부동산 부부 공동명의, ‘절세 치트키’인가

부동산 부부 공동명의, ‘절세 치트키’인가

973 읽음2019.03.27

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부부 공동명의로 부동산을 취득하면 종합부동산세, 임대소득세, 양도소득세에 대한 절세 효과를 얻을 수 있어 ‘절세 치트키’로 불리곤 하는데요. 과연 부부 공동명의가 유리한지 부동산 부부 공동명의 장단점을 짚어봅니다.

정부가 양도세는 물론 보유세를 강화하면서 부부 공동명의가 늘어나고 있습니다. 기존 주택을 공동명의로 변경하거나 아예 처음부터 공동명의로 매입하는 경우가 증가하고 있는 것입니다. 특히 고가 주택이나 아파트에서 이러한 현상이 두드러지고 있는데요. 실제 작년 3월 강남 ‘디에이치자이 개포’ 청약 당첨자 중 43%에 해당되는 739명이 절세목적으로 명의변경을 신청해 주목을 받기도 했습니다.

재산권에 대한 사회 인식의 변화도 공동명의를 늘리는데 한몫하고 있습니다. 특히 공동 만족을 추구하고 재산에 대한 소유지분을 정확하게 나누려고 하는 젊은 세대일수록 이러한 성향이 강한데요. 실제로 통계청이 발표한 ‘2017년 신혼부부통계’에 따르면 주택 소유권을 부부 공동명의로 한 비중이 2015년 11.3%, 2016년 12.1%, 2017년 13.3%로 2015년 통계작성 이후 꾸준히 증가했습니다.

우선 주택을 공동명의로 분산하면 개인별로 과세하는 종합부동산세와 양도소득세 절세효과를 얻을 수 있습니다. 종부세는 개인별로 소유주택의 공시가격 합계액이 6억원(1주택인 경우 9억원)을 초과할 경우 과세하게 됩니다. 예컨대 12억짜리 아파트를 단독으로 소유했다면 9억원을 초과하기 때문에 종부세를 내야 하지만 부부가 50대 50 지분으로 공동으로 소유하면 각각 6억원의 아파트를 갖고 있는 것으로 인정되기 때문에 종부세가 부과되지 않습니다.

양도소득세 역시 각자의 지분에 따라 과세되기 때문에 누진세율의 구조에서 과세금액이 둘로 나뉘면 낮은 구간의 세율이 적용돼 절세 효과를 누릴 수 있습니다. 예를 들어 양도차액이 1억원이라고 할 경우, 단독명의라면 35% 세율이 적용되지만 공동명의의 경우 24% 세율로 적용 받을 수 있습니다. 다만 공동명의라도 양도차액이 너무 커서 각각 최고세율이 적용된다면 명의분산의 효과가 없다는 점은 유의해야 합니다.

임대소득세도 개인별 과세이기 때문에 공동명의가 유리합니다. 임대소득세는 임대료 수입에서 필요경비를 제한 소득금액에 소득공제를 한 후 과세표준을 산정해 구간별 누진세율을 적용하게 되는데요. 양도소득세처럼 부부 공동명의로 하게 되면 각각 낮은 구간의 누진세율을 적용받게 되기 때문에 절세효과가 생깁니다. 다만 배우자가 소득이 없어 남편의 피부양자로 등재돼 건강보험료를 내지 않다가 임대소득이 발생하면 건강보험료를 낼 수 있다는 점은 주의해야 합니다.

부부 공동명의는 상속세 절감에도 도움이 됩니다. 상속세 역시 개인별 재산을 기준으로 상속세를 산정하기 때문에 부부간 재산이 분산될수록 세율이 낮아지게 됩니다. 다만 소득이 없는 배우자의 경우 지분액 만큼 재산을 증여했다고 보기 때문에 주택 공동명의 시 증여세가 과세가 될 수 있다는 점은 유념해야 합니다.

절세혜택으로 인기를 끄는 부부 공동명의, 단점은 없을까요? 우선 처음부터 공동명의로 집을 사지 않고 중간에 단독명의에서 부부 공동명의로 바꾸는 것은 득보다 실이 많다는 분석입니다. 명의를 나누기 위해 배우자에게 증여하는 과정에서 비용이 발생할 수 있어선데요. 앞서 언급한 것처럼 배우자간 증여는 10년간 6억원까지 세액공제가 가능하지만 그 이상이면 증여세를 내야 하며 증여 받는 사람이 취득세를 내야 합니다. 취득세율은 4%로 높은 편입니다. 경우에 따라 이 부대비용이 절세비용보다 더 많아질 수 있기에 득실을 따져 명의변경 여부를 결정해야 합니다.

또한 주택담보대출을 받는 경우 공동명의자가 서류 작성시 동행해야 하고 만약 공동명의자의 신용상태가 좋지 않거나 소득이 낮을 경우 담보대출비율이 낮게 나올 수도 있습니다. 따라서 사전에 대출 가능 여부를 조회한 뒤 명의를 어떻게 할 것인지 판단하는 것이 좋습니다. 그 외 부동산을 처분할 때 공동명의자의 동의가 필요하며 압류 및 가압류시 공동명의 지분까지도 권리행사가 불가하다는 점 등은 단점으로 꼽히니 꼭 기억하시길 바라겠습니다.

얼마전 정부가 세법 시행령 개정안을 발표하면서 종부세 계산 방식을 공동명의 주택일 때 각 소유자가 1채씩 갖고 있는 것으로 판단기준을 변경했습니다. 예컨대 1가구 3주택인 부부가 3주택을 각각 50대 50 지분으로 소유 중이라면 남편과 부인 모두 3주택자가 되는 것인데요. 문제는 올해부터 3주택자 이상이거나 조정지역 2주택자의 종부세가 일반보다 0.1%에서 0.5% 더 중과된다는 점입니다. 3채 모두 공동명의로 보유하고 있는 경우 남편과 아내 각자에게 종부세가 중과되는 것이죠.

그럼에도 불구하고 공동명의가 유리하다는 게 전문가들의 의견입니다. 종부세가 개인별 과세인 만큼 부부명의로 분산해 주택을 소유하면 앞서 언급한 것처럼 기본공제 6억원을 각각 받을 수 있어 과세표준이 낮아지기 때문에 여전히 절세효과를 볼 수 있다는 것입니다.

지금까지 부부 공동명의에 대해서 알아봤습니다. 부부 공동명의는 고가의 부동산을 보유하고 있는 자산가를 중심으로 효과적으로 절세를 할 수 있는 방법 중 하나입니다. 특히 맞벌이 부부의 경우 건보료와 같은 4대보험의 이슈에서도 비교적 자유롭기 때문에 부부 공동명의가 많이 유리할 수 있는데요. 다만 취득세나 재산세는 공동명의를 하더라도 절세 효과가 없다는 점은 기억해야 할 부분입니다. 절세가 필수인 요즘, 부부 공동명의 전략도 현명하게 활용하시길 바라겠습니다.