최근에는 택지개발지구 내 이주자 택지 분양권을 전매한 계약이 무효라는 대법원 판결까지 내려졌다.
그 외에도 재개발 재건축 대상 부동산을 매수한 자였다가 조합원 지위가 인정되지 않아서 벌어진 분쟁은 이미 해묵은 사례다. 이러한 기사 모두 분양권에 관한 문제로 보도되지만 자세히 들여다보면 똑같은 분양권이 아니어서 적용되는 법리가 다름을 알아야 한다. 막연하고 불완전한 지식하에 분양권을 거래하면 사고를 당하기 쉽다.
이참에 분양권에 관한 법리를 정리해보기로 한다. 분양권은 `분양 계약 당사자로서 가지는 권리`를 총칭한다. 그러나 이는 거래계에서 속칭으로 사용되는 용어일 뿐 `실정법상 용어`가 아니다. 분양권마다 사업이 진행되는 방식이 다르고 근거 법률과 용어까지 달라진다.
분양권을 크게 분류하면 주택에 관한 것과 택지에 관한 것으로 나눌 수 있다.
30가구 이상 주택을 공급하는 경우 그 분양권에는 `주택법 및 주택공급에 관한 규칙`이 적용되고 공공택지에는 `택지개발촉진법령`이 적용된다. 또 분양권은 조합원에게 공급되는 조합원 분양권과 일반에 추첨으로 공급되는 일반 분양권으로 나눌 수 있다.
조합원 분양권 중 재개발 또는 재건축 조합원에게 주어지는 분양권(조합원 입주권이라고도 한다)에는 도시정비법이 적용되고, 지역주택조합 조합원에게 주어지는 분양권에는 주택법이 적용된다. 적용되는 법률이 다른 만큼 분양권 취득이나 양도에 관한 규제와 효력이 달라진다. 아래에서 내용을 간략하게 살펴보기로 한다.
주택법에 의해 일반에 분양되는 분양권은 투기 방지를 위해 일정한 기간 전매가 금지되고 이를 어기면 형사처벌까지 부과된다. 그러나 분양권 전매계약 자체의 효력은 인정된다는 것이 대법원 판단이다. 즉 전매 금지를 위반한 계약이 불법이긴 하지만 그 효력까지는 부인되지 않으므로 형사처벌을 감수하고 불법전매를 시도하는 부작용이 끊이지 않고 있다. 이를 막기 위해 주택법은 불법전매 매수인에게 매입 비용을 지급하고 분양권을 환수할 수 있는 조항을 두고 있으나, 최근에서야 비로소 이 조항을 적용해 분양권을 환수하는 조치가 취해지기 시작해 언론에 보도된 바 있다.
또 주택법은 청약통장이나 주택을 공급받는 지위를 양도받아 주택을 분양받는 행위를 `공급질서 교란행위`로 금지하고 이를 어기면 해당 주택공급 계약을 취소할 수 있도록 규정하고 있다. 이에 따라 국토부가 청약통장을 불법으로 양도받은 후 분양권을 당첨받은 경우 그 공급 계약을 취소하도록 권고하고 이에 따라 실제 분양 계약이 취소된 사례도 있다.
그러나 청약통장이 불법으로 거래된 사실을 모르고 그 분양권을 선의로 취득한 제3자에게까지 계약을 해제하고 계약금을 몰수하는 것은 법리적으로 문제가 있다.
청약통장 매매를 이유로 분양 계약을 취소했다고 하더라도 이는 분양 계약 당사자 사이에서만 효력이 미칠 뿐 제3자에게는 영향을 미치지 않는다고 봐야 하고 그 분양권을 선의로 취득한 제3자에 대한 계약 해제와 계약금 몰수는 더더욱 부당하다. 이렇게 해석하는 것이 분양권에 관한 거래의 안전을 도모하는 해석이다. 다만 법 해석의 논란을 피하기 위해서는 입법론으로 청약통장이 불법 양도된 경우에 사업 주체가 그 분양 계약을 취소하더라도 선의의 제3자에게는 대항할 수 없도록 하는 규정을 신설하는 것이 필요하다.
▶▶ He is…
△성대법대 졸업 △건대부동산대학원·건대부동산학 박사 △건대부동산 대학원 겸임교수 △국토교통부 고문
[이기형 법무법인 명성 대표 변호사]
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