내년 크게 바뀌는 양도세 규정..거래 전 따져봐야 '세금 폭탄' 피한다

부동산 절세 방법 (6)

한국경제|입력2020.12.23 15:28|수정2020.12.23 15:28

올해도 얼마 남지 않았다. 주택을 한 채라도 보유하고 있다면 2021년 신축년 새해를 준비하며 바뀌는 양도소득세 규정을 꼼꼼히 챙겨볼 필요가 있다.

내년 개정 세법은 크게 1월 1일부터 적용되는 규정과 6월 1일부터 적용되는 규정으로 나눌 수 있다. 먼저 내년 1월 1일부터 적용되는 규정부터 살펴보자.

첫째, 내년부터 1가구 1주택 비과세를 위한 보유기간 산정 방법이 변경된다. 기존에는 다주택자가 다른 주택을 모두 양도하고 최종 1주택을 양도할 경우 취득시점부터 보유기간을 산정해 2년 이상이면 비과세가 가능했다. 추가로 조정대상지역에서 취득한 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주해야 했다. 하지만 내년부터 다주택자는 최종 1주택이 된 날부터 보유기간을 계산한다. 가령 2주택자가 한 채를 양도하고 남은 최종 1주택은 1주택이 된 날부터 추가로 2년을 보유해야 비과세가 가능하다. 다만 이런 개정 규정은 내년 1월 1일 현재 1가구가 2주택 이상을 보유했을 때만 적용하고, 오는 31일 이전에 다른 주택을 모두 양도하고 내년 1월 1일 현재 1주택만 보유한 경우에는 적용하지 않을 예정이다.

둘째, 내년부터 1가구 1주택 고가주택(양도가액 9억원 초과) 양도소득세 계산 때 장기보유특별공제율이 거주기간에 따라 달라진다. 기존에는 2년 이상 거주한 경우 보유기간에 따라 1년에 8%씩 최대 80%를 공제받을 수 있었다. 그러나 내년부터는 거주기간과 보유기간에 따라 1년에 4%씩 구분 적용한다. 예를 들어 2년 거주, 10년 보유한 주택의 경우 올해까지는 80%(보유 10년 80%) 공제율이 적용되지만, 내년 이후에는 48%(거주 2년 8%+보유 10년 40%)의 공제율을 적용받는다. 따라서 거주기간이 짧고 보유기간이 긴 고가주택은 양도세가 늘어난다.

셋째, 내년 이후 양도하는 분양권도 양도소득세 비과세 및 중과세 판단 때 주택 수에 들어간다. 다만 내년 1월 1일 이후 취득하는 분양권만 주택 수에 포함하고, 오는 31일 이전에 취득한 분양권은 종전처럼 양도소득세 주택 수에 포함하지 않는다.

넷째, 소득세 최고세율이 인상된다. 기존에는 과세표준 5억원 초과 시 42%의 세율이 최고였다. 내년부터는 10억원 초과 시 45% 세율구간이 신설돼 세금 부담이 늘어난다.

다음으로 내년 6월 1일부터 바뀌는 규정을 알아보자. 첫째, 단기간 보유하고 양도하는 주택, 조합원 입주권에 대한 양도소득세율이 오른다. 현재는 주택과 조합원 입주권을 1년 미만 보유 시 40%, 1년 이상 보유 때 기본세율(6~42%)이 적용된다. 하지만 내년 6월 1일 이후 양도분부터는 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상~2년 미만 보유 시 60%, 2년 이상 보유하면 기본세율로 과세한다.

분양권의 양도소득세도 강화된다. 현재는 비조정대상지역 분양권의 경우 1년 미만 보유 시 50%,1년 이상~2년 미만 보유 시 40%, 2년 이상 보유 시 기본세율이 적용된다. 조정대상지역 내 분양권은 보유기간에 관계없이 50% 세율로 과세한다. 하지만 내년 6월 1일 이후 양도분부터는 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상 보유 시 60% 세율이 적용된다.

둘째, 다주택자가 조정대상지역 주택을 양도할 때 적용하는 중과세율이 인상된다. 현재는 1가구 2주택자는 기본세율에 10%포인트를 가산하고, 3주택자는 20%포인트를 추가 과세하고 있다. 내년 6월 1일 이후 양도분부터는 1가구 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택자는 30%포인트를 중과세한다. 가령 1가구 3주택자가 과세표준이 3억원인 주택을 내년 6월 1일 전에 양도하면 양도소득세가 1억5460만원이지만 내년 6월 1일 이후 양도하면 1억8460만원으로 3000만원 증가하게 된다.

이승현 < 전진세무회계 대표 >