[똑똑한 부동산] 재개발 투자시 '대체주택' 고려해라..절세 해답

김예림 변호사의 부동산 법률 상식
소득세법 "정비사업 대체주택 특례 비과세"
이주 위한 주택 취득과 주택 보유 중 입주권 취득시 절세
요건 까다롭지만 꼼꼼한 설계시 비과세 혜택도

이데일리 | 황현규 | 입력2020.12.19 08:21

[김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] ※이데일리는 전문가와 함께 어려운 부동산 관련 법률을 쉽게 풀어드립니다. 알지 못하면 놓치기 쉬운, 부동산 정보들을 자세히 알려드립니다.

재개발, 재건축 사업이 진행될 시 이주를 위한 새로운 주택의 취득이 필요한 경우가 있다. 반대로 이미 주택을 보유하고 있다가 정비사업 입주권을 새로 취득하는 경우도 있다. 흔히 말하는 “재개발, 재건축 대체주택” 의 전형적인 예다. 비록 모양새는 2주택이지만 그 중 하나는 대체로 취득할 수밖에 없던 경우로 보아, 세법상 양도소득세 비과세 혜택이 타당한 측면이 있어 나온 개념이다.

(사진=연합뉴스)

정비사업과 관련해 현장에서 쉽게 나올 수 있는 경우의 수이기 때문에 소득세법 시행령 제156조의 요건을 분설(分說)해 정확히 알아두는 것이 좋다. 두 가지 경우의 요건을 살펴보자. 어느 경우에나 요건을 충족한 조합원이라면 혜택을 받을 수 있다. 승계조합원도 마찬가지다.

먼저 이주를 위한 취득의 경우에는 이렇다. ① 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주할 것 ② 정비사업으로 주택이 완성된 후 2년 이내에 해당 주택으로 세대주 전원이 이사하고 1년 이상 계속 거주할 것 ③ 정비사업 주택이 완성되기 전, 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것이 요건이다. 세대주 전원의 이사가 원칙임을 유의해야 한다.

두 번째 소유 주택 외 입주권 매수의 경우에는 종전주택을 입주권 취득일로부터 3년 이내 양도하는 경우와 3년 이후에 양도하는 경우로 나누어 봐야한다. 3년 내 양도의 경우에는 ① 종전주택 취득한 날부터 1년 이상 경과 후 입주권을 취득했고 ② 입주권 취득일부터 3년 이내에 종전 주택 양도 ③ 종전주택은 2년 이상 보유, 양도가액 9억 이하, 즉 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 한다. 3년 후 양도의 경우에는 ① 정비사업으로 주택 완성 후 2년 이내 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주하고 ② 정비사업 완성 전, 또는 완성 후 2년 이내 종전주택 양도 ③ 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 한다.

관련 규정이 복합하기는 하지만 각각의 요건에 해당하는지 충분히 검토하여 비과세 혜택을 받을 수 있는 경우라면 비과세 기간이 상당히 늘어나는 효과가 있기 때문에 법이 정한 상황에 처한 경우라면 반드시 알아야만 하는 절세 포인트다. 결국 때에 따라서는 5~7년이라는 비교적 장기간 동안 2주택을 보유하면서도 그중 1주택에 대해서는 비과세를 받을 수 있는 셈이다.

황현규 (hhkyu@edaily.co.kr)