가 있다. 관리처분계획인가에 의하여 최초의 조합원이 받은 입주권을 팔면 종전 주택의 취득일부터 관리처분계획인가일까지의 기간에 대한 장기보유특별공제는 받을 수 있다. 하지만 최초 조합원으로부터 산 승계입주권을 팔면 장기보유특별공제를 전혀 받을 수 없다. 또 최초 조합원이 재개발ㆍ재건축이 완료된 후에 아파트 상태로 팔면, 보유 기간을 관리처분계획인가일 전과 후로 각각 따로 구분해서 장기보유특별공제를 해 준다. 이렇게 보유 기간을 나누어서 적용하면 대부분 장기보유특별공제액이 적어져서 결과적으로 보유기간을 합해서 적용할 때보다 양도소득세를 더 내게 된다. 승계취득한 입주권은 완공일 이후의 보유 기간에 대해서만 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 일반주택 1채를 보유하다가 조합원입주권(승계받은 입주권 포함)을 취득한 다음 2년 이내에 일반주택을 먼저 팔면 일시적 2주택자로 일반주택을 3년 이상 보유했으면 비과세 혜택을 받을 수 있다(대통령령이 개정되면 2년 이상 거주해야 하는 요건은 6월부터 폐지된다). 또한 재개발ㆍ재건축 아파트가 완공된 후 2년 이내에 가구원 전원이 이사를 한 다음 2년 이상 거주(6월 이후에 팔아도 이 거주 요건은 갖춰야 한다)하면, 일반주택을 재개발ㆍ재건축아파트가 완성된 후 2년 이내에 팔아도 비과세 혜택을 받을 수 있다. 반면 최초 조합원이 나중에 일반주택을 구입한 후 2년 이내 조합원입주권을 먼저 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 물론 3년 이상 보유 요건은 갖춰야 하며, 이때 보유 기간에는 종전 주택을 취득한 날부터 조합원입주권을 파는 날까지의 모든 기간이 포함된다. 또 조합원입주권(승계받은 입주권 포함)을 보유하다가 일반주택을 구입한 후 1년 이상 거주했으면, 재개발ㆍ재건축 아파트가 완공되기 전 또는 후 2년 이내에 일반주택을 먼저 팔아도 비과세 혜택을 받을 수 있다. [이원배 매경세무센터 세무사] |
